租界拓展与房产业初兴的分析介绍

在城市化初期，城市的聚集作用，主要表现为人口的不断集中和城市土地面积的迅速扩展。这是城市化发展的必然过程，在19世纪中国沿海沿江的表现形态，是租界土地的急剧扩充。

租界从某种意义上讲，也是东方近代史上极特别的一种城市现象。它一旦出现，就必然遵循城市发展的自然规律，产生聚集效应。当人口的集聚达到一定程度时，就会产生对空间占有的强烈需求。租界界桩所到之地，农地变为市地，生地“炒”成熟地，统统标价出售，纳入现代商品交换的领地；也正是在这种扩张之中，形成了具有一定规模的新型房地产市场，完成了土地商品化的原始积累过程。

毋庸置疑，租界的扩展与租界的设立一样，都是对中国主权的侵犯，严重损害了中华民族的利益与尊严。

回溯发端于租界的中国房地产业的“原始积累”过程，我们还能寻觅到第一号道契的持有者姓名。这纸道契发于1847年11月24日，是英国著名鸦片贩颠地（Lancelot Dent，1799—1853）向中国农民奚尚德等租定土地后领取的。该地面积13余亩，每亩押租99，880文，另付年租每亩3，574文，按后来的统一规定年租每亩1，500文，多余年租按一作十加入押租，所以该地实际押租应为每亩120，620文。[10]折合白银120余两。

在开埠最初的十多年里，租界内还在实行“华洋分居”，集居的外国人开始在这片土地上加紧建设一种完全西式的生活。纳税人会议、警察署、市政工程管理、市民选举等制度已经建立或正积极筹建，社区已按新的规划图纸进行设计，一个“国中之国”初具雏形。刚刚萌发的房地产市场受到租界狭窄地域的局限。

房地产业的崛起，条件具备，只待时机。

就在这时，1853年上海的小刀会起义，以及1851年爆发的太平天国革命，给期待崛起的房地产业提供了一个意想不到的机遇，成为土地大面积商品化的催化剂。

小刀会起义军占领上海县城长达17个月。在此期间，祈求庇护的大批城乡居民避入租界，冲破了“华洋分居”的规定，致使英租界的华人人口从1853年的500余人（买办、外商雇员和原地居民），一下子增至 2万余人。[11]形成对住房的迫切需求，给外商制造了一个出乎意料的赚钱机会。最初，租界领事极力反对华人涌入，造成“华洋杂居”，但洋商却联合起来，在利润的驱使下，冲破“华洋分居”的戒律，从贩卖鸦片、棉布的贸易活动转向房地产经营。在1853年9月到1854年7月不到一年的时间里，他们在广东路和福州路一带，建造了800多幢简易住房，用于出租。[12]这类房屋都是木板结构，成本低，建造速度快。因房租高，一般三五个月的租金，足够新建一所同样的木屋。

1860年至1862年，太平军三次进军上海。江浙一带的地主、富商及官僚纷纷涌向上海租界避难，使上海租界人口又一次骤增，1860年达到30万，1862年一度曾达50万。[13]于是，又有数以千幢的木板房建成。在小刀会起义期间制定的租地章程，己取消了不能向华人转租界内土地的限制。此时随华界人口的大量涌入，房租地价开始上升，房租收益可获30％—40％的利润，比贩运贸易周转快而稳。[14]更多的贩卖鸦片老牌洋行，对投资房地产产生极大兴趣，大都设立地产部，兼营房地产。其中，最早最著名的洋行老沙逊、怡和、仁记等，都曾最大限度地向房地产投资。这一时期，租界建房区从最初的广东路、福州路，伸展到汉口路、九江路，直至南京路以北。有记载的房屋数字就达8，740幢，其中西式建筑269幢。[15]这是房地产业初兴的第一个阶段。

1864年，太平天国革命失败后，上海租界人口曾回降到10万人以内，出现大批房屋空关。但这只是暂时现象。随着1869年苏伊士运河开通和上海—伦敦之间的海底电缆接通，日趋开放的上海与世界结为一体，进出口贸易逐年增加。1865年上海进出口贸易总额不过3，000多万两白银，1894年增至8，000多万两，1899年升至1.2亿两。同一时期，上海工业也开始发展，[16]租界人口有了稳步增长，地价持续上升。工商业的发展，人口与财富的聚集，使房地产市场逐渐稳固，并在这一阶段逐步形成独立的行业。因此可以说，自1870年以后，上海租界房地产业进入稳定发展时期。此时的发展是以这座城市经济发育的一定水平为基础的，而不再依赖于突发事件的刺激与特殊机遇的赐予。

这个阶段的标志之一是专业性的房地产公司出现。其中业务范围最大的是英商业广地产公司，开设于1888年，其产业主要在苏州河以北虹口一带。老沙逊洋行的产业在广东路、福州路一带，新沙逊洋行在南京东路一带，雷士德洋行的在宁波路、浙江路一带。法租界的法国天主教会，也成为大房地产主，在徐家汇一带有大量产业。他们各自划分地域，竟谋发展。这一阶段，新建楼群街道大片大片地出现，奠定了黄浦江外滩一带最初的街区轮廓。

这个时期进入上海租界的人口，大都属于永久居住，而且众多外商房地产公司拥有雄厚资本，新建住房式样也由木板房改为砖木结构的二层石库门楼房，并形成了具有上海特色的里弄住宅。这种建筑用地少，造价低，经常开支少，租金高，一般不到10年就可收回成本。这期间建的里弄式房屋，每年达数以万幢计。新沙逊洋行从1880年到1890年的10年间，建造了青云里、永定里、广福里、宝康里等里弄住宅不下20多处。业广地产公司亦属经营里弄房屋的大户，拥有的里弄房屋数以千幢计。[17]

房地产业的发展，为租界当局带来了巨大财源，地税与房捐，成为租界的主要财政收入。据上海公共租界工部局统计，房捐与地税之和，每年都其占财政收入的半数以上。而租界当局也从财政收入中支出很大一部分，进行界内道路、水电、交通工具等基础设施和公共事业的建设。在扩大这一财源滚滚的产业方面，租界当局与房地产业双方的要求与利益是完全一致的。事实上，由于房地产业主成为最大纳税人，所以公共租界与法租界的董事会成员也大都是著名房地产商。

经济利益的巨大驱动，使租界具有扩大空间的内在张力。在沿海沿江的开埠城市上海、天津、汉口等地，各国租界当局不断寻找理由，一次又一次地迫使中国官方同意扩大界内土地。在中国租界史上，大规模扩展界域的时机有两次。第一次是在甲午战争后，清政府蒙受重大军事失败的耻辱，对外态度十分软弱。而上海、天津、汉口租界经过几十年的发展，内部已孕育着对外扩充的极大能量。因此 1895—1899年，形成了租界扩展的第一个高潮。第二次是在八国联军侵华后，乘清政府内外危机加重，在1900—1906年间，又掀起第二个扩界狂潮。

在上海，首先扩展的是英租界。1846年，最初的界域面积为1，080亩，到1899年，加上美租界的并入，界域面积已达33，503亩，改称公共租界。[18]

其次是法租界。1850年初，全上海的法国人总共只有10人，就是法国驻沪首任领事、法租界的开辟者敏体尼（Louis Charles Nicolas Maximilien Montigny，1805—1868）和他的母亲、妻子、两个女儿及翻译，商人亚杭来，还有钟表商人多米尼克·雷米（Dominique Remi）和他的两个职员。当时法租界的界域面积仅为986亩。1860年以后，法租界开始向东西两个方向扩展，1914年已达15，150亩。[19]

经过一番扩展，公共租界成为全国最大的租界，法租界位居第二，成为全国最大的专管租界，上海成为全国租界面积最大的城市，如图1-1所示。

图1-1　上海租界示意图

资料来源：上海、天津、辽宁、广东、青岛、厦门、广州、武汉政协文史资料委员会.列强在中国的租界［M］.北京：中国文史出版社，1992：2.

天津于1860年对外开埠，比上海晚20年。第一个外商房地产公司——英商先农公司的出现是在1901年。除了英、法、美租界的950亩土地外，其余各国租界的始辟时间均在1900年前后。种种迹象表明，天津房地产业的状况较上海略显逊色。

1860年，天津英租界确定的范围是：东至海河，西至今大沽路，北至今营口道，南至今彰德道，面积约为460亩。当时是由英国皇家工兵队上尉戈登（Gordon）初步设计的界内道路、街区、河坝以及将租界区分段、分界出租的计划，奠定了英租界建设的基础。

1897年，英方借口“洋行日多，侨民日众，租界不敷应用”，要求将西界向今大沽路西面扩展到今南京路北侧，计地1，630亩，称为“扩充界”。1903年，又将西界从今南京路推至今营口西道、西康路和马场道，划进3，928亩土地，因这块地在墙子河外，称为墙外推广界。[20]

这样，从1860年的460亩到1903年的6，149亩，天津英租界的面积迅速扩大。

天津法租界是与英租界同时划定的，范围是：南临英租界，东北为海河，西至今大沽路，面积1860年为360亩，到1914年，已扩至2，836亩。[21]

开辟较迟的日租界，1898年划定界址时面积1，600亩，1903年扩大为2，150亩。位于英租界以南的德租界，1895年初辟时为1，034亩，1901年扩展至4，200亩。[22]

从1897年至1903年，短短7年，天津英、法、德、日四国租界总面积扩充速度相当迅猛，从3，500亩到15，000亩，增长了3倍多。这些土地在租界强占之前，多为芦苇丛生、坟茔遍地的荒地，很少有人居住。经过租界当局的修整填垫等基础设施建设，逐渐变为建筑用地，成为城市土地的组成部分，如图1-2所示。

图1-2　天津租界示意图

资料来源：上海市政协文史资料委员会.列强在中国的租界［M］.上海：中国文史出版社，1992：114.

除津沪之外，其他扩展较大的还有汉口租界。甲午战争以前，汉口只有一个英租界，辟于1861年，面积458亩。汉口租界面对长江，向背后扩展，1898年西推至距汉口城垣5丈处。加上后来设立的法租界、日租界、俄租界均不断扩展，汉口租界总面积接近3，000亩，超过面积2，000亩的厦门租界，在有租界的城市中名列第3位，如图1-3、图1-4所示。[23]

图1-3　汉口租界示意图(www.xing528.com)

资料来源：上海政协文史资料委员会.列强在中国的租界［M］.上海：中国文史出版社，1992：189.

图1-4　厦门租界示意图

资料来源：上海政协文史资料委员会.列强在中国的租界［M］.上海：中国文史出版社，1992：308.

回看历史，租界扩展之快令人吃惊：上海公共租界和法租界的总面积达48，653亩，为最初面积的24倍，是上海县城面积的10倍；天津9国租界扩充后的总面积是23，481亩，相当于天津旧城厢面积的9.3倍。租界的这种扩展本身就说明，一个城市的面积是由该城市的经济发展决定的。进入租界范围的土地，也进入了全新的商品流通领域，这既是空间的扩展，也是一种历史时代的跨越。

1840—1900年这半个多世纪，是中国房地产业的初兴阶段。虽然它仅仅出现在上海、厦门、天津、汉口、广州等几个开埠较早的城市，却为后来的发展积累了实力与经验。既然租界是半殖民地社会的一种特殊城市现象，那么，从一定意义上讲，租界土地面积扩大的过程，也就是房地产业的原始积累过程。进入20世纪后，这个新兴的产业渐入佳境。

[1]王铁崖.中外旧约章汇编：第1册［M］.北京：生活·读书·新知三联书店，1957：35.

[2]王铁崖.中外旧约章汇编：第1册［M］.北京：生活·读书·新知三联书店，1957：65.

[3]王铁崖.中外旧约章汇编：第1册［M］.北京：生活·读书·新知三联书店，1957：219.

[4]上海市房地产管理局档案：英册道册第3号，英地册第1份；英册道册第1号，英地册第8份。转引自费成康.中国租界史［M］.上海：上海社会科学院出版社，1991：87.

[5]兰宁等《上海史》（Lanning and Conling，A History of Shanghai），1912—1923年上海，第1卷，第279页。转引自费成康.中国租界史［M］.上海：上海社会科学院出版社，1991：89.

[6]王铁崖.中外旧约章汇编：第1册［M］.北京：生活·读书·新知三联书店，1957：797.王铁崖.中外旧约章汇编：第2册［M］.北京：生活·读书·新知三联书店，1959：34，36，150.

[7]《驻津英国工部局所辖地亩章程》（1918年），第1条。转引自费成康.中国租界史［M］.上海：上海社会科学院出版社，1991：93.

[8]梅光复.汉口市地价之研究.∥萧铮.民国二十年代中国大陆土地问题资料.台北：成文出版有限公司，（美国）中国资料中心，1977：44722.本书引用资料出处凡页数为5位者，均引自此丛刊，不另注明。

[9]章乃器.中国货币金融问题［M］.上海：生活书店，1936：369.

[10]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：141.

[11]蒯世勋.上海公共租界史稿［M］.上海：上海人民出版社，1984：347.

[12]蒯世勋.上海公共租界史稿［M］.上海：上海人民出版社，1984：347.

[13]上海通社.上海研究资料［M］.上海：上海书店，1984：138.

[14]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：11.

[15]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：11.

[16]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：11.

[17]上海市政协文史资料研究委员会.旧上海的房地产经营［M］.上海：上海人民出版社，1990：13.

[18]朱梦华.上海租界的形成及扩充［A］.上海地方史资料：（二）［M］.上海：上海社会科学院出版社，1983：38-48.

[19]朱梦华.上海租界的形成及扩充［A］.上海地方史资料：（二）［M］.上海：上海社会科学院出版社，1983：38-48.

[20]天津市政协文史资料研究委员会.天津租界［M］.天津：天津人民出版社，1986：4-6.

[21]天津市政协文史资料研究委员会.天津租界［M］.天津：天津人民出版社，1986：38-41

[22]费成康.中国租界史［M］.上海：上海社会科学院出版社，1991：67-68.

[23]费成康.中国租界史［M］.上海：上海社会科学院出版社，1991：70-73.