计算土地增值税应纳税额-税法基础

练习题◆判断

13.土地增值税实行四级超额累进税率。（　）

1.土地增值税的计算公式

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应税率计算征收。因此，要计算土地增值税税额，应首先确定增值额。土地增值税的具体计算步骤如下：

（1）计算增值额

（2）计算增值额占扣除项目金额的比例

（3）计算应纳税额

计算土地增值税应纳税额，一般采取速算扣除法计算。土地增值税税额计算公式如下：

① 增值额占扣除项目金额的比例≤50%，则

② 50%＜增值额占扣除项目金额的比例≤100%，则

③ 100%＜增值额占扣除项目金额的比例≤200%，则

④ 增值额占扣除项目金额的比例≥200%，则

2.土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的增值额。转让房地产取得的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增值额的大小，取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。

（1）应税收入的确定

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

（2）扣除项目及其金额

准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目金额具体包括以下内容：

① 取得土地使用权所支付的金额。

取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金。

② 房地产开发成本。

房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

③ 房地产开发费用。

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，按照实际发生额直接计入当期损益。但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除。

a.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按规定计算的金额之和（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）的5%以内计算扣除。允许扣除的房地产开发费用的计算公式为允许扣除的房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%

b.财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。允许扣除的房地产开发费用的计算公式为

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%

财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题做了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

④ 与转让房地产有关的税金。

与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

⑤ 财政部确定的其他扣除项目。

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%予以扣除。此优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。但是，对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，在计算应纳土地增值税时，不得进行加计扣除。这样规定的目的是抑制炒买炒卖地皮的投机行为，保护正常开发投资者的积极性。

⑥ 旧房及建筑物的扣除金额。

a.按评估价格扣除。(www.xing528.com)

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

对转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用的，以及在转让环节缴纳的税金可以作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

b.按购房发票金额计算扣除。

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，对于纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

（3）计税依据的特殊规定

① 隐瞒、虚报房地产成交价格。

对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格对房地产成交价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

② 提供扣除项目金额不实。

对于纳税人申报扣除项目金额不实的，应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价，乘以房屋的陈新度折扣率，确定房产的扣除项目金额，并用该房产所坐落土地取得时的基准地价或标准地价来确定土地的扣除项目金额，房产和土地的扣除项目金额之和即为该房地产的扣除项目金额。

③ 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由。

转让房地产的成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的，应按评估的市场交易价确定其实际成交价，并以此作为转让房地产的收入计算征收土地增值税。

④ 非直接销售和自用房地产收入的确定。

房地产开发企业将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：一是按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；二是由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

拓展阅读

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料。“五证合一”登记制度下，企业取得营业执照后要先到公安部门指定的印章刻制单位刻制新式样发票专用章，签署银行划款三方协议，开设税款划款对公账户。

（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

例8-8 某房地产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1 800 万元，该土地购进价为1 200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40 万元，转让该土地时缴纳相关税费35 万元。请计算该房地产开发公司转让土地应缴纳的土地增值税税额。

解析：房地产开发企业取得土地使用权后未经开发就转让的，不得进行加计扣除。

扣除项目金额=1 200＋40＋35=1 275（万元）。

增值额=1 800-1 275=525（万元）。

增值额与扣除项目金额的比率=525÷1 275×100%=41.18%。

增值额与扣除项目金额的比率未超过50%时，土地增值税适用的税率为30%。

应纳土地增值税税额=525×30%=157.5（万元）。

例8-9 某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500 万元，办公楼原价为480 万元，已提折旧300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度折扣率为50%，销售时需缴纳相关税费30 万元。请计算该公司销售该办公楼应缴纳的土地增值税税额。

解析：评估价格=800×50%=400（万元）。

增值额=500-400-30=70（万元）。

扣除项目金额=430（万元）。

增值额与扣除项目金额的比率=70÷430×100%=16.28%，土地增值税适用的税率为30%。

应纳土地增值税税额=70×30% =21（万元）。