物业资产管理：客体与作用

物业资产管理活动的客体，即管理对象，主要是收益性房地产，包括写字楼、商业物业、工业物业等，其中最典型的收益性房地产是商业物业。商业物业包括商业街、市场类商铺、社区类商铺、交通设施类商铺、百货商场、购物中心、城市综合体等。这些收益性房地产通常出租给租户（又称租客、承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。

（一）写字楼

办公楼（Office Building），是专门用来处理业务或提供专业性服务的建筑，是以脑力工作者为主体进行生产、管理、信息交换的场所，是各种非工业制造性组织机构为处理组织内部公务活动而使用的专门建筑。写字楼则是商务办公楼（Business Office Building）的通用别称，通常将写字楼直接简称为Office。

由于大多数服务型企业没有能力拥有写字楼或出于业务经营特性的原因不愿意拥有写字楼，所以存在着一个巨大的写字楼投资和租赁市场。由于写字楼的业主或投资者通常不是物业资产管理方面的行家，为了保持写字楼持续的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要采购高标准、高质量、专业化的物业资产管理服务。

写字楼的分级标准问题在国内外房地产界和理论界已探讨很久，但始终没有形成理论共识。目前尽管房地产市场上有一些机构给出了写字楼的分类标准，但在实际执行过程中，写字楼分类与分级长期依赖于专业人员的主观判断，缺乏一致性。目前的写字楼分级主要是在综合考虑所处的位置、自然或质量状况、收益能力、物业管理等因素后，结合国际通行标准，将其按市场可接受的品质分为甲、乙、丙三个档次。

1.甲级写字楼

国际上称为Grade A Office（or A＋），指在目前市场上拥有最高质量的空间、优越的地理位置、配备顶级的设施和系统的写字楼。甲级写字楼的建筑设计是美观和标志性的，建筑高并拥有良好的视野。甲级写字楼通常由信誉良好的物业管理公司提供专业资产运营管理服务，租金回报率通常高于本市平均租金水平，出租率非常高。其主要的租户是具有较高知名度、较大规模的企业、证券银行金融机构、地产投资商以及会计师、律师和建筑师等专业事务所等。

2.乙级写字楼

国际上称为Grade B Office，具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

乙级写字楼的租金水平往往趋向于城市的平均租金水平。总体而言，乙级写字楼的区位、建筑系统和物业管理要略高于周边市场平均水平。区分甲级和乙级写字楼的依据主要是楼龄。乙级写字楼虽然楼龄不长，但可能已经出现最小功能退化或故障。其中一些乙级写字楼可能是刚从甲级标准中降级的，在成为乙级写字楼后开始有明显的损耗现象。

3.丙级写字楼

国际上称为Grade COffice，其物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。出租对象以那些不能支付高租金但又需要留在某个次中心区的小型企业为主。丙级写字楼拥有一些更新或重建的市场机遇，经过一些大的改善修整后可以升到乙级水平。

（二）商业物业

商业物业是指用于商业经营活动的建筑，包括从小型店铺到大型购物中心的各种商业空间。商业物业具有投资特性、商业特性和地产特性三大特性，其中首要的是投资特性。无论一宗商业物业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，非常需要集中统一的专业化物业资产管理服务，以选择优良租户，优化商业物业空间内的商业业态组合，保持和不断提升该商业物业对顾客的吸引力，通过增加商场人流以增加其营业额，并最终实现商业物业业主和投资者的收益目标。

商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

1.商业街

商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

商业街这类收益性房地产对商圈的成熟度及消费人流的依存度较大，通常采用独立商铺销售形式，统一招商压力比较小。另外，商业街的租金成本较高，尤其是二层以上商铺出租较难。这就需要物业资产管理专业运作，以实现增值。

2.市场类商铺

市场类商铺是一种相对封闭的、由众多小商铺组成的商业地产类型。按照市场经营的商品是单一类别还是综合类型，可将其分为专业市场商铺和综合市场商铺。

市场类商铺的租售特点是对商圈的成熟度及消费人流的依存度较弱；采用分割式产权商铺返租销售的模式；统一招商压力比较大；商铺升值空间比较大，失败的风险也比较大；对市场规模和招商运营能力要求较高。

3.社区类商铺

社区类商铺一般是住宅底商，租金不高，业态以满足居民日常生活需求为主，如便利店、药房、花店、小餐饮、洗衣店等。社区类商铺对人气和招商运营管理要求不高。

4.百货商场(www.xing528.com)

最早将满足人们衣食住行的什么商品都有的市场，称为百货商场。这种类型的物业布局特征是在一栋建筑物中，安排一个一个的专柜，柜台开价售货，面积比较小，柜台之间相对开放。

百货商场的运营模式包括联营模式和自营模式。联营模式是指店方的盈利靠收取各经营商家的销售扣点，店方和商家休戚与共。联营模式下，百货商场以统一收银为主，主要通过专柜销售收入的分成方式获利，营运部门需逐日对相关的品牌商销售业绩分别进行确认和复核；尤其是涉及大型促销活动时（如买送、买减、直接打折等），往往客流增加、营业额增加，但是基于百货商场不同的促销活动，让利幅度不同，会出具不同的开单条码以作为内部复核及结算的依据。自营模式是店家自行经营。

5.购物中心

购物中心（Shopping Mall，也译为“摩尔”）是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

（1）区域购物中心。区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。其建筑面积在10万m2以上，有效商业服务半径可达到200 km，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度高（全业态、全业种／行业经营，高度专业化与高度综合化并存）、行业多、店铺多、功能多。

区域购物中心定位于家庭式消费，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各种专卖店、家具家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮，以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客，再辅以针对各类消费者需求的各种专业店。此外，还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足各种层次顾客的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的需求。

区域购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上面向商圈内所有居民。因此，区域购物中心不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。

（2）市级购物中心。市级购物中心的建筑规模一般在3万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电器设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进入中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按所服务的对象不同，市级购物中心又有高档和中档之分。

（3）地区购物商场。地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万m2之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万～30万人，年营业额为1亿～5亿元人民币。在地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等常常是这类商场的次要租户。

6.城市综合体

城市综合体是“舶来品”，通过吸取西方发达国家商业物业优点并结合我国国情而打造的，以建筑群为基础，是融商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”，是一种功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。

城市综合体有五种发展模式，即均衡发展型、住宅驱动型、商务驱动型、酒店驱动型和商业驱动型。城市综合体各功能物业各有其作用并相互影响（图1-1）。

图1-1　城市综合体各功能物业的作用及相互关系

（底色为深色的框内文字是作用，底色为灰色的框内文字是相互关系）

（三）出租型别墅或公寓

用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓，这是经营性房地产的重要类型。为了保持较高的出租率和租金水平，需要物业管理企业来为业主或投资者提供招租、租赁管理、维护与维修、安全与卫生、资本与预算管理等物业资产管理服务。

1.别墅

别墅（Villa）是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上看，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。

2.公寓

公寓（Apartment）是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。

（四）工业物业

工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

工业物业管理通常与企业生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供应和内部运输系统的通畅。同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行成本对企业生产成本和经营利润的影响。随着越来越多的生产经营企业将关注重点转向企业的主营业务，而将工业物业管理工作外包给专业化的物业管理企业的现象越来越普遍。