土地整理项目的主要风险和信贷案例

1.市场风险

从2008年金融危机以来，国家对房地产行业调控始终没有停止过，为了刺激消费抑或平抑房价，正反两方面的手段无所不用极，造成房地产市场的巨幅波动。再加受人口红利和城镇化率这两个最重要的外部因素影响，中国房地产行业的黄金时代已经终结。房地产交易市场景气度不高的背景直接影响了土地需求以及土地价格，近年来土地流标流拍及“退地”现象在一线城市也屡有出现。而土地储备贷款以项目土地拍卖收入为还款来源，如果项目土地不能按计划成交，则会出现不能到期偿还或不能到期足额偿还土地储备贷款的风险。

另外，土地储备贷款是土地收购储备成本的一部分。按照相关规定，项目土地拍卖价款要先从中扣除需缴纳的土地使用权出让金后，再按照规定程序返还土地储备机构收购储备成本。如果土地拍卖价格较低，可能存在拍卖价款中缴纳土地使用权出让金后的余额不足以偿还银行贷款的情形，并且这种风险在目前土地市场不景气的情况下尤为突出。

2.区域风险

房地产市场存在较大的区域性差别，同时土地储备机构的性质、运作模式等，也决定了土地储备贷款风险受区域金融生态环境的影响。

首先地方政策形成的区域金融生态环境，决定着政府信用风险高低。地区区域金融生态环境较差、政府存在信用风险，则可能会出现政府逃废银行债务、新官不理旧账、指令收购土地、干预银行处置抵押权、不按照土地储备相关规定执行等情况，会直接给金融机构的土地储备贷款带来风险。其次，由于土地储备涉及的内容非常广泛，不仅包括土地、房地产方面的问题，还涉及城市规划、行政管理、信息管理等方方面面，任何一个方面不完善都会影响土地储备工作。如有的地方政府缺乏详细的分区规划，有的中途修改规划，有的没有有效、公开的土地收储计划和供应计划来引导市场等。另外，土地储备涉及的政府职能部门，如不能有效地协调、沟通也将影响具体工作的实施，导致成本增加、时间延误。

3.社会和谐稳定方面的风险

拆迁是土地储备工作中的重点。随着经济的发展，旧城改造、企业搬迁、居民拆迁等一直是引发社会问题、影响社会安定的因素。这些因素通常与土地储备工作能否顺利进行息息相关。在土地储备、土地整理项目中，不能忽视其在收购土地中影响社会安定的风险因素。

首先是搬迁补偿问题，虽然政府在拆迁土地补偿标准、形式等方面已经做出了明确规定，但是在实施拆迁补偿的过程，为求自身收益的最大化，拆迁户和政府之间往往存在各种博弈。二是房价的不断上涨使得公众对土地储备工作充满质疑。近年来各地房价普遍增长幅度较大，不少人觉得，房屋价格高速增长的重要原因是由于政府对土地供应的垄断，抬高了土地单价。其实土地价格的增长受其他许多因素的制约，其中拆迁补偿费用支出的大幅增加等就是其中的重要原因。而房屋价格的增长是由于地价、房屋质量、观念、利率、建筑成本、社会需求等诸多方面因素所共同影响的。拆迁工作中的各种矛盾常成为社会不稳定因素，拖长项目完工时间。

4.经营风险(www.xing528.com)

事实上，各土地储备中心并非具备独立决策能力的企业。

首先，从性质上看，土地储备机构既是政府土地管理部门下设的部门，又是一个事业编制单位，法人代表往往由政府行政官员兼任。在这样的情形下，土地储备机构的决策不会仅仅从自身经营考虑，土地储备机构在收购范围的选择、收购时间和价格的确定、土地出让的时间方面都没有完全的自主权，必须经土地管理部门或土地储备管理委员会批准审核后方可实施，存在政府干预的风险。如有的政府指令收购的土地收购成本较高、土地拍卖收入不足以弥补成本；有的政府要求土地储备机构收购不具备开发条件的土地。

其次，从财务管理体制上看，土地储备机构并没有独立的财务支配权。目前土地储备机构基本实行财务收支两条线管理，土地储备机构利用政府的拨入、银行贷款等方式取得的资金对土地进行收购、整理、出让，但出让所得收入必须直接上缴财政专户，经土地管理部门批准后，财政部门根据所审核的土地储备机构的项目成本报表，核拨相关成本费用给土地储备机构。依据上述模式，就造成了土地储备机构对借款资金投入后所取得的收入没有支配权。因此如土地拍卖收入实现后，财政不及时将土地储备成本返还土地储备中心，土地储备中心就不能凭借土地出让收入按期归还银行到期贷款。

5.资金风险

在实际操作环节，各地方政府往往通过土地储备机构来经营土地，以获得城区建设和发展所需的资金。所以土地储备担负着为各级地方政府提供城市建设与发展资金的重任，因此难免会存在资金风险。

在具体项目上，由于拆迁成本的增加，导致土地储备的成本在不断增长。首先，为保持社会和谐稳定并向上涨的房价看齐，各地的拆迁补偿标准水涨船高；第二，“钉子户”频出常使拆迁时间大幅延长，需要注入的资金随之增加，现在不少地区拆迁的难度颇大。另外，其他难以预见的费用支出也呈现上涨态势。储备土地成本的增长，在很大程度上降低了预期效益。

而土地储备中心担负的政府职能和工作决定了政府对经济效益的要求须服从城市的统筹发展。为了满足总体战略发展的要求，往往要对一些经济效益不好的土地政府也进行土地储备，如果在储备库里的储备用地不能顺利出让，导致土地的积压，会给土地储备部门的管理财务带来很大的资金压力。

目前土地储备机构基本上采取资本金由财政拨款注入、运作资金通过银行贷款的方式。由于财政紧张、拨款意愿不强、土地储备项目投入巨大等因素，土地储备机构主要依靠负债经营，银行贷款往往占土地储备机构资金来源的大部，导致绝大部分风险由银行承担。虽然大部分地方规定土地储备机构可以从土地出让收入或土地出让收益中提取一定比例的资金作为自有资金的补充用于自我发展，但该部分资金有一个逐渐积累的过程，并且在实际工作中出现自有资金的补充速度远远赶不上土地储备机构资金需求扩大速度的情况。另外，在土地市场不景气的情况下，政府为加强对土地市场的宏观调控，仅将少量的土地推出市场，政府获得的土地出让收入有限，对土地储备机构自由资金的补充更是杯水车薪。因此土地储备机构的自身实力仍然有限，风险抵御能力依旧不足，相当多的风险还由银行承担。