针对上海市房产税政策，市政府作为政策的制定者和执行者，是至关重要的主体。政府根据自身的前提/立场而制定政策，包括房产税的征收对象、税率、减免条件等，并在社会强制实施，以期达到目标。因此，本文选择上海市政府角度的“主导观点”。同时，在政策的实施过程中，房产税政策会影响房地产市场整体的运行，具体而言将对市场中的开发商、住房投资者、投机者、刚性需求者行为产生影响，进而影响政策效果。因此，这几个主体也是政策的主要参与者，即“相关观点”。以下将先从主导观点出发，列出政策的基本要素。
1.房产税政策的前提/立场（Premises and Stances，简称PS）
房产税政策的前提/立场，即市政府出台房产税政策的观点有如下三个。
PS1——维护房地产市场稳定发展。政府作为区域的管理者与服务者，对社会、经济等诸多方面都有监督管理并维持其稳定发展的责任。该政策出台前，房地产市场过热、房价水平非理性上涨，诱发了尖锐的供需矛盾和住房结构性冲突，因此，房地产市场的稳定、健康、可持续发展显得尤为重要[3]。
PS2——关注民生、改善民生。房地产，尤其是住宅，是保障居民正常生活的重要部分，是广大民众最关心的事情，事关人民群众的根本利益。政府必须从广大民众的角度出发，为人民谋福利，关注民生，改善民生，这样才能稳固政权，并更好地对国家和区域进行治理与服务。
PS3——增加可持续性财政收入。由于土地出让环节的收入远高于土地持有环节的收入，并且土地出让环节的收入较容易取得，因此地方政府更倾向于通过大量卖地、提高土地出让金的方式来增加财政收入。这种做法很大程度上导致了地价、房价的升高。而房产税改革通过增加地方直接税源，可逐步减少地方政府对新增土地收益的过度依赖，从而改变目前“土地财政”的现状。房产税是每年征收，是持续的财政收入，能保证稳定的税收流入，支撑保障房建设等支出，长期看更符合社会整体健康发展。[4]
2.房产税政策的目标（Goal，简称G）
《暂行办法》中明确了此次房产税政策的目标，包括改善房产税制度（G1）、合理调节居民收入分配（G2）、正确引导住房消费（G3）、有效配置房地产资源（G4）。
G1——改善房产税制度。现行房地产税收制度存在诸多问题，而作为持有环节的重要税种——房产税，一直以来并未受到应有重视，居民自住用房均是暂免征收，体现了今后房产税改革的方向。(www.xing528.com)
G2——合理调节居民收入分配。近年来房地产价格不断上涨，居民收入差距扩大，很大程度因依赖财产性收入，基于其不动产财富的增值、溢价收入，而并存的是低收入者无力买房的现象日益严重，因此，合理调节收入分配迫在眉睫[5]。
G3——正确引导住房消费。房地产市场价格的持续上升，催生炒房一族，炒房行为又迫使房价上升，形成恶性循环，严重影响房地产市场的秩序和效率；而保障刚性需求，抑制投机需求，增加市场信心，引导民众理性住房消费，形成房产良好的层级流动，使真正有需要的人能够买到适合自己的住房，是房产税实施的意义。
G4——有效配置房地产资源。针对市场未能发挥有效配置资源的功效，以税收行为调节市场所需的量和结构，体现了政府宏观调控的职责。
3.房产税政策的手段（Strategy，简称S）
此次上海房产税试点，政策手段包括五个方面：征收对象（S1）、计税依据（S2）、适用税率（S3）、组织机制（S4）、税收用途（S5）。
4.房产税政策的预期结果（Result，简称R）
从政府的前提/立场出发，通过分析政策目的，该政策的预期结果有以下几点：住房市场价格平稳（R1）、房产税收入增加（R2）、保障房建设量增加（R3）。R1与R2是政策显而易见的目标指向，需要说明的是保障房建设量增加（R3），《暂行办法》中注明此次房产税收入主要用于保障房的建设，房产税收入的增加意味着保障房建设的资金投入增加，相应地保障房建设量也将增加。
图1 上海市房产税政策S-CAD分析基本要素
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