纳入城镇住房保障体系的经典案例：助力农民工居住改善

我国是一个地域发展差异巨大的发展中大国，在住房保障政策实践中，为解决农民工住房困难问题，各地根据自身的特点，创造性地提出和实践着一些保障方式，在项目基金的帮助下，我们课题组还开展了典型案例调查。依据保障特点，我们将调查案例分为四种方式：一是用工单位提供住房；二是政府直接或间接投资建设的农民工公寓；三是政府直接或间接投资建设的公共租赁住房；四是房地产开发企业投资建设的农民工公寓。

1.用工单位提供住房

用工单位采取无偿、廉价租赁等方式向农民工提供居住场所，主要包括用工单位自有职工宿舍或通过市场租赁、购置等方式筹集的农民工集体宿舍，开发区和工业园区集中建设农民工集体宿舍，开发区和工业园区由仓库或厂房改建的农民工集体宿舍、工地工棚等。自《关于改善农民工居住条件的指导意见》（建住房〔2007〕276号）下发后，在各级政府的政策扶持下，用工单位负责改善农民工居住条件，已成为解决农民工居住问题的主要方式之一。如大型制造企业的农民工多数居住在单位集体宿舍。用工单位提供住房一般离就业地点较近，有利于降低农民工的生活成本，也便于企业管理，减少职工的流动性（如频繁跳槽）。

2.政府直接或间接投资建设的农民工公寓

政府直接投资建设农民工公寓，然后出租给用工企业，由用工企业负责提供给单位职工居住。目前，重庆市政府投资建造的农民工公寓，已解决了约10万农民工的居住问题。苏州市政府投资建造了每间容纳4人～8人的集体宿舍，以每人月租金120元～200元不等的标准出租给企业，企业再租赁给职工。广州经济技术开发区先后修建了广州开发区第一员工大厦、第二员工大厦，已建成近40万m2的农民工公寓，可容纳农民工4万余人，占该开发区外来流动人员的64%。

政府间接投资建设模式，上海、重庆、广州、天津、苏州、宁波等地已作了积极探索和实践。一是政府政策引导，非用工企业投资建设，投资单位将农民工公寓出租给用工企业，由用工企业负责提供给单位职工居住。如上海嘉定永盛公寓小区由文海投资发展有限公司投资建成，该小区始建于2002年10月，2004年2月竣工投入使用，为解决马陆镇工业区企业中的农民工居住问题，也为改善马陆镇的投资环境，完善相关配套设施，为入驻企业提供居住条件，营造企业生产、生活的良好氛围创造了条件。上海莘庄工业区鑫泽阳光公寓，由政府和上海市莘庄工业区共同投资，政府通过土地出让金的投入，上海市莘庄工业区管理委员会负责开发建设，并委托上海鑫泽置业有限公司对公寓进行统一管理，使农民工有一个温馨、整洁、舒适的居住环境。二是政府鼓励村镇集体经济组织建造的集体宿舍。利用征地补偿款和农民入股组建合作社投资建造，以收取租金作为投资回报。如广州市黄腴、玉树等社区已建成农民工公寓7万多平方米，通岗、火村等社区总计约10万m2的农民工公寓正在前期准备中。上海桃浦镇由于农民工比较集中，也曾利用闲置集体土地建设了5个居住区，解决了6000名农民工的居住问题。(www.xing528.com)

上述模式建设的居住小区，不仅基础设施较为完善，实行专业物业管理，而且配套建设农民工子弟学校，能较好地解决农民工的居住和子女入学等问题，居住的农民工较为满意。

3.政府直接或间接投资建设的公共租赁住房

公共租赁住房是遵循“政府组织，社会参与；因地制宜，分别决策；统筹规划，分步实施”的原则，限定套型面积，租金合理，主要面向城市中等偏下收入住房困难家庭出租的保障性住房。根据住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）的精神，部分地区政府已将有稳定职业并在城市居住达一定年限的农民工纳入享受公共租赁住房的对象范围，解决农民工居住问题的方式正在不断地拓宽。上海市于2010年9月4日发布并实施了《本市发展公共租赁住房的实施意见》（沪府发〔2010〕32号），该意见中明确将持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的常住人口纳入了保障范围。广州市也在加强政策研究，积极探索建立公共租赁住房管理制度，尝试将缴纳社会保险金达一定年限的或有突出贡献的优秀农民工纳入保障范围，并在条件成熟时，逐步扩大其保障面。在经广州市政府同意向社会征求意见的《广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）》（征求意见稿）中，已拟在广州市工作并连续缴纳社会保险费满3年的优秀农民工纳入公共租赁住房保障范围。

4.房地产开发企业投资建设的农民工公寓

本模式主要是鼓励社会企业参与投资建设公共租赁住房。目前，比较典型的小区是广州市万科集团建设的万汇楼。万汇楼占地9000m2，建筑面积1.2万m2，容积率为1.3，有近300个居住单元，可容纳1000多人居住，于2008年7月投入使用。该楼户型有小户型单身宿舍、集体宿舍和家庭公寓，针对对象的范围是：既不满足廉租房申请条件，又暂无能力购买经济适用房和限价房的外来从业人员，其中包括农民工。万汇楼不收物业管理费，模式为共管式，管理人员由专职人员、兼职人员、住户义工等人员组成。该项目作为试点，被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”。上述模式的推广，可鼓励房地产开发企业参与社会公益事业，承担社会责任，以减轻政府的资金压力。