中国城市土地价格形成的微观机理研究

2.4.1　拍卖机制下的价格形成研究

拍卖机制为研究者提供了一种很好的观察价格形成的机会^［89］，研究拍卖机制下的价格决定机理是一个国际前沿课题。但系统的拍卖理论研究进行的时间并不长，Vickery在1961年发表的《反投机、拍卖与竞争性密封投标》（Counterspeculation，Auction，and Competitive Sealed Tenders）^［90］开创了拍卖研究的先河。Milgrom和Weber^［91］，McAfee和McMillan^［92］、Milgrom^［93］以及Wilson^［94］对相关的拍卖理论研究进行了较为全面的综述。有关拍卖的理论研究话题包括：不同的拍卖形式是否会产生同样的预期收益，市场信息和竞买者的风险厌恶程度如何影响其竞买策略，竞买者人数对最终的成交价格有何影响，以及如何有效地设定拍卖过程中的保留价格（Reserve Price）^［95］。上述相关理论也被逐步应用于房地产拍卖的研究中^［96］。

竞买人数是影响竞买价格的一个重要因素。Vickery^［90］研究指出，随着竞买者人数的增加，竞买价格将趋于保留价格或竞买者的估计价格。Ching和Fu^［97］对香港土地市场竞争性的研究表明，土地的拍卖价格与竞买人数之间表现为正相关的关系。Ooi、Sirmans和Turnbull^［98］认为竞买价格随着竞买人数的增加而增加，因为竞买人数的增加加大了较高的竞买价格出现的概率，并且竞买人数的增加有助于竞买策略的改进；其在实证研究中同时引入竞买人数和竞买人数的平方作为地块拍卖价格的解释变量，结果表明，地价与竞买人数之间为倒U形关系，说明地块的竞买价格随着竞买人数的增加而增加，但其边际效应递减。而Harstad^［99］却认为较少的竞买人数意味着较大的获胜概率，这使得竞买者可能选择承受较小的期望收益从而提高竞买价格，因此，较少的竞买人数反而引致较高的成交价格。

保留价格的设定对拍卖结果的影响也是文献研究的一个方面。拍卖理论认为，较高的保留价格会增加拍卖品的出售价格，但会减小拍卖成功的概率^［100］。如何设定保留价格以实现拍卖效率的最优，是理论研究中探索较多的一个问题^{［98，101—103］}。但在实证研究中，还很少有文献得出保留价格对最终竞买价格影响的定量分析结果。

拍卖时点是影响拍卖价格的一个考虑因素。已有研究对拍卖时点的度量可归为两类：一种是拍卖举行的时点^{［104—105］}，另一种是两次拍卖间隔的时间^{［106—107］}。Ashenfelter和Genesove^［104］以及DeBoer、Conrad和McNamara^［108］研究了拍卖时序是否会对拍卖价格产生影响，即关注拍卖初期的价格是否存在系统偏高或偏低的现象。Lusht^［105］的研究指出，拍卖形成的价格随着拍卖的进行而减小。Allen和Swisher^［89］的研究结果表明，拍卖价格相对于市场价格而言有一个折扣，在控制其他因素的条件下，拍卖价格随着拍卖的进行而增加，即拍卖时序对拍卖价格有着正的影响。已有文献对拍卖价格与拍卖时序之间关系的研究并未得出一致的结论。Lusht^［105］认为拍卖价格与拍卖时序负相关，而DeBoer等^［108］和Mayer^［109］的研究则认为二者不存在相关性。(www.xing528.com)

研究买方特征对拍卖价格的影响对认识拍卖价格的形成具有重要意义^［89］，Chicoine^［29］的实证研究发现，买方类型（个体、公司、合伙人、土地信托）对城市边缘农地的出售价格具有显著影响。Sirmans、Turnbull和Benjiamin^［110］以及Sirmans和Turnbull^［111］利用搜寻理论检验了买卖双方的特征对住房销售价格的影响，研究指出，买卖双方的特征和获得的信息会影响买方的搜寻策略和卖方的保留价格。Harding、Knight和Sirmans^［112］以及Harding、Rosenthal和Sirmans^［113］研究了买方的议价能力对住房销售价格的影响。Ooi等^［98］通过理论分析指出，在土地拍卖过程中，买方特征会影响其竞价策略，进而影响最终的竞买价格；不同买方在市场信息、资金可得性、法律地位、声誉偏好等方面的不同也是导致买方特征影响竞买价格的一个方面；上市公司具有更强的融资能力和较低的资金成本，因此将支付较高的竞买价格，同时土地竞买的成功可以给上市公司带来财富效应^{［97，114］}；从投资组合的角度来看，联合体具有较强的抵御风险的能力，因此可能会支付较高的价格。但Ooi等人的文章实证结果发现，竞买者是否为上市公司对地价的影响显著为正；而是否有开发经验以及是否为联合体对地价没有显著影响。

此外，地块属性也会体现在对拍卖价格的影响中。Asabere和Huffman^［106］通过实证研究检验了拍卖物业的物理属性、区位因素、拍卖时点和邻里属性对拍卖结果的影响，并发现区位因素对拍卖结果影响显著。DeBoer等^［108］的调查结果表明，3/4的竞买者的竞买决策会受到区位因素的影响，同时，一半以上的竞买者会受到邻里属性的影响。

Ooi等^［98］构建了拍卖机制下地价形成的理论分析模型，研究得出几个推断：（1）竞买价格随着竞买人数的增加而增加；（2）竞买者对地价的估值越高，竞买价格越高；（3）竞买者特征会对竞买价格产生影响，大型综合性竞买者（Larger Multiple－project Bidders）会出较高的竞价；（4）地块开发回报的风险越小，竞买价格越高。文章以新加坡“首价格密封投标拍卖”为例进行了实证研究，模型中引入时间哑元变量和房地产价格指数来控制宏观经济和房地产市场条件的变化对地价的影响，同时从三个方面选择变量对地价的变化进行解释：（1）地块属性与区位特征，包括地块规模、与CBD的距离，与主要站点的距离、地块的容积率、地块用途；（2）竞买者特征，包括竞买者是否有过房地产开发的经历、竞买者是否为上市公司、竞买者是否为联合体；（3）竞争性与信息，包括竞买者人数、竞买者人数的平方、周边具有可比性的最近的5个地块价格的加权平均、当前时点的拍卖地块数/拍卖时点前后15天内的竞买地块数。研究结果表明，地块属性与区位特征对地价的影响在最终竞买价中得到体现，说明竞买者对地块的评估价值会影响其竞买决策；拍卖频率对地价的影响为正，说明政府有效控制了地块拍卖的进程，有利于房地产市场的稳定；在拍卖体制下，买方获取信息和开发能力的不同会影响竞买策略，这是买方特征影响竞买价格的一个渠道；竞买成功可以提高公司的资本价值，这是上市公司高价竞买的一个驱动力，验证了已有研究中提出的土地竞买为上市公司带来的财富效应^{［97，114］}。