司法强拆程序及依据-房地产法

□一、司法强拆的概念

“司法强拆”是指《征收与补偿条例》所规定的被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼、在补偿规定的期限内又不搬迁的，由人民法院强制执行。[1]

根据《城市房屋拆迁管理条例》第17条规定：被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”

我国国有土地上房屋强制拆迁制度的依据主要是以上两条，因为政策的调整，房屋强制拆迁也被分为两个阶段：行政强拆和司法强拆。在原有的《城市房屋拆迁管理条例》中，虽然也规定了“司法强拆”的内容，但是和行政强拆并行的。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的“司法强拆”就成了国有土地上房屋征收过程中强制拆除的唯一途径。国家层面对国有土地上的司法强拆做了明确规定，但集体土地上的房屋司法强拆并未具体明确。不同省市的集体土地上房屋强拆制度或者参照国有土地上的执行，或者专门制定相应的政策，但都符合司法强拆的基本原则。

□二、司法强拆制度的特点

自21世纪开始的城镇化建设，暴力拆迁事件便呈现层出不穷的态势。一些政府因为政绩工程、GDP追求的需要，采取了极为简单的处理方式，严重影响了和谐社会的建设。在2010年各大媒体盘点的年度新闻中，前三项均是拆迁案件，强拆制度的改革在这一年受到了空前的关注。条例的出台最早由北大五位学者联名在2009年12月7日首次向全国人大常委会上书，要求对老拆迁条例进行审查，从而将关于新拆迁条例的讨论与修改工作推向公众舆论中心。此次变化主要表现为四个方面。

（一）行政强拆向司法强拆转变

首先，保证了被征收人的合法权益，因为司法机关作为第三方在审查、判断征收补偿决定的合法性；其次，行政机关特别是政府的征收部门从强拆中解脱出来，征收部门、补偿部门如果直接介入强制拆迁的话，难免会发生既当裁判员又当运动员的情形，使得征收补偿决定不合理，也可能引发在强拆过程中的很多纠纷。所以新的操作模式是维护社会稳定，保障被征收人合法权益的合理方案。[2]

（二）拆迁标准不得低于市场价

征收过程中容易发生纠纷原因的主要是对补偿标准不服，特别是很多征收部门作出的补偿决定明显低于市场价，所以被征收人的权益得不到保障，引发了很多强制搬迁、强制拆迁的问题。2010年出台的条例中规定，征收决定必须是合理的补偿、公平的补偿，首先就是不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格，也就是用市场的价格来确定补偿标准。被征收人能够拿到补偿款之后，可以在同等区位用市场价格购买重新安置的房屋。这是一种市场化的措施，也是保证被征收人合法权益的重要标准。

（三）补偿款到位后才可以拆迁

调整后的程序更加清晰、合理。对于新的拆迁项目，先进行拆迁决定，在决定之前首先要经过规划，规划过程当中要公众参与，比如拆迁补偿的听证，听证完了之后再公示，公告以后进行评估，由被拆迁人选择评估以后确定了补偿的价格。而且根据类似的房地产市场价格来评估，确定补偿费，必须先补偿到位以后再进行拆迁，充分考虑了被拆迁人的利益。

□三、司法强拆实施的条件

（一）申请人主体条件

根据《征收条例》规定，申请人应为“作出房屋征收决定的市、县级人民政府”，其余主体均无申请法院强拆的权利。

（二）申请期限是否符合法律规定

根据《征收条例》规定，被征收人“在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼”，与“在补偿决定规定的期限内不搬迁”是并列关系。即当此两者同时满足时，政府才能申请法院强制执行。若被征收人已依法提起行政复议或行政诉讼，则政府无权直接申请“司法强拆”。由此可见，提起行政复议或行政诉讼，已成为“司法强拆”的阻却性事由。有观点认为，这一规定与《行政复议法》存在冲突。根据《行政复议法》第21条的规定，行政复议期间具体行政行为不停止执行。而根据《征收条例》（以下简称《条例》）的上述规定，行政复议期间不能申请法院“司法强拆”。事实上，申请“强拆”前的补偿决定属于具体行政行为，提起行政复议或行政诉讼，本身便是具体行政行为的阻却性事由。征收补偿决定在行政复议过程中并未停止，而司法强拆并非具体行政行为，仅是对征收补偿决定的一种执行途径，《条例》将强拆权限全部交由法院行使，是在国有土地上房屋征收与补偿领域执行方式的特别规定，并不违反《行政复议法》的上述规定，两者在此问题上并不存在冲突[3]。

（三）被申请人是否履行法定义务

“司法强拆”还应确定征收补偿决定规定的期限是否届满，被征收人是否存在不搬迁的事实。任何强制执行的前提均是被执行人拒不履行义务，在“司法强拆”过程中，同样需要具备这一事实要件。若被征收人主动履行补偿决定，“司法强拆”则失去了事实基础。

□四、司法强拆实施的程序

第一，房屋征收部门确定征收补偿方案。

第二，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《国有土地上房屋征收补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。同时确定被征收房屋的补偿金额、专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等。

第三，在补偿决定规定的期限内，被征收人既未搬迁，亦未提起行政复议或行政诉讼的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

第四，人民法院立案审查后符合强制拆除条件的，予以强制拆除。

□五、司法拆迁须注意的问题

（一）管辖法院

根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第1条之规定：“申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。”

（二）需提交的申请材料

《规定》第2条规定：“申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第28条规定的强制执行申请书（应当由申请机关负责人签名，加盖申请机关印章，并注明日期）及附具材料外，还应当提供下列材料：（1）征收补偿决定及相关证据和所依据的规范性文件；（2）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；（3）社会稳定风险评估材料；（4）申请强制执行的房屋状况；（5）被执行人的姓名或者名称、住址及与强制执行相关的财产状况等具体情况；（6）法律、行政法规规定应当提交的其他材料。”

（三）人民法院对申请“司法强拆”的处理及申请人的权利救济

根据《规定》的相关规定，人民法院认为强制执行的申请符合形式要件且材料齐全的，应当在接到申请后5日内立案受理，并通知申请机关；不符合形式要件或者材料不全的应当限期补正，并在最终补正的材料提供后5日内立案受理；不符合形式要件或者逾期无正当理由不补正材料的，裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起15日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起15日内作出裁定。人民法院应当自立案之日起30日内作出是否准予执行的裁定；有特殊情况需要延长审查期限的，由高级人民法院批准。人民法院在审查期间，可以根据需要调取相关证据、询问当事人、组织听证或者进行现场调查。

（四）法院应当裁定不准予执行的情形

征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（1）明显缺乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（4）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。(www.xing528.com)

人民法院裁定不准予执行的，应当说明理由，并在5日内将裁定送达申请机关。申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起15日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起30日内作出裁定。[4]

（五）小结

随着相关政策的调整，当前时期的房屋征收与补偿工作较2011年前已表现出很大的不同，拆迁许可证制度被废除，行政强制拆迁的方式不再实施，这些对于在《宪法》、《物权法》等基本法律框架下构建更加合理的房屋拆迁制度具有重要意义。由于土地产权制度的不同，国有土地上的房屋征收与补偿制度基本成熟，管理体系、工作程序、补偿制度、司法强拆制度等都能够适应当前法律背景和社会背景。集体土地上房屋征收与补偿制度由于与征收集体土地工作相关性较大，在操作模式上可以参照国有土地上的房屋征收与补偿，也可以纳入征地补偿安置的框架之中，因此有必要在现阶段对集体土地上房屋征收与补偿工作机制进行明确，更好维护房屋所有人的合法权益。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，对于规范房屋拆迁、维护社会稳定起到了重要作用。

第五节 案例分析[5]

房屋征收与补偿矛盾多出现在补偿环节，由于补偿涉及内容较多，工作程序长，出现纰漏在所难免。下面就以2013年上海市静安区人民法院一则民事判决书为例，进行分析。

□一、案例介绍

原告徐芝文。委托代理人张宝英。委托代理人徐汉毅。

被告上海市静安区土地管理中心。法定代表人徐蕙良。委托代理人李某，上海市某律师事务所律师。委托代理人周福建。

被告上海静安市政建设动拆迁有限公司。法定代表人方兆文。委托代理人李某，上海市某某律师事务所律师。

原告徐芝文与被告上海市静安区土地管理中心（以下简称“区土管中心”）、被告上海静安市政建设动拆迁有限公司（以下简称“静安市政建设公司”）房屋拆迁补偿安置协议纠纷一案，本院受理后依法由审判员朱晓婕独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告徐芝文及其委托代理人张宝英、徐汉毅，被告区土管中心的委托代理人周福建以及被告区土管中心、静安市政建设公司的共同委托代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：其与两被告签订的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》）约定，动迁安置房为浦江镇3号楼501室；2013年4月15日被告通知原告到动迁办签订确认书，声称房屋朝向、面积不变，但室号从原来的501室变为503室，原告在不明真相的情况下在确认书上签了字，后发现房屋朝向由东面变成了西面，故在侄子的陪同下到动迁办取消了确认书，动迁工作人员当面将确认书作废；此后被告未按协议向原告交房，并从2013年5月起停发了原告的过渡费，故请求法院判令被告履行《拆迁协议》，交付动迁安置房上海市闵驰一路×××弄×××号×××室（即《拆迁协议》中的浦江镇3号楼501室），并支付2013年1—3月增发的过渡费4 500元、2013年4月增发的过渡费3 000元以及2013年5月起至交房日止的过渡费，每月按6 000元计算。

两被告辩称：因实际地址与动迁协议上地址有差异，上海市闵驰一路×××弄×××号×××室就是《拆迁协议》约定的浦江镇3号楼501室，原告在选房时，公示的示意图就明确标明浦江镇3号楼501室是朝西的；一般情况下，根据确认书由开发商与原告签订购房协议、申办产证，再通知原告进户；本案中，被告通知原告2013年4月15日签确认书，因原告不肯确认动迁安置房，故不能后续签约进户，责任不在被告；过渡费已实际支付到2013年5月18日，根据基地政策，被告现同意支付2013年1—3月增发的过渡费4 500元，2013年4—6月增发的过渡费9 000元，并增发2013年6月—8月过渡费9 000元，共计22 500元，并请求法院驳回原告的其余诉讼请求。

经审理查明，2010年10月28日，原告与拆迁人（被告）区土管中心，房屋拆迁实施单位（被告）静安市政建设公司签订协议号为2010（0003）—1—1—0020的《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》。协议约定：原告承租的康定路548—550号，房屋类型为旧里，房屋性质为公房，核定建筑面积9．24平方米，被拆迁房屋价值补偿款为人民币（以下币种同） 594 173元，动迁安置房为浦江镇3号楼501室，建筑面积73．63平方米，总价467 200元。协议第17条约定，若超过约定临时安置过渡期的，应在原有基础上增发临时安置补助费，超过期限3个月以内（含）的，增发50％；超过期限3个月以上的，增发100％。此外，《拆迁协议》还就奖励费用、家用设备移装费等作了约定。《拆迁协议》第二十条约定，适用征询制的，在规定的签约期内（含签约附加期），拆迁许可证范围内签约户数达到被拆迁总户数的2／3，本协议生效。2011年1月18日，静安区旧区改造管理办公室作出《关于同意静安区103旧改地块二轮征询协议生效的批复》，涉诉《拆迁协议》生效。

又查，2013年4月15日被告通知原告签订《配套商品房供应单》，要求确认动迁安置房地址为闵驰一路×××弄×××号×××室。因原告认为上述房屋并非《拆迁协议》约定的动迁安置房，故在签字后反悔，并要求作废。

再查，协议签订后，除过渡费外，拆迁双方已结清全部拆迁补偿金额。原告户过渡费已结算至2013年5月18日，每月3 000元。

审理中，被告提供了动迁安置房建设单位上海中诚宏业房产有限公司2013年10月18日出具的书面《情况说明》，内容为：因动迁组与居民签订动迁协议时，房屋尚未建成，是以设计图纸来确定室号的，设计时部分幢楼的室号是从西向东顺序排列的，与实际建成后确定的室号不符，实际建成后的室号全部都是从东到西的顺序排列的。浦江镇3号楼501室，对应的是：闵驰一路×××弄×××号×××室。（动迁协议编号为2010 （0003）—1—1—0020）

以上事实，有原、被告的当庭陈述、原告提供的《拆迁协议》、静安区103号街坊旧区改造拆迁补偿安置方案以及被告提供的《配套商品房供应单》、103基地安置统一结算表、103基地其他费用结算表五份、上海市新建住宅交付使用许可证、《情况说明》、《关于同意静安区103旧改地块二轮征询协议生效的批复》等证据为证，并经庭审查证属实，应予确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。两被告与原告签订的《拆迁协议》系双方真实意思表示，该协议于2011年1月18日生效。本案的争议焦点在于，《拆迁协议》约定的动迁安置房浦江镇3号楼501室是否就是现在的闵驰一路×××弄×× ×号×××室。本院认为，被告提供的上海中诚宏业房产有限公司出具的书面《情况说明》真实、合法，与本案具有关联性，能够证明《拆迁协议》约定的动迁安置房浦江镇3号楼501室因实际建成后的地址发生变化，正是现在的闵驰一路×××弄×××号×××室，并非原告认为的协议约定的动迁安置房发生了变化。原告坚持认为，其当时选房时明确要求朝东，而现在的闵驰一路×××弄×××号×××室正是朝东，故动迁安置房应当是闵驰一路×××弄×××号×××室，而不是503室。本院认为，《拆迁协议》中约定的动迁安置房并未标明朝向，原告认为其约定的动迁安置房朝东缺乏证据予以证明，并且，原告亦无证据证明浦江镇3号楼501室就是现在的闵驰一路×××弄×××号×××室，故原告要求被告交付闵驰一路×××弄×××号×××室的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。至于过渡费，被告已于2013年4月15日通知原告签订《配套商品房供应单》，因原告的原因未予确认并导致不能及时交房，且被告已支付了至2013年5月18日的过渡费，故原告无权要求被告支付2013年5月以后的过渡费。本案中，被告自愿增发2013年6月—8月过渡费9 000元，与法无悖，予以准许。根据《拆迁协议》及基地政策，原告要求被告支付2013年1—3月增发的过渡费4 500元，2013年4—6月增发的过渡费9 000元，被告亦表示同意，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第8条、第45条之规定，判决如下：

1．被告上海市静安区土地管理中心、被告上海静安市政建设动拆迁有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐芝文过渡费人民币22 500元；

2．原告徐芝文的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由原告徐芝文负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

□二、案例解析

由于房屋市场价格波动，被征收人选择产权房屋调换的比较多，而由于房屋征收项目较多，造成了被征收人在外过渡的情况出现。

在本案例中，原房屋所有人选择产权调换期房，只能根据书面约定来签订补偿协议，而安置房最终建成与当初签订协议时约定的情况可能存在不一致，从而形成双方有争执的主要症结点。本案例中，设计图纸确定的室号与最终建成的室号不一致，但最终被告提供了充分的证据，驳回了原告的诉求。

该案例可以看出，房屋补偿协议签订时，当事人双方都要对约定事项进行全面、明确的规定，尤其是涉及彼此切身利益时，更应该思虑周全。各个地方签订协议的格式样本不一致，有的虽然做出了统一规定，但由于情况复杂，不能所有事项都统一作出规定，这就更需要当事人尽可能全面地做好约定工作，并保留好相关证据。

[1] 杨宝成：“法治视阈下城市房屋征收问题研究”，《学习论坛》，2012年第4期。

[2] 潘安平：《房地产法规》，北京大学出版社，2013年，第100—102页。

[3] 中国法制出版社：《房地产法律法规规章司法解释裁判要旨》，中国法制出版社，2011年，第255—260页。

[4] 法规应用研究中心：《房地产法律规范集成典型案例与疑难精解》，中国法制出版社，2012年，第300页。

[5] 《房屋拆迁补偿安置协议纠纷案例——上海市静安区人民法院民事判决书》，http：／／www．shnuodi．com／case． asp？iid＝645。