（一）契税概念及特点
契税是对中国境内的土地、房屋权属转移时，依据当事人双方订立的契约，向承受人一次性征收的一种财产税。其中土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。其基本法律依据是1997年7月国务院发布的《中华人民共和国契税暂行条例》和10月财政部制定的《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》。契税与其他税相比具有如下特点：首先，契税属于财产转移税；其次，契税由财产承受人缴纳。
（二）契税税制要素
1.纳税人
契税的纳税人是中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。单位包括内外资企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。
2.征税对象
契税以在我国境内转移的土地、房屋权属为征税对象，具体包括以下内容：
（1）国有土地使用权出让。
（2）土地使用权的转让。即以出售、赠与、交换等方式转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（3）房屋买卖。
（4）房屋赠与。
（5）房屋交换。
（6）其他特殊行为。以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属等。
3.税率
契税实行3%～5%的幅度税率。契税的具体适用税率则由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
4.税收优惠
根据规定，契税的减免税情况如下：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。对个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，减按1%征税；对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征税。
（3）因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减免契税。
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
（5）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。
5.申报与缴纳
（1）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（2）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起的10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，如实填写《契税纳税申报表》，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
（3）纳税地点
根据相关规定，契税应在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
（三）契税税额计算
1.计税依据
契税的计税依据是不动产的价格。具体如下：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。即交换价格相等时免征契税，不等时由多交付货币、实物、无形资产的一方纳税。
（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。(www.xing528.com)
（5）房屋附属设施征收契税的情况如下：
① 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
② 承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
2.应纳税额的计算
契税采用幅度比例税率从价计征。其计算公式：
应纳税额=计税依据×税率
[例8-24]某市一居民从某房地产公司购买商品住宅一套，成交价格为1 000 000元，双方签订了购房合同，当地契税税率为3%，计算该居民应纳的契税。
1 000 000×3%=30 000（元）
（四）契税会计处理
1.会计账户的设置
企业发生承受土地使用权、房屋所有权业务时，通过“应交税费——应交契税”科目核算。借方发生额，反映企业已缴的契税；贷方发生额，反映应缴的契税；期末借方余额，反映多缴的契税，期末贷方余额，反映尚未缴纳的契税。
2.会计账务的处理
企业取得土地使用权、房屋所有权时，按取得土地使用权、房屋所有权实际支付或应支付的价款及契税的合计，借记“无形资产”、“固定资产”、“在建工程”等科目，按实际支付的价款贷记“银行存款”，按计提的契税贷记“应交税费——应交契税”科目。实际缴纳契税时，借记“应交税费——应交契税”科目，贷记“银行存款”科目。
[例8-25]某公司接受捐赠房屋一栋，其账面价值为300万元，现值为305万元，使用税率4%，计算该公司应纳的契税并作出会计处理。
应纳契税=305×4%=12.2万元，会计处理如下：
借：固定资产 3 172 000
贷：应交税费——应交契税122 000
营业外收入 3 050 000
借：应交税费——应交契税122 000
贷：银行存款 122 000
（五）契税税务筹划
契税的税务筹划可通过以下方式进行：
1.签订等价交换合同，享受免征契税政策
[例8-26]大华公司有一块土地价值3 000万元，拟出售给南方公司，然后从南方公司购买其另外一块价值3 000万元的土地。假定该契税税率为4%。双方签订土地销售与购买合同后，大华公司应缴纳契税=3 000×4%=120（万元），南方公司应缴纳契税=3 000×4%=120（万元）。
税务筹划思路：根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定：土地使用权、房屋交换，契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出税务筹划方案如下：大华公司与南方公司改变合同定立方式，签订土地使用权交换合同，约定以3 000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定，大华公司和南方公司各自免征契税120万元。
2.签订分立合同，降低契税支出
[例8-27]雄业实业公司有一化肥生产车间拟出售给德润化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物，附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3 000平方米，整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为160万元，3 000平方米土地评估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元），德润化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税＝600×4%＝24（万元）。（假定该契税税率为4%）
税务筹划思路：根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税[2004]126号）规定：对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。根据上述文件对于免征契税的规定，在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税，由此提出税务筹划方案如下：雄业实业公司与德润化工公司签订两份销售合同，第一份合同为销售生产厂房及占地3 000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物（主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等），销售合同价款为200万元。经上述筹划，德润化工公司只就第一份销售合同缴纳契税，应缴纳契税＝400×4%＝16（万元），节约契税支出8万元。
3.改变投资方式，享受免征契税政策
[例8-28]张亮有一幢商品房价值500万元，李群有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500×4%=20（万元）。（假定该契税税率为4%）
税务筹划思路：根据财税[2003]184号文件的规定：非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
根据上述文件对于免征契税的规定，提出税务筹划方案如下：
第一步，张亮到工商局注册登记成立张亮个人独资公司，将自有房产投入张亮个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续，不需缴纳契税。
第二步，张亮对其个人独资公司进行公司制改造，改建为有限责任公司，吸收李群投资，改建为新华有限责任公司，改建后的新华有限责任公司承受张亮个人独资公司的房屋，免征契税，新华公司减少契税支出20万元。
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