楼市大变局：我们怎么办？

前　言 Preface

一、变化

汉代，贾谊在《鵩鸟赋》中说：“万物变化兮，固无休息。”变是唯一的不变。我们身处在一个比以往任何年代变化都更加剧烈的时代。信息爆炸，人类在近30年制造的信息比过去5000年的都多。新技术也前所未有地冲击和改变着人们的观念和生活方式。

定位学大师杰克·特劳特说：我们不能预知未来，我们只能预知正在发生的变革。而变化又是那么无声无息，不易察觉，往往当你意识到的时候，已被趋势远远抛在身后。

1989年11月9日，柏林墙被拆除了，没有多少人意识到，这只是世界发生深刻变化的开始，一个全新的时代已经到来。《世界是平的》一书作者和《纽约时报》外事专栏作家托马斯·弗里德曼欢呼：壁垒已经打破，世界变得平坦。接下来的数十年里，世界和我们都被全球化趋势影响而改变。

2010年12月28日我在给《居周刊》的约稿中阐述我的观点：从2010年4月开始的本轮房地产调控宣告，中国房地产市场已经发生深刻变化，从一个大的产业周期上来看，2011年，中国房地产业尤其是住宅价格，已经见顶。

我在文章中预测了2011年的中国经济和楼市，比如，通胀压力将持续增加至少到年底，持续加息或提高准备金率几乎势在必行；由于住宅市场的调控，商业地产将持续升温；二三线城市由于资金的青睐，房价将加速上涨，房产税将推出，等等。

现在2011年即将过去，文中所述情形基本都已出现，就在本书完稿之际，上海等一线城市的降价潮正在如火如荼地进行之中。

而这，也许也只是楼市大变局的前奏。

二、波动

以弗里德曼的认知，在全球化的时代，跨国公司的海外利润角逐必将让位于个人基于网络创新力量夷平世界竞技场的价值增值。国家暴力拓展世界贸易的野蛮行径更是早早地终结。

然而，2001年9月11日，纽约世贸双子大厦被飞机撞击轰然倒塌，这时，距世界进入全球化时代才不过十年时间。11·9——柏林墙倒塌了；9·11——仇恨的墙竖了起来。

和全球化趋势面临的挑战一样，世界经济也在经历着曲折和波动，过去的十年间，世界经济经历数次大的危机，直到今天，世界经济仍然徘徊在欧债危急中惴惴不安。

我们必须深刻地认识到，我们的社会、我们的生活已经被电脑和互联网彻底改变了。其实这句话远远没有把电脑和互联网给人类带来的变革描述出来，即便用你最绝对的思维和极限的想象力来描述，很遗憾，那可能还是不够的。

全球一体化和互联网技术的发展，使得现在各国政府对经济的反应速度大大提高，在过去，一项政策的出台，监控其效果可能要长达数月的时间，而现在可能只要短短数周，现在各国政府在数月甚至一个月内多次调整利率的做法在新经济前是不可想象的，正因为如此，也使得经济发展变化的周期越来越短。(www.xing528.com)

我们今天所处的世界经济环境变化越来越多，速度越来越快，因此，经济波动的频率也不可避免地越来越多，人们的预期在短短的几天内被改变，还没有来得及开心可能就已经被忧虑笼罩。

经济周期的缩短也意味着波动的加剧，而波动的加剧可能将是今后经济发展的主要特征之一。中国房地产业从市场化萌芽之时起，便置身于政策调控之中，几度沉浮轮回。中国房地产企业的境遇也随着政策的变化，冷暖不同，几家欢乐几家愁。

1993年，中央首次针对房地产的宏观调控，触发房地产行业第一次整合大潮。由于卡住了开发商的资金命脉，一大批开发企业从此消失，进入房地产行业的门槛明显上升。之后的多次“楼、堂、馆、所”政策调整，也或多或少地对一些企业造成不同程度的冲击。

开始于2004年的宏观调控，到2007年楼市的疯狂，从2008年的调整到2009年的疯狂，再到2010年开始的调控，房地产项目因为其投资周期长、资金密集、涉及行业广泛等原因，一直以来，和政府存在着千丝万缕的关系。又因为房地产具备既是投资又是消费的双重特征，其一举一动都受到社会各界的关注。

房地产作为支柱产业，与宏观经济的状况紧密相连，良好的宏观经济基本面是促使房地产业健康发展的基础，而一个生机勃勃的房地产市场反过来又会促进宏观经济的持续增长。

三、应对

我们都知道一个定律叫马太效应，是说有钱人会越来越有钱，没钱人却会越来越没钱。有钱人越来越有钱是一种良性循环，没钱人越来越没钱是种恶性循环。

这个定律用于解释中国楼市目前存在的问题十分恰当。

中国房地产市场是当今世界上最大的房地产市场，近期，世界超过50%的建筑项目在中国，由于对房地产业的过度依赖，中国经济多个领域出现马太效应，出现恶性循环。为此，本书将以楼市大变局为切入点，从老百姓怎么办、国家宏观经济政策怎么办、城市管理者的地方政府怎么办、楼市投资者怎么办、房企怎么办等多维角度，全面解读中国楼市20多年变迁简史和当前以住房为民生根本的楼市调控。

贫富差距、冷热不均的两元经济结构，土地财政无以为继，日益严重的通胀，人口老龄化以及即将消失的人口红利，都促使我们必须要走去房地产支柱化之路：调低经济增速，以转变经济发展方式为主线；打造双轨制，土地供给要为保障房让路；压制过度消费，调控成常态；货币政策由宽松到稳健到紧缩控制需求，扭转上涨的预期，等等，能否在这些多重调控政策高压之下赢得把泡沫坐实的时间和空间，最终使经济软着陆，是我们的希望所在。

对于房地产开发企业而言，行业整合理论告诉我们，任何一个行业经过长时间的发展，最终都会有少数的企业成为行业的领袖甚至占据垄断地位。中国目前注册的房地产企业有6万多家，一个基本的事实是，这些企业中的大部分将会随着时间的发展而消失。我们必须清楚，在经济波动引发行业整合加剧的时候，自己如何能够置身事外，安然度过。所以，房地产企业要放眼未来、提升自我。

据“清华·花旗中国消费金融与投资者教育调研”数据显示，中国城镇家庭房产占家庭总资产比重高达73.44%。且大多数家庭认为房产是风险最低的投资品。对于普通的购房者，遭遇楼市的波动，如果不能避免，可能毕生的心血和努力就将毁于一旦。

……

简单的推理胜过复杂的论证，中国的房地产价格也会出现下跌。但对我们来说，最重要的不是我们知道房价在何时会跌，在什么情况下会跌，而是在保障房逐渐进入供应环节后，中国楼市何时真正步入“商品房＋保障房”的双轨制，实现两者相互补充，共同发展？“市场归市场、保障归保障”的住房消费格局何时可以重构中国城市化？