日本商业建筑发展历程与启示

日本作为亚洲发达国家的代表，其商业的繁荣和发展历程也有其自身的特点。日本现代零售业最早也是从百货店的发展开始的，日本百货业起源于1904年三越株式会社和服店改建的百货店。1914年三越百货店正式在东京都内开张，这标志着作为实体形态的百货店在日本诞生了。日本百货店顺应了当时日本城市人口增加、电铁等交通发达以及建造技术进步（建造大型店铺成为可能）的社会环境得到迅速发展，但1929年美国爆发的经济危机和其后日本国内出台制约百货店的第一部《百货店法》（1937年）及1956年第二部《百货店法》使得百货店一直在一种限制条件下发展。尽管如此，百货业依靠其提供的良好购物环境、增加服务内容、实行集中采购、开办分店和扩大连锁特许经营网点等措施，保持着大型化和多店铺化的快速发展。从20世纪50年代起，百货店一直在零售业中保持着大型零食店的优势地位。在20世纪90年代后半期，随着日本经济泡沫破裂，日本的百货业也逐渐呈现出越来越大的经营问题。一方面是由于泡沫经济引发的通货紧缩使消费需求长期不足，另一方面是由于同行竞争日趋激烈，专业店、综合超市等零售业态的快速增长剥夺了百货店大量的市场份额。在这种局面下，日本百货业采取了新的革新策略。如加速行业合并，通过合并和重组巩固百货业的销售地位；细分目标顾客，更注重个性化服务，打造不同于综合超市及购物中心的百货店特色；选择开辟成本小、参与式、比一般综合百货店规模小的专业百货店；一些百货店加快进驻购物中心，成为购物中心的主力店铺等。正由于采取这些对策，日本的百货业如今基本处于一种稳定发展的状态。

日本的购物中心同美国一样，也是在百货业之后发展起来的。最早的购物中心是1969年建设的玉川高岛屋，但那时的购物中心理念仍未摆脱百货公司格局的影响。早期的购物中心大都以火车站点周边为中心开发起来。20世纪70年代中期到80年代初期，日本进入了购物中心快速增长期，经过整体规划、景观设计以及统一经营管理的大型购物中心开始成为主流。欧美模式引入日本后，购物中心的主战场转移到了郊外。20世纪90年代日本购物中心持续快速发展，同时日本零售业管制政策开始放宽。在20世纪90年代到20世纪末这10年期间，日本新增了1007家购物中心，建成量约占现在购物中心总量的40%。2000年6月，日本开始实施“大店立地法”，对购物中心在交通堵塞、交通安全、停车设施、噪声、废弃物、废气排放等环境保护方面提出了更高的要求。在这些严格要求之下，新建大型购物中心开始逐渐减少。2004年以后，日本购物中心发展开始向稳定、正常的状态转变。

日本的现代商业建筑发展轨迹给予我们诸多启示：

（1）零售业政策和政府规划对商业发展导向具有重大影响。

半个多世纪以来，日本零售业政策尤其是大店政策充分反映了日本政府高度重视和积极参与零售业导向的姿态。日本的大店政策经历了从限制零售业竞争到鼓励零售业竞争，从限制外资进入零售业到渐进开放零售市场，从单纯控制零售营业面积到全方位考虑零售大店与城市功能、社区环境、综合交通和环境保护等的综合关系的发展历程。1937年施行的第一部《百货店法》对百货店的营业、分店的设立、面积的增加、外出销售等采取许可证制，并用法律形式规定了百货店营业时间和休业日，目的就是为了保护中小零售企业的发展。第二次世界大战之后的1947年日本为鼓励商业复苏废止了第一部《百货店法》，放宽对百货店的控制。但之后大小店铺矛盾日益加剧，1955年不得不颁布第二部《百货店法》，重新对百货店发展作出种种限制。随着20世纪六七十年代欧美引进的新型零售业态如大型购物中心等在日本快速发展，对中小零售业形成新的冲击，1973年日本政府又颁布了《大规模零售店法》（全称《关于调整大规模零售业活动的法律》，简称《大店法》），于1974年3月1日正式实施，同时废止第二部《百货店法》。该法的实施进一步扩大了限制范围，除了包含原有的百货店外，大型购物中心、大型量贩店也被纳入限制范围。另外《大店法》也限制了国际资本进入日本零售业市场。这也使日本因没有多少欧美零售大店的进驻，而使自身故步自封，在经营方式、经营技术、城市布局、功能配套、环境保护等方面大大落后于欧美零售大店。20世纪90年代，随着日本“大停滞时代”的到来，大超市、大百货店相继破产，《大店法》已不能适应零售业发展的需要。同时美国等发达国家对日本大型商店限制政策提出强烈批评，日本政府被迫在政策上作出改变。2000年6月1日《大规模零售店立地法》（简称《大店立地法》）正式实施，同时废止《大店法》。该法律从全面规范零售业发展的目的出发，对零售大店的开设提出了质量上、社会规范上的要求，如提出停车场设置、废弃物处理、噪声避免、环境保护、融入社区等更高的标准。这些标准大大提升了大店包括大型购物中心等的规范化设计，当然同时也增加了大店的开设成本，但从长远来看，这对于促进零售大店良性发展、社区和谐有一定的帮助。如今新兴的日本购物中心必须担负起更多的社会责任，这对于城市的可持续发展来说具有极大的积极意义。

从上面的分析可以看出，日本政府的政策导向和法律规范对零售建筑开发和设计的影响。对大型商业体量尤其是大型购物中心从质上而非量上进行规范，强调其从单纯的经济职能向社会职能的转变，对于今天中国购物中心的规范发展来说也有很大的启发意义和借鉴价值。

（2）塑造具有本国特色的经营特征和业态构成。(www.xing528.com)

日本购物中心发展形成了自身的特点。首先从开发商来看，其类型呈现多样化。以零售业作为开发商的购物中心相对较多，占购物中心总量的42.7%。第二位是地产商开发的购物中心，而日本地产商近来热衷于开发城市综合体，包括商务楼、住宅以及大型商业设施等。第三位是购物中心专业开发商。其他还有交通运输业、制造业等开发的购物中心，但这些行业所占比例很小。在零售业开发的购物中心中，超市（包括综合超市、食品超市）开发的量最大，百货相对较少，近年来还有逐渐减少的趋势。相比较而言，我国目前则以地产商开发的购物中心为多，以零售业为开发商的购物中心正在慢慢增加，但纯购物中心专业开发商尚在培育之中。我国以地产商为开发主体的购物中心在城市综合体中扮演着重要而特殊的角色。

其次，日本购物中心中的主力店构成也有其特色。日本购物中心中的主力店主要有几种类型：百货店、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。其中核心店铺主要是综合超市、食品超市和百货店。从业态组合角度考察日本购物中心，只有一个主力店的购物中心所占比例最大，约61.2%；双主力店购物中心近年来发展趋缓；三个主力店的购物中心仅占1.8%；另外无主力店的购物中心逐渐增加，已达24.4%。从该趋势来看，未来一个主力店和无主力店购物中心可能成为发展主流。另外，随着专业店进驻购物中心对百货和超市的冲击，日本以专业店为主力店的购物中心数量也在增加。

除了普通购物中心外，日本的Outlets购物中心也是方兴未艾。日本Outlets购物中心源于1993年在东京琦玉县的全日第一家Rism购物中心。20世纪90年代末到2000年Outlets购物中心迅速发展，2010年后逐渐走向成熟。Outlets主要清销工厂库存或是百货店与精品专卖店的自身品牌库存。日本的Outlets购物中心融合了品牌折扣店和餐饮、娱乐、文化设施，满足了日本消费者高品质的生活需求。著名的日本Outlets购物中心有东京横滨湾玛丽娜Outlets、神户市波尔图集市和关西国际机场的临空Premium Outlets等。

中国的购物中心由于其开发主体的特点（以开发商及零售商为主）以及人们的消费需求，其主力店的构成与日本有相似之处。对于单主力店或无主力店购物中心来说，如何在其中创造一个丰富多样的商业生态系统，挖掘更多的功能和主题，我们可以多借鉴日本购物中心在这方面的宝贵经验。

再次，注重购物环境的细节设计，体现人性化。商业环境应特别注重细节设计，处处体现贴心服务和人性关怀。从手扶客梯、垂直客梯、疏散楼梯的位置和数量到休息座椅的设置、指示牌设计等都会影响整个商场给顾客的印象，并改变顾客的购买欲望和消费行为。我们经常忽视的细节处理，往往是日本购物中心设计中极为重视的，如咨询台、洗手间、母婴室、商场休息区、可让轮椅进入的客梯设置等，这些都构成了购物体验的重要组成部分。