我国住房保障制度的建设及优化措施

住房保障制度是我国社会保障制度的主要组成部分。住房保障制度主要由廉租房制度、住房公积金制度、经济适用房制度、公共租赁房制度和限价房制度等构成。

1）廉租房制度

廉租房又称为公共住房，指政府为无力通过市场购买或租赁住房的家庭，以租赁的形式和控制租金的标准，提供具有社会保障性质的住房。廉租房制度具有保障性、非营利性以及公益性的特点。主要是以满足居民基本居住条件为前提，承租时实行申请审批制度，是政府为解决低收入家庭的住房问题和解决住房条件差问题而专设的福利型住房分配制度。在我国，廉租房制度主要有两种保障形式：租金补贴和实物补贴。租金补贴是指政府按照符合保障条件的家庭的人口数量、人均居住面积等具体情况，每个月只提供租金补贴，而不提供住房。1999年，我国颁布了《城镇廉租住房管理办法》。廉租房制度正式在我国实行，但效果却不尽人意。其主要原因是廉租房制度具有高福利的性质，需要大量资金的支持才可发展。到2005年年底，廉租房制度的发展速度仍旧十分缓慢。直至2006年，中央大力支持廉租房制度的建设，并给予了大量财政支持，廉租房制度才得以飞速发展。实物补贴则指的是受保障的家庭可以获得政府提供的住房，每月需缴纳的租金也远低于市场价格。

2）经济适用房制度

经济适用房是由政府提供一定的政策优惠，并对住房的建设标准、销售价格和销售的对象作出规定，该类住房具有社会保障性质，是一种政策性商品住房。经济适用房包括以下三个特点：一是经济性与适用性。经济性指的是经济适用房的价格更符合中低收入人群购买房屋所能承受的范围，其价格与同类商品住房相比具有明显优势。适用性则是指经济适用房的建设标准必须达到国家对该类住房建设的相关规定，以及满足住户的基本居住需求。二是具有社会保障性。经济适用房的社会保障性主要表现在四个方面：第一，政府是经济适用房建设过程中重要的参与者。由于市场机制无法解决所有居民的住房问题，由政府统一规划进行建设经济适用房，以此保障和满足中低收入人群的住房需求。第二，经济适用房的开发商可以得到政府提供的优惠，如减半相关税费、免除交纳土地出让金等，进而降低经济适用房建设的成本。第三，经济适用房的销售实行政府指导价，坚持“保本微利”的原则，从而使得经济适用房的价格在很大程度上低于同类商品房的市场价格，中低收入家庭能够更好地接受这类住房的价格。第四，经济适用房仅向中低收入家庭供应和销售，并不是所有具有住房消费需求的居民都可以购买经济适用房。三是准商品性。商品具有必须经过市场交换、属于劳动产品以及能满足社会消费需求这三个基本要素。由此可看出，商品性的特点在经济适用房上有所体现，但由于经济适用房不完全属于商品，因此经济适用房具有的是准商品性。主要原因是经济适用房的销售对象仅是符合规定的城镇中低收入家庭和经济适用房的产权不完全归购买经济适用房的购房者持有。

3）住房公积金制度

住房公积金是指国家机关、企业外商投资企业、城镇私营企业、其他社会团体及其在职职工长期缴存的住房储蓄金。它由两部分组成，即每月员工本人支付的部分和各个单位按照比例每月为员工缴纳的部分。(www.xing528.com)

通常来说，住房公积金制度具有以下特点：一是具有社会保障性。保障居民的住房需求是住房公积金制度的目的，且各个单位为员工缴纳的公积金具有福利性。住房公积金还减轻了购买住房的员工的负担，具体表现为：当员工购买住房时使用住房公积金办理贷款，可以不交手续费，且可享受低于商业款利率的贷款利率。因此，住房公积金制度具有社会保障性质。二是互助性。1991年，上海率先推出了住房公积金制度，住房公积金制度进入法制化阶段的标志是1999年国务院出台的《住房公积金管理条例》。住房公积金制度将员工个体持有的较少资金汇集成了巨大额度的资金储备，使得需要改善住房条件的人得到帮助。另外，廉租房的建设资金的大部分也来源于住房公积金的增值收益。随着住房公积金制度的发展，已普及全国各大城市，并取得了较好的成果。具体表现为：减轻了员工购房的贷款压力、增加了员工住房保障方面的福利以及为廉租房的建设提供了资金，更好地奠定了完善我国住房制度的基础。

4）公共租赁房制度

公共租赁房是指由政府或其他各类投资主体参与投资建设，对其建设的标准和租金进行限制，且这类住房由政府统一管理。公共租赁房的保障对象是买不起商品房，且不满足经济适用房和廉租房条件的居民，通常将这类人群称为“夹心层”居民。公共租赁房只用于承租人自住，房屋产权不会发生变化，采用租赁的方式实现居者有其屋。

作为保障性住房的一个分支，公共租赁房既有保障性住房的一些性质，又具其特殊性。公共租赁房的性质可以总结为以下七个方面：①保障性。公共租赁房是为了保障既不符合买经济适用房条件也无力购买商品房，置身于市场和政府保障之间空白地带的居民群体而建立的制度，即实现“夹心层”居民的住房需求和居者有其屋，由此可看出，公共租赁房具有保障性。②公共租赁房的对象具有针对性。公共租赁房只提供给“夹心层”居民，其他不符合规定条件的居民则无法享受这项制度的保障，因此，公共租赁房的准入对象具有针对性。③严格的申请制度。公共租赁房的申请制度极为严格，申请人必须严格遵循申请程序，公示后才可承租公共租赁房。④价格固定。公共租赁房的价格由政府制定，具有强制性。市场无法影响公共租赁房的价格，价格固定，不具有弹性。⑤政府对公共租赁房实施了强制性干预。公共租赁房的建设过程都有政府的参与，无论是政府的政策指导还是政府主导下企业和公共机构的开发建设，政府在整个过程都对其进行了强行管制。因此，政府对公共租赁房的强制干预性也是公共租赁房的性质之一。⑥价格优惠性。作为保障性住房的分支之一，其具有保障性质，其出租价格与市场价格相比更优惠。因此，公共租赁房在价格上具有优惠性。⑦灵活的退出机制。公共租赁房的退出机制由政府制定，其激励退出机制是政府根据保障对象的经济收入、商品住房的市场情况等来进行的制度，且还可根据退出的不同时间年限选择不同的退出方案。因此，灵活性也是其性质之一。

5）限价房制度

限价房，又被称为“两限”商品房，即限房价和限地价。该类住房属于限价格、限套型（面积）的商品房，指为了实现中低收入家庭基本住房需求，在政府提供优惠的税收、资金补贴以及金融支持的前提下，通过控制房价和规格保障低收入家庭买得起住房的制度安排。但享受廉租房和经济适用房的人群无法享受限价房的保障。限价房采用的模式是政府组织监管、市场化运作，其建设标准、价格以及销售的对象在土地挂牌出让时就已经被限定。具体表现为：政府首先对开发成本和合理利润进行测算后，采取竞地价和竞房价的方法，采用公开招标的方式来选取开发建设限价房的单位，从而实现降低房价的目的。从源头是对房价进行调控，推动中低收入家庭住房问题的解决。其本质仍然是商品房，房屋品质要高于经济适用房。