经济发展下未来房地产业的定位与发展

（一）我国房地产行业应弱化其通过资本积累拉动经济的作用

我国房地产业出现的以吸引投资拉动经济为重心的发展模式已经不能适应我国经济的进一步发展。房地产业的消极影响开始显现，而对经济的拉动作用逐步减弱。

从房地产业满足居住需求的作用看，房地产业在经济中处于从属地位，房地产业的发展是经济水平提高的结果。房地产业的首要任务就是满足居民的合理居住需求，在此前提下，对房地产投资的合理需求应予以满足，同时打击投资需求。让住宅回归居住属性，弱化投资属性才是房地产业未来发展的方向。

从我国房地产业特有的吸引投资的作用看，地方政府通过出让土地使用权融资，再通过房地产业使投资成本转移到居民部门。房地产业通过这种方式间接地提高了居民部门的实际储蓄率，从而增加整个社会的投资规模。但是在现阶段，我国整体的资本形成水平较高，占GDP的40%以上，而居民最终消费较低，占GDP的30%左右。相对于发达国家，其GDP的70%～80%被分配到居民最终消费，可见我国居民部门的消费能力严重不足。较高的房地产投资水平将会加剧我国居民部门消费能力不足的问题，不利于扩大内需，带动经济增长。

从我国经济增长模式看，现阶段依靠资本积累的发展模式已经无法有效地推动经济增长。2010年以来，我国经济呈现增速逐渐减慢的态势。这种表现与索洛增长模型的描述一致：随着人均资本存量的增加，经济增长接近“稳态”，经济增速逐渐减缓。在技术水平不变的条件下，如果想要保持经济增速，只能通过提高全社会的投资比例，在短期内提升经济增长速度，推迟经济进入零增长的“稳态”。从长期看，技术进步才是经济长期增长的持续动力。盲目增加投资的代价是降低居民的消费水平，使居民的福利水平降低，违背了发展经济的初衷，同时也带来重复投资、产能过剩等一系列问题。

从我国经济的实际表现看，我国经济在20世纪90年代保持了10%以上的高速增长，而进入21世纪以来，经济增长下行压力增大，增速下降到10%以下，2014年以来，经济增速进一步放缓到7%左右。与此同时，投资的规模在不断增加，固定资产投资占GDP的比重从1990年的24%上升到2016年的82%，然而，投资对经济增长的贡献率却逐年下降。基于索洛增长模型的回归分析结果显示，代表资本积累贡献率的系数从1990—1997年的0.87下降到1998—2007年的0.73，进而下降到2008—2016年的0.52。^[15]同时经济中也出现了环境污染、产能过剩等问题。由此可见，我国经济发展不能再单纯依靠投资规模的增加，而需要着力提升技术水平。

以上论述说明，由于投资对经济增长贡献的弱化，房地产业通过扩大居民投资规模以拉动经济的机制正在逐步失去意义。相反，这种机制带来的资金和土地的低效配置、居民消费水平被抑制等负面影响逐渐扩大。因此，现阶段我国房地产业有必要弱化其拉动经济的作用，回归其满足居住需求的本质，着力在人力资本培养中发挥作用，在经济中回归适当地位。

（二）房地产业与我国的就地城镇化

纵观国际发展经验，城镇化发挥了重要作用。既有欧美这样通过工业化拉动城镇化，最终实现全民基本均衡快速发展的成功经验；也有拉美和印度这样尚未完全实现工业化就开始城镇化，最后导致不仅城乡差距巨大，城市内部也大量出现贫民窟，贫富差距拉大的城镇化经验。城镇化是经济发展到一定阶段的必然结果，是提高人民生活水平的重要方式，是推进经济进一步发展的重要手段。2017年，中国第二三产业的比重已经达到92.08%，比城镇化率水平57.96%高34.12个百分点；同年，G7国家的第二三产业比重均值为98.79%，城镇化率水平为79.52%，两者之差为19.27个百分点。^[16]从发达国家的经验来看，中国城镇化率明显滞后于第二三产业的发展，我国城镇化仍然有很大的发展空间，城镇化对于我国未来经济发展有着巨大的推动作用。

长期以来，由于我国的二元经济体制，资源都在不断往城市集中，这一趋势即使在改革开放之后都没有得到明显改善，城市各方面建设都要比农村地区更加完善，城市居民享有的公共服务也比农村居民更好，要打破这种情况的根本方法在于推进城镇化，让更多的农民成为市民。而我国下一步的城镇化有两种策略可供选择：就地城镇化与迁移式城镇化。我们认为就地城镇化可能比迁移式城镇化更加符合中国国情，主要原因有：

第一，中国土地和人口资源情况。中国只有115万平方千米的平原，人均平原面积为美国的1/15，欧洲的1/10。^[17]一方面这反映了我国土地资源紧张，但另一方面也说明我国人口聚集区人口密度高，就地城镇化的门槛低。

第二，中国幅员广阔，地区发展差异过大问题已经给中国社会带来巨大的社会运行成本。春运就是这一问题的体现，迁移式城镇化只会加剧这一问题。不但如此，许多边疆地区的人口规模萎缩会带来严重的国家安全问题。

第三，就地城镇化可以明显缓解中国大城市和特大城市的扩张步伐，是预防与治理中国城市病的重要手段。由于中国大型城市收入水平更高，迁移式城镇化必然吸引更多的人进入大型城市，这会严重加剧中国的城市病。2000年，上海市常住人口为1 608.60万，2018年，这一数字变为2 423.78万，^[18]18年增长了50.68%，这还是在人口总量控制下的成果；如果继续以这样的速度增长，且不论可能出现的大城市病，超过3 000万乃至4 000万人口的城市管理经验对于城市管理者而言也是前所未有的挑战。

第四，防止重蹈发展中国家城镇化的覆辙。由于中国人口规模巨大，全数涌入大中城市的迁移式城镇化极易引起拉美和印度式的“贫民窟”问题。(www.xing528.com)

第五，就地城镇化的后发优势明显。如果在现有城市进行迁移式城镇化，许多基础设施和公务服务已经定型，新技术新理念较难被引入。例如在老城区进行管道改造就十分困难，原有不合理规划也难以变动。而就地城镇化则可以发挥后发优势，避免这些问题。

第六，中国独特的政治体制和土地制度可以使地方政府统一规划，迅速为城镇化提供产业基础，降低城镇化成本。例如中国的开发区建设就可以很快建立起产业园区，形成产业基础。这事实上降低了外地城市对于本地居民的吸引力，有利于就地城镇化。

对于就地城镇化的模式，很多文献已经进行了研究。例如根据黄少安^[19]的分析，我国目前的就地城镇化可以分为如下几种模式：

表11.6　农村就地城镇化的主要模式选择

（续表）

从表11.6可以看出，在就地城镇化当中，房地产业可以发挥巨大作用。

首先，房地产业本身有较强的投资带动作用，可以拉动基础设施建设。在表11.6中，任何一种就地城镇化的渠道都离不开基础设施的建设，而且房地产业通过建筑材料、资金、劳动力等改变了城镇的空间形态，促进了城镇内在结构和功能的优化，提升了城镇整体形象。

其次，就地城镇化必然需要产业支撑，房地产业可以与其他产业一起发展，共同支撑起就地城镇化的产业基础。在表11.6中，除了原本就有产业基础的城市近郊，城中村改造、政府保障性住房模式和慈善组织资助模式外，所有的模式都离不开产业支撑。产业发展是城镇化的根本，近年来也有成功的案例。

例如，近些年来，在城市近郊地区“土地流转+现代农业”产业模式已经十分成熟，农民将土地出租给农业企业发展现代农业，企业再返聘农民作为工人在企业就业，土地进行规模化、机械化、智能化经营。房地产业在此可以结合旅游业开展现代农业旅游，建设并管理旅游物业资产。随着新技术、新思想的发展，房地产业带动的就地城镇化的产业支撑基础会越来越多。

此外，房地产业具有产业关联度大、产业链长的特点，是国民经济的先导性、基础性产业。房地产业能通过较大的乘数作用，直接或间接引导和影响很多相关产业的发展，并为新型城镇化条件下其他产业的发展提供先导性和基础性条件。同时，房地产业发展促进了家庭装修、智能家居、物业维修管理等服务业的发展，并催生了新的服务行业，如房地产评估、房地产中介、房地产金融、房地产买卖与租售等，为社会提供了新的就业机会（李传健和邓良，2015）。

再次，房地产业在就地城镇化中可以显著改善农村居住质量，为中国人力资本积累贡献力量。目前中国农村相对于城市的落后，不仅体现在公共服务和基础设施建设上，农村居住条件也显著差于城市地区。而房地产业介入其中有着相对可行的路径。城镇化带来的不仅是收入水平的提高，也是文明理念和生活方式的重大变革。人的城镇化比物质的城镇化要重要得多，但人的城镇化离不开物质城镇化的支撑，房地产业有必要发挥自己的作用，通过物质的城镇化带动人的城镇化。

最后，房地产业可以有效集约使用土地，为就地城镇化提供土地资源。正如表11.6所示，几乎所有的就地城镇化模式都需要节约出土地用于商业或基础设施开发。中国农村住宅用地是由村集体统一划拨的。但是中国的农村住宅存在土地规划混乱和容积率过低的问题，而且农村还存在大量乡镇企业的废弃用地等其他闲置用地。通过土地整理，可以将大量土地提供出来。在中国18亿亩耕地红线的背景下，这些土地可以用于复耕，多出来的土地扭转指标可以在城市中拍卖，为就地城镇化提供资金来源。这一构想已经在重庆的“地票”制度中得以实现。在土地整理过程中，不可避免地要涉及住房改造和拆迁重建等事宜，这是房地产业发展的良好机遇。