美国农地保护措施与价值评估

美国运用经济手段激励农民保护农地的方式包括补贴、资助和税收等。补贴包括通过政府对保护耕地和私人所有耕地（包括基本农田）的基础设施进行投入和保护，无偿提供农业技术支持；资助指通过农户和政府自愿签订一些农地或者牧场保护计划，愿意参加该计划出售农地开发权的农场主、牧场主的申请经审核通过后，联邦政府和州政府予以投资补助；税收包括通过降低或减免土地税，增加转让税等课税政策来保护耕地和基本农田。以下主要介绍美国通过农地价值的差别化评估和税收变化保护土地的一些措施。

自19世纪60年代，美国的农地税基本基于土地市场价而不是产值。此后，联邦和州地产税法经修订，允许农地实行价值差别化评估。农地价值差别化评估基于这样一种理念：作为农业用途的土地应该按照农业使用价值进行评估，而不是按照公开市场价格（full fair market price）。通常认为，在一些正处于快速发展阶段的区域里，农业用途土地的价值低于公开市场的价值，对于农场主而言，在此基础上计征的土地财产税就应该相对公开市场价值所计征的低，农场主的税收负担也因此而降低。一种较为理想的预期是：较低的土地财产税能够鼓励农场主即使在面临农地用途转换的压力情况下，仍能将自己的土地继续保持农业用途。

具体操作中往往有三种形式：①“特惠估税值”：在偏好性评估政策下，农地是按照它目前的使用价值进行评估征税。这是一种没有附带条件的纯粹减税，目的就是希望农户经营城市周边耕地的成本能够降低，鼓励他们让这些土地继续为农所用。如果在以后农地转变成其他非农业用途，对土地所有者也没有特别的惩罚措施，也即意味着土地所有者可以根据自己的偏好决定是保留土地作为农业用途还是转作其他用途。但这种政策保护农地的力度相对较弱。②区别征税：根据农地何时开发而征不同百分比的税金。在这种政策下，土地计税价值仍按照农业用途评估，但是如果以后土地所有者将土地由农业用途转变为其他别的用途，不再符合相关政策了，土地所有者就应该补缴延期税（deferred taxation）。该延期税在数量上等于该幅土地用途改变前基于农业用途土地价值计征的财产税和基于公开市场价值计征的财产税之间的差额。这一做法在美国各州和地方政府较普遍被采用。③限制性协议：有些州政府和地方政府则采取限制性合约（restrictive agreement）的做法。限制性合约是由政府与土地所有者签署，土地所有者同意将他们的土地在一定时期（合约期）保持为农业用途，以换取按照农业用途计征土地财产税的价值。合约期限届满后，土地所有者可以自由改变土地的用途而不需要补缴合约期内所享受的税收优惠部分。在一些州，当农地转化为非农地时，要求开发者补缴5—10年的农地减免税。(www.xing528.com)

例如，1965年，加利福尼亚州通过了著名的“威廉逊法”（加利福尼亚土地保护法），规定可以按照耕地现状评估的价值征收不动产税，而不是按照耕地用作城市开发的投机价值征收不动产税，州政府将支付县政府由此损失的不动产税收入。作为低税赋的交换条件，农地的所有者必须承诺保持农地用作农业用途10年，虽然法律也允许农地所有者可以在10年内改变承诺，但必须退回所得的税收优惠。

在利用经济手段对农地转用进行惩罚方面的措施包括影响费和缓解令等强制税，增加转让税等方式。影响费是指由土地所有者（或土地的买方或开发商）缴纳，要求农地所有者补偿因农地转用而给相关公众带来的不利影响，若农地转用造成的外部成本较高则付费较高。这些税费征收通过提高土地转让的成本，限制土地用途变更。缓解令要求开发商每开发一英亩地产就要永久性地对另外一英亩农田进行保护。一种方式可以用于购买农业保护地役权，对房地产开发设置门槛；另一种方式是向州政府或地方政府的保障基金缴纳农地保护费用。转让税率的增加也起到类似效果，既可以增加耕地转为非农所用的成本，又可以为农业用地保护项目提供资金来源。如马里兰州在农地转用时征收大约3%—5%的农业转让税。