不动产价格的分类及影响因素

从实质上说，不动产价格体现的是不动产权益的交换价值，而不动产权益的多样性必然导致不动产价格的多样性。另外，对于不同的行为和方式，或者对于不同的目的，不动产表现出不同的经济价值。如有的是市场交易的结果；有的是作为政府课税的计税依据；有的是作为投保价值；有的是政府征用的补偿依据；还有的是特定时期政策或制度的产物。即使是市场交易的结果，有时却并不满足公开市场条件，如交易范围窄的抵押行为等。此外，有时不动产价格只是指不动产个别组成部分的价格。因此，分清不动产的价格种类，明确各种不动产价格的含义和作用，是实现正确估价的基础和前提。

（一）按价格的形成形式分类

1.成交价格

成交价格指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。成交价格既可能是正常的，也可能是不正常的，它随着交易双方的心态、对不动产权益和状态的了解、对市场把握的程度、讨价还价的能力，以及购买方偏好等的不同而不同。

2.市场价格

市场价格指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。对各种不动产来说，每个时期都有它们各自的市场价格。

3.理论价格

理论价格指经济学理论对市场模拟而形成的价格。在经济学理论中，一般通过理性经纪人等一系列假设，同时在假定商品和生产要素价格已知时对消费者和厂商各自行为进行研究的基础上，进一步研究不同市场结构下均衡价格是如何决定的，由此得出的均衡价格即理论价格。因此，理论价格不是真实价格，但它揭示了市场供求关系对价格形成的影响，而且市场机制本身具有实现均衡的趋势，因此理论价格可以指导市场价格的形成。

4.公开市场价值

在美国不动产相关著作中，经常使用公开市场价值（简称为市场价值）的概念，其定义为在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。

5.评估价格

评估价格是估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。评估价格又被称为评估价、评估值、评估额或估价结果，也可根据所采用估价方法的不同而采用不同的称呼。如在估价中采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格，采用成本法得出的价格通常称为积算价格，采用收益法得出的价格通常称为收益价格。

6.政府指导价和政府定价

政府指导价和政府定价是政府为实现宏观调控和对某些物品实行特别政策而制定的价格，由政府有关部门按照定价权限和范围制定。

政府指导价一般采用规定基准价及浮动幅度的形式，政府定价通常表现为直接规定价格。此外，政府对价格的干预还可以采用制定最高和最低限价，或者规定成本构成和利润率等其他形式。

在我国，不动产价格中具有政府指导价性质的主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格以及经济适用房销售价格，而具有政府定价性质的主要是城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。

（二）按实物形态分类

1.土地价格

土地价格简称地价，仅指不动产中土地部分的价格。在我国，根据土地性质和开发程度的不同，习惯上将土地分为生地、毛地和熟地三种，土地使用权有偿出让时的相应价格分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。根据土地使用权取得市场的不同，土地价格可分为出让价格和转让价格；根据价格表示单位的不同，土地价格可分为总地价、单位地价和楼面地价。此外，在某些特别场合，还存在一种补地价。

2.建筑物价格(www.xing528.com)

建筑物价格仅指不动产中建筑物部分的价格，不含建筑物占用范围内的土地价格。其中建筑物单价是以单位建筑面积表示的建筑物价格。建筑物转让时，实质上是房屋建筑所有权的转让。

3.不动产价格

此处专指建筑物连同所占用土地的整体价格。在我国，一般称为房价，指土地使用权与房屋建筑所有权的整体价格。不动产单价通常指单位建筑面积不动产价格，也可能是单位建筑物使用面积不动产价格。因同一宗不动产的建筑物使用面积小于建筑面积，但总价格相同，所以单位使用面积价格高于单位建筑面积价格。面积单位一般采用平方米，但在我国香港和台湾地区，习惯上分别采用平方英尺和坪。此外，不动产也包括在建工程，即已完成的部分建筑物连同所占用土地作为不动产整体项目转让，但不包括尚未完成的土地开发项目，后者可划归于土地部分。

不动产价格按不动产交易付款方式的不同，可以分为实际价格和名义价格。按不动产交易标的状况的不同，可以分为现房价格和期房价格。按不动产销售的习惯，还可以分为起价、标价、成交价、均价等。

实际价格指在成交日期一次付清的价格，或根据此时的折现率将所有现实和未来支付折算到这一日期的支付总额。

（三）按不同的经纪行为分类

1.买卖价格

买卖价格指通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格，一般指不动产所有权的让与和取得价格。在我国既可以指有偿出让土地使用权的买卖价格，也可以指土地使用权和房屋所有权同时转让的价格。

2.租赁价格

租赁价格指不改变不动产归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金称为地租，不动产整体出租称为房租。我国目前的房租有市场租金（反映市场供求关系）、商品租金（包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素）、成本租金（包括商品租金的前5项因素）、准成本租金和福利租金。应注意的是，已形成租赁关系的不动产转让时，一般只是业主发生变化，原租约有关约定在租赁期限内继续有效，租金保持不变或根据原租约规定变化。

3.抵押价值

抵押价值指以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价值。不动产作为债权担保的条件是对不动产设定抵押权，进行他项权利登记。抵押价值的实质是当债务人不履行债务，抵押权人依法以折价、拍卖、变卖等方式处置抵押不动产时，该不动产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。

4.保险价值

保险价值指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物投保时，为确定投保金额提供参考依据而评估的价值。

5.课税价值

课税价值指为政府课税目的，由不动产估价专业人员估定作为不动产课税依据的价值。课税价值根据国家税法规定确定。在美国和日本，课税价值一般以不动产市场价值的一定比例确定。

6.征用价值

征用价值指政府为了公共利益的需要，征用不动产时确定的补偿金额。在我国，一般指征用农民集体土地的补偿金额，也包括收回国有土地使用权时，对未到期土地使用权的权利人和地上建筑物的所有人及使用人的补偿和安置费用。