医疗业REITs：资产增值，市值达70亿美元

医疗业REITs

REITs对医疗业地产的兴趣要远大于公共投资领域。医疗业的经营环境十分复杂，这使得医疗业RE ITs比其他地产领域更难分析。关于医疗业有几个认知误区：第一，人们普遍认为医疗业REITs缺乏增值能力，因为他们管理房地产的行为不够积极，但这并不是事实。医疗业REITs常常是通过认真的筛选和协商来实现资产的增值。在过去的10年里，该领域得到了稳定的发展，其收益也远比其他领域的REITs要多。医疗业REITs约占美国国家房地产投资信托（NAREITs）证券指数的5%，市值约为70亿美元。在20世纪90年代，该领域的资本总额得到了稳定的发展，平均年收益率为15%左右，在1998～2000年有所下降，原因主要是医疗保障制度、公共医疗补助制度以及高度分散的医疗业所有权使得医院的秩序混乱。

房地产投资信托为投资商提供了一个促进医疗业或者说医疗服务业实现增长的机会，但是，一线医疗保健业提供者还是需要面对很多经营风险和规章风险。作为国内经济的一部分，医疗业占美国国内经济的13%左右。在过去的10年内，世界上的投资者对医疗业的兴趣越来越大，原因有很多。首先，政府医疗业的改革使得医疗业内分散的领域逐渐结合在一起。其次，投资者普遍期待医疗业的增长，人口的老龄化也使得投资者越来越看好该领域。REITs的付款流程和其他市场动力虽然受到政府政策和政府规章的影响，但是，医疗业REITs的股票价格比其他上市交易的医疗公司的股票价格要相对稳定一些，这主要是由于REITs现金流的循环，以及从医院得到的租金和抵押。医疗业REITs与医疗公司相比，投资交易回报率较低。

医疗业REITs与投资在其他领域的REITs有一个重要区别，就是对于一个既定的投资，医疗业REITs是从单一的经营者那里收到的租金，经营者拥有着该REITs所持有所有物业。

医疗行业约占美国国内生产总值的13%。从人口促成的角度来看，有两部分的人口增长速度远远超过总人口的增长速度。首先，超过85岁的人口在总人口中是增长速度最快的。目前，这部分的增长速度大约是4%，而总人口的增长速度略超过1%。在未来15年，预计65～85岁年龄段的人口（主要是出生在婴儿潮的末期的人）将会以很快的速度上升。因此，许多面向老年人的服务需要通过提供医疗服务来实现。当前的医疗服务行业的主要特点是未来增长的极大的不确定性和经营问题。这种不确定性正是由于该行业的高度分化和服务商之间激烈的竞争所导致的，其结果就是导致医疗服务提供者的利润很低。

直接从投资的观点来看，该行业存在着很多积极的因素。激烈的合并正在创造着该行业强大的竞争者。对医疗服务的需求是缺乏弹性的，因此当人们需要医疗服务时，价格是不会由于需求而停止上涨的。此外，该产业的收入大部分来自于政府的计划，主要是医疗保险和医疗救助，这些降低了信贷的风险。

因为医疗业需要面对的医疗保险和医疗保健方面的规则和程序越来越多，也越来越复杂。在这种情况下，通过竞争，留下了更多的、更大的、有规模、有能力的经营者继续经营。今后，持续增长的老年人群体将需要更多的卫生保健服务，因此为老年人提供的医疗服务的需求将会越来越多。

美国的医疗保险主要是针对65岁以上的人以及残疾的年轻人的项目，他们从社会保障机构领取伤残津贴的时间至少是24个月。医疗保险在2003年年底前已覆盖4100万美国人。到2031年参加人数预计将达到7700万，婴儿潮出生的一代人全参加了。医疗保险的部分资金由2.9%的税收来支持（工人用工资承担1.45%，雇主用自雇收入承担1.45%）。医疗补助是由州和和联邦政府共同进行资助，用来提供个人、低收入家庭的医疗保险。医疗补助计划是向那些收入有限的人们提供医疗和健康的相关服务。参加医疗补助的主要是那些低收入的父母，孩子、老年人和残疾人。医疗补助支付医院近60%的费用和出生在美国的人37%的费用。

医疗业REITs，卫生保健提供者的信贷质量是在承保时的决定因素。此外，在分析医疗业地产交易时，地产的质量是次要的。位置优越和功能属性成为衡量他们的经营业绩的价值标准。如果现有的经营者失败了，高品质的物业通常可以转移到新的经营手中，也可以进行调整作其他用途。位置不当或结构不当将始终是房地产的所有者的问题。

从医疗业REITs的资产水平可以看出其现金流的偿债能力，从租赁状况就可以确定财产和经营者的信誉度。

●对医疗卫生房地产投资信托的担心是什么？

●在房地产经营者和地理区位两方面都实现多元化；

●获得权益资本投资；

●具有最好的遵循稳健的股息支付比率的记录；

●具有稳定的、积极的、有能力的管理团队；

●不利的补贴法规；

●不可靠的土地价值与用途单一的房地产；

●辅助生活公寓的建筑过剩；

●来自信贷机构和其他行业的激烈竞争。

从历史上看，医疗业REITs成功的原因是，他们有能力提供一部分融资来提供给那些可能被其他资本提供者忽略的医疗保健业的运营商。目前，医疗业REITs面临越来越多的非REITs资产的竞争。投资公司、抵押公司、商业银行、保险公司、养老基金和投资银行赞助的风险基金在医疗保健产业的领域开始变得异常活跃。这些非REITs的投资者和贷款人正在寻求具有吸引力的医疗行业资产。(www.xing528.com)

医疗保健业REITs有着多种地产类型。每种类型构成了一个单独的医疗服务行业，虽然它们有一些共性，但是每一部分仍然需要单独分析。以下是涉及医疗保健业REITs的主要地产类别：

（1）长期护理疗养院

在行业内通常称为专业护理机构，约占了REITs在医疗产业总投资的一半。长期护理疗养院已经是非常稳定的地产部门了，这使得他们能够吸引投资于医疗业的投资者。疗养院行业为老人和那些需要经常医疗看护和关注的人长期的、持续的照顾。该行业包括了约210万护理床位，平均每个疗养院有120张床位。设备齐全的疗养院提供长期治疗和生活的辅助。其主要协助住院者日常的起居活动，由此与医院展开竞争。护理平均运行成本大约为每天118美元，使长期护理疗养院的成本远远低于医院，但辅助生活设施的价格比医院要高。疗养院的经营者青睐那些病情更严重、更需要辅助生活的病人，因为疗养院可以为重病患者提供额外的服务，以创造更高的收入来源，如物理治疗和药房服务。

（2）长期护理生活辅助机构

约占医疗保健业REITs投资的三分之一。辅助生活项目，满足了那些独立的、但需要提供日常生活援助的老年人。一般的辅助生活机构的居民约83岁，他们能够活动但却体质虚弱。生活辅助机构生活的居民的生活环境就像是在家里，只是日常活动需要辅助工作人员的帮助。老人吃饭在公用餐厅，外出活动往往也是由该机构的经营者来提供帮助。

这个行业在全国有4800个机构，包含大约500000张床位，因为该行业大部分缺乏管制且在概念上扩大了非传统生活的老人的居住结构，所以很难得到确切数字。典型辅助生活机构有70个共用居住单元，诸如饮食和活动区。平均成本为每天70～80美元，使辅助生活机构比疗养院成本低。生活辅助机构的增长非常迅速，因为进入门槛非常低。建设和装备一个典型的机构，可能耗资400万～700万美元。

其员工不需要任何证书或高超的保健技能，因此很容易招到员工。也还是有相关法规用以规范该行业，因为其收入主要来自私营机构的支付而非医疗报销。除了一些经营者水平的品牌形象外，生活辅助机构经营者之间的合并将持续创造和实现规模经济。在许多方面，因为该行业缺乏监管，经营者关注的是消费者最终是否决定选择该生活辅助护理机构，其结果就是有点像酒店业那样，依赖良好的规模和品牌。

（3）退休服务社区

约占医疗保健业REITs投资的10%，这一领域也需要分析。在高级住宅范围内的替代品中，包括退休社区。退休服务行业在美国由约5500个社区组成，由于当时预期的市场需求，其中大多数建于20世纪80年代。人口学认为超过65岁的人口将在80年代末和20世90年代中期飞速增加。但是，市场需求在那个时期却被大大地高估了。许多老人没把退休社区作为理想的住宅。大多数生活在退休社区的老年人也希望能在家独立生活。因而许多老人都不愿离开自己的家。这往往使老人进入生活辅助机构或者接受精细护理服务。由于退休服务社区比长期护理更具有“需求弹性”，因此投资回报水平是很难量化的。因此，在退休服务社区业进行有选择的投资是可以收到回报的。但REITs都不愿将自己资金的全部投资于这一部分。

这些社区将退休护理、生活结合在一起，放在一个大楼里或在一个类似校园的地方里。目标就是要提供一种环境，使老年人可以在这个地方享受整个晚年。

（4）医院

占医疗业REITs投资的10%左右。近年来，医疗业REITs一般都集中在成本更低的地方，而不是医院。这主要是因为医疗保险、医疗补助及管理式医疗公司把医院的成本作为目标，来对自己削减成本。医院的医疗服务三分之一开支用在医院设备上。急性护理医院的运营费用较高，平均约为每天1200美元。由于经济发展趋势对医院的影响，医疗业REITs并不在这一部门踊跃投资，因为医院的成本过高。医院的目标竞争对手一直在提供更便宜的运营成本。这些往往在实际上降低了医疗保健业REITs在急性护理医院投资方面的兴趣。

（5）康复医院

大约占医疗业REITs投资的8%。康复医院提供的治疗集中在矫正由于工作或运动造成的伤害或由意外造成的身体或认知障碍。该行业拥有约200个机构和大约18000张床位。REITs不在康复医院领域做太多的投资，也是由于受高成本的压力，这与医院面对的压力是一样的。

（6）精神病护理医院

占医疗业REITs资产的3%左右。精神病医院为行为失常、吸毒和酗酒的人提供住院的治疗。该行业约有340个机构，包括3.4万张病床。该行业与医院展开竞争。

（7）医疗办公大楼

占医疗业REITs资产的9%。医疗办公大楼包含医生的办公室和诊断用的诊所。这些建筑物有分为两种：有些是邻近医院出租的建筑，有的自己就是一个医院。医生可以在楼内办公和实习。医疗办公大楼会直接租给实习医生和小的医疗团体。这些楼从投资角度来看存在着高风险，主要是因为独立医生的信誉质量较低。医疗诊所通常是租给一个医生，而并不是几个人共用。与医疗机构有隶属关系租户的信用质量普遍优于没有隶属关系的医生。医疗办公大楼包含的不仅仅是医生办公室，还有门诊手术、医疗实验室和康复室等。对于REITs来说，医疗办公大楼领域的总回报往往比其他医护领域要高。

REITs的管理都十分积极，而医疗业REITs在某一特定地产领域的投资回报率已经是被初步设定的了。医疗业REITs的管理没有能力创造更多的内部增长。一般内部增长率会达到3%～6%。由于缓慢的内部增长，医疗保健业REITs正在寻找更多的项目来为他们的股东增加附加值。医疗业地产所有权和经营是分离的，医疗业REITs在未来的整合方面会有很多机会。医疗业REITs将越来越多地转向多样化，但总的操作看起来是属于管理密集型的。