城市住房市场与住房政策核心要点

（一）住房的价格差异

对于住房来说，除了其本身性质和功能（如面积大小、楼层高低、设备配备等）会影响其价格外，还有很多外在的条件也会影响其价格。

最主要的外在条件有三种：①区位，即住房与其他一些设施的空间关系，如距就业地点、公交车站、学校、医院、购物中心等的距离。②环境质量，即住房周围的大气质量、水体质量、噪声状况、公共卫生及自然景观等。③社区特性，即邻里中其他住户的一些特征，如种族、收入、职业、家庭结构等。

（二）买房与租房

住房是一件生活必需品，每一个人都需要有一个地方住。但在所有的生活必需品中，住房是最昂贵的一件必需品。住房又是一件具有耐久性的商品，生产出来之后，只要加以适当的维护，就可以使用很多年。这两个性质结合起来使得住房市场分解为两个交易产品不同的市场，即存量市场和流量市场。

存量市场：住房的建筑本身和其脚下的土地构成了住房的存量，进行存量交易的市场就称为存量市场，即一般意义上的房地产市场。

住房流量：是指房屋为我们提供的服务，如为我们遮风挡雨和提供各种生活设施。如果我们买不起存量，我们可以按时段来购买住房流量，这就形成了房屋的租赁市场，所以租房市场中交易的是住房流量。

（三）新房与旧房

如果单看存量市场的话，还可以进一步分为新房市场（二级市场）和旧房市场（三级市场）。

在新房市场中，开发商是卖方，而使用者是买方；旧房市场则是使用者之间的市场。这两个市场的存在也是由住房的耐久性和昂贵性决定的。(www.xing528.com)

（四）私房与公房

由于住房价格的昂贵性，社会中总会有一些家庭靠自己的收入无力购买，不管是买房还是租房，他们都支付不起。这就需要政府来帮助他们。

影响住房消费需求的因素包括：家庭收入情况；宏观经济状况；家庭人口构成；人们传统的居住文化等社会因素。

（五）消费与投资

（1）消费：住房的一个重要特性是其生产过程中要有大量的土地投入，而且投入的土地最后成为住房的一个组成部分，一起进入市场卖给消费者。这样购房者购买的不仅是建筑本身，也同时购买了其下的土地，所以住房一般被称为房地产。

（2）投资：尤其是在通货膨胀时期，购买房地产成为一个货币保值增值的有效手段，从而带来市场中对住房需求的上升。

当住房作为投资品时，有两种情况：一是长期投资，作为养老保险的一部分，年轻时多买一套房，退休后再把房子卖出去，用卖房的钱来养老；二是短期投资，买下来后等房价涨到一定程度就卖出去，以获得短期的投资收益。

（六）住房体制与政策

目前中国城市中已形成了两大住房供给主渠道，一是市场中的商品房，二是政府提供的社会保障住房。后者又是由两部分构成，用于保障中低收入居民的经济适用房和用于保障低收入居民的廉租房。