地价与房价的互动效应分析

关于地价与房价之间的相互关系，目前存在一定争议的问题是地价决定房价，还是房价决定地价。对于前者，一般认为由于土地是住宅建设的一项重要原材料，原材料价格的上涨会带动最终产品价格的上涨。这符合成本推动型通货膨胀的表现。对于后者，一般认为房价是由于住宅市场的供求变化引发的，成本并不能直接影响房价，只能间接影响开发商的利润水平。从房地产调控的角度看，如果是地价决定房价，那么政府出让土地时主动压低地价能够控制房价上涨；而如果是房价决定地价，那么土地出让价格就不能作为调控房价的工具。

（一）理论分析

上一节中，本书以我国土地使用权出让的招拍挂方式为切入点分析了我国土地价格的形成机制。可以看到，由于拍卖机制，地价的形成是以开发商对住宅市场需求的预期为基础形成的。而从理论的角度，经济学中关于地租的理论对房价与地价的关系问题进行过较为详细的分析。

李嘉图在其著作《政治经济学及赋税原理》中论述：“谷物价格高昂不是因为支付了地租，相反地，支付地租倒是因为谷物昂贵。”（李嘉图，2013，第二章）李嘉图代表的古典地租理论认为，土地产出品的价格水平决定了地租水平，土地需求是决定地租和土地价值的主要因素。通过对地租征税从而改变地租水平并不会改变土地产出物的供求关系，因此对土地产出物的价格不会产生影响。李嘉图的地租理论建立在土地供给刚性，同时土地产出物唯一的条件下。在供给刚性的条件下，需求成为影响价格的唯一因素。依据这一理论，住宅用地是生产要素，而住宅是土地的产出品，因此住宅的需求变化是影响地价的主要因素。也就是说，房价决定地价。

对于古典地租理论的假设条件，新古典理论对其进行了修改。在土地总量不变的前提下，新古典理论引入土地用途可以改变这一条件，不同用途土地的产出品也不相同。对土地产出品A需求的增加会引起该商品价格的上升，进而带动A产品供给的提升。这会导致对A用途土地需求的上升。同时，A产品价格的上升使其生产商有更强的支付能力，以支付更高的地租，从而带动整体地租水平的上升，造成土地用于A用途的比例上升，B用途的比例下降。而B用途土地的下降导致B商品的产出减少，导致B商品价格上涨（埃文斯，2013，第二章）。

在新古典地租理论的框架下，由于存在土地不同用途的划分和土地在不同用途之间的自由转换，所以会出现某种产出物由于地租上升导致土地要素的投入减少，进而造成产量下降、价格上升的情况。

在现实情况中，土地的供给条件往往介于李嘉图模型和新古典模型之间。政府对城市进行规划，区分土地的不同用途；但是城市规划也限制了不同用途土地之间的相互转化。因此，不同类型的土地按照李嘉图模型在各自内部达到部分均衡，而在总体上看，不同类型土地的地租存在差异，没有达到一般均衡。

从表6.4可以看出2018年我国土地供应情况，不同用途土地的供应情况之间存在较大差异。工业用地占土地供应中的比例最高，达到49.69%，而其价格反而最低，仅为291.1元/平方米。住宅用地供应相对不足，具体体现在其高达5 360.5元/平方米的价格上。显然，住宅用地与工业用地之间没有达到均衡，住宅用地的价格是工业用地价格的18倍。如果不同用途的土地之间可以灵活转换，那么必然会出现大量工业用地转为住宅用地的情况。

表6.4　2018年我国不同类型土地供应情况

注：以上指标均为成交地块数据。
资料来源：中指数据，同策研究院整理。

这说明，我国住宅用地的供给受到城市规划的限制，不能随意更改供应数量，住宅用地供应呈现短期的刚性特征。因此，对住宅用地价格（地租）的分析，李嘉图的地租理论模型的假设更为恰当。而依照该理论，住宅需求是影响土地价格的重要因素，即房价决定地价而不是地价决定房价。

（二）实证检验

本部分通过使用联立方程模型来检验房价与地价间的相互关系。^[4]这一模型适用于研究存在较强相互影响的因素之间的关系。前文的分析显示，房价与地价之间明显存在相互影响的关系。因此，构建以地价和房价为因变量的联立方程组可以在一定程度上代表二者之间存在一定内生性的关系。除此之外，土地和住宅的供给、城市经济水平、人口等因素作为系统中的外生性因素也对房价和地价产生影响。(www.xing528.com)

根据本书前文的结论，土地供给和住宅供给对房价和地价都存在一定的影响，因此模型将土地供给和住宅供给都纳入房价和地价方程。商品住宅投资可以代表房地产业的繁荣程度，所以将其纳入两个方程之中。人均产出和人均收入都是衡量经济情况的重要指标，人均产出代表一个城市的经济发达程度，城市越发达，土地价格越高；人均收入代表城市居民收入水平，收入越高能承担的房价越高。因此将人均产出纳入地价方程，将人均收入纳入房价方程。贷款余额代表该城市的融资环境，对房企融资和居民购房贷款都会产生影响，因此纳入两个方程。常住人口代表城市的人口规模，同样纳入两个方程。

因此，纳入地价方程的变量有：房价、土地供给、住宅供给、住宅开发投资、人均地区生产总值、贷款余额、常住人口。纳入房价方程的变量有：地价、住宅供给、土地供给、住宅开发投资、人均可支配收入、贷款余额、常住人口。可得联立方程模型：

样本选取20个一二线城市^[5]2010—2018年的年度数据。由于人口和部分城市贷款余额的指标仅有年度数据，所以将样本数据频率统一为年度数据。在指标选取上，地价指标为成交楼面价格，土地供给指标为规划建筑面积，房价指标为该城市商品住宅平均销售价格，住宅供给指标为批准上市面积，其中部分城市剔除了房价和住宅供给的保障房数据。以上数据来自中指数据库。商品住宅开发投资完成额、人均GDP、人均可支配收入、贷款余额、常住人口指标数据来自国家统计局。数据全部采用对数化处理以减轻变量间多重共线性对估计结果的影响。

联立方程模型的估计（高铁梅，2016，第14章）采用二阶段最小二乘法分别对两个方程进行估计，并控制不同城市间的固定效应及时间固定效应。第一阶段，使用所有外生变量作为工具变量，分别对房价和地价两个内生变量进行线性回归，并获取二者的估计值。这一阶段的意义是将外生因素对房价（地价）的影响与内生因素的影响分离。第一阶段中，因变量的估计值表示在纯粹外生因素影响下房价（地价）应处于的水平，而内生因素对房价（地价）变动的贡献被纳入残差项中。第二阶段，用内生变量的估计值代替观测值带入原方程进行估计。使用内生变量的估计值代替实际值的意义是将排除了内生因素影响的解释变量引入方程，因此可以排除内生性变量间的相互影响。由于变量间存在较强的相关性，导致原模型存在严重的多重共线性。因此，采用逐步回归法确定最终模型。回归结果如下：

表6.5　房价与地价的联立方程模型回归结果

注：*表示在10%水平下显著，**表示在5%水平下显著，***表示在1%水平下显著。

回归结果显示，房价与地价呈现相互影响的关系，但是房价对地价的推动作用远大于地价对房价的推动作用。房价上升1%会带动地价上涨1.87%，而地价上升1%仅会带动房价上涨0.49%。收入、人均GDP、商品住宅开发投资等变量由于影响不显著或会引起多重共线性等原因，没有被纳入模型。

此外，地价方程的回归结果还显示，地价与土地供给呈现负相关、与住宅供应量呈正相关、与贷款余额呈负相关。这一结果可以说明，首先，土地市场的供求关系得以验证，增加土地供给可以在一定程度上抑制土地价格上涨。其次，土地价格与住宅供应量呈同向变动，这可能是由于房地产市场周期运行导致；市场繁荣时期，地方政府会加快供地，房地产商会增加住宅的供应，市场萧条时则相反。总体来看，对土地价格影响最大的因素是住宅的价格。

房价方程的回归结果还显示，房价与土地供应量正相关、与住宅供应量负相关、与贷款余额正相关、与人口负相关。这一结果说明，第一，住宅市场的供求机制有效，住宅供给的增加可以在一定程度上抑制住宅价格的上涨。第二，房价与土地供应量的同向变动关系可以认为是房价、供地对住宅市场运行周期的同方向反应：市场繁荣时房价攀升，而政府也更倾向于增加供地。第三，房价与贷款余额呈同向变动，这在一定程度上说明宽裕的信贷环境是房价上涨的重要条件。第四，房价与常住人口呈反向变动，由于近几年北京、上海等城市出现常住人口下降的情况，这一结果可能是上述现象的表现，这在一定程度上反映了过高的房价对人口的挤出效应。

以上结果说明，现阶段我国房地产市场中，房价对地价的推动作用在二者的关系中占主导地位。根据模型的经济意义，地价方程中，房价估计值表示排除了地价的影响以后房价应处于的水平。因此，这一指标的变动直接反映了住宅市场由于经济基本面等外生因素引起住宅供求变动而导致的房价变化。因此，地价对房价估计值的回归系数代表了住宅市场的供求变动传导至土地市场，对土地价格造成的影响。同理，在房价方程中，地价估计值的回归系数代表了土地市场内部变化传导至住宅市场，对住宅价格造成的冲击。回归结果显示，房价对地价的影响远大于地价对房价的影响。这一结果为房价决定地价的观点提供了证据。