板块间对比分析及优秀案例介绍

板块间的对比分析主要是根据项目所要开发的类型来选择板块间的对比内容，也就是说如果项目的开发类型是住宅，那么对比的内容也应该是与住宅开发相关的。除此之外，还可比较板块间的特征，研究不同板块的业态构成、产品价格与供需、客户类型以及优劣势等情况。

优秀案例一：某商业地产项目可行性研究的板块间的对比分析

参考点评：本案例是对商业地产项目的研究，所以突出对比了各板块到市中心的距离、覆盖人口、板块商业、发展状况和代表性的商厦的分析。

（1）渝中——解放碑商圈

解放碑商圈位于重庆市渝中区中心，形成最早，有“西部第一街”之称，是重庆商业的一个风向标。商圈以解放碑广场为中心点，由步行街向四面辐射，以临江路、沧白路、新华路、民生路为边界围合而成的多边区域，总面积约1.2km²，拥有的各类大小商场、酒楼、饭店多达千余家，定位都较高档。几大百货业巨头云集在解放碑商圈，代表了重庆百货业尖端水平。代表性的核心商业有：和记黄浦投资的大都会购物广场、新世纪百货、重庆百货，即将开业的王府井百货和银泰百货。

（2）沙坪坝——三角碑商圈

第二大商圈沙坪坝区三角碑是远离市中心的一个商圈，因此其相对独立，受中心商圈影响较小，形成了自身特色。商圈以三峡广场至绿色文化艺术广场为主轴，向周边辐射。由于沙坪坝地区大中学较密集，消费群体中学生及教职员工占了大部分，此外中高收入的知识分子和政府工作人员也有相当比例。代表性的商厦有：新世纪凯瑞商都、立洋百货、沙重百商场，赛博数码广场等。

（3）南岸——南坪商圈

南坪商圈是南岸区最重要商业消费中心，商圈以南坪转盘为中心，向四周辐射。南岸区目前人口约60万人，未来人口将超过100万人，其中不乏中高收入人群。随着南岸区未来人气逐渐提升，会极大带动南坪商圈的发展，尤其是南坪步行街在今年底将建成占地面积达33ha以上的3个步行街工程。目前代表性的商厦有：百盛购物中心、新世纪江南商都、重百南丰商场、诺马特超市。

（4）江北——观音桥商圈

观音桥商圈是江北区商业中心，其形成较早，依托解放碑和新区的优势而启动，但由于交通的不便，地形位置上的欠缺，周边开发联动效应不多，观音桥商圈的发展始终较为迟缓。不过江北待开发土地面积大，未来发展潜力巨大，随着市政交通的调整、改善及中高收入人口的导入，观音桥商圈的升级指日可待。目前代表性的商厦有：重百江北商场、新世纪百货世纪新都、家乐福及在建中的“北城天街”大型购物中心。

（5）九龙坡——杨家坪商圈

杨家坪商圈位于九龙坡地区的腹地位置，以杨家坪中心步行商业区为中心向四周辐射。商圈内交通便利，未来更设有轻轨站点，集旅游、休闲、娱乐、购物为一体，以“成败在交通，生命在特色”为其核心理念。但由于周边消费群体文化及收入层次不高，商业都以中低档为主，而且地下商场在杨家坪商圈中是极重要的构成，购物环境及通风都不好，这对整个商圈档次提升有一定限制。目前代表性的商厦有：立丹百货、重庆百货杨家坪商场、富安百货及大面积的地下商场。

优秀案例二：某写字楼项目可行性研究的板块间的对比分析

参考点评：本案例先文字介绍了各个板块的范围、基本情况和发展前景，在告诉读者板块特征的同时描绘了板块未来发展的蓝图。在读者对板块有了基础的认识后，案例以表格的形式分析了各板块的规模、主要项目、客户类型、典型代表、优劣势等情况，使各板块的竞争力一目了然。本案例有文有表（表5-12），分述清晰，可读性较强。

（1）五角场区域

五角场地处上海杨浦区北部，一般是指由国定路、政立路、国和路围成的约3km²的环形地区，以邯郸路、四平路、黄兴路、翔殷路、淞沪路五条发散型的主干道在这里交会而得名。

五条马路中，邯郸路是通向市中心的主干道，贯穿复旦大学，四平路直通外滩，紧邻同济大学，黄兴路上有大量住宅小区，接杨浦大桥直达浦东，翔殷路和淞沪路则是中原社区和在建的新江湾城通向市中心的主干道。这里既是杨浦区的核心地带，也是整个上海的重要文化教育中心。

表5-12 某写字楼项目可行性研究的板块间的对比分析

（续）

发展前景：完善五角场城市商业副中心的规划建设，使其成为名副其实的北上海旗舰商业中心。进一步发展环同济知识经济圈的产业规模、形态，目前已经拥有上海国际设计一场、同济联合广场、交大昂立创意设计园等产业基地，今后将合力打造联合国“创意城市设计之都”的新地标。

（2）大连路现代服务区域(www.xing528.com)

大连路现代服务区又称大连路总部研发集聚区。其总体范围为：西起大连路，东至打虎山路通北路，北依控江路，南抵杨树浦路，占地面积约1.4km²。

该区域主要分为以下三块：

中间地块——会展商贸中心区：以荆州路和长阳路为轴线，建设会展中心的展馆设施和相应商务办公楼（包括星级酒店），现已建成：西门子总部、中国研发中心、北美广场以及荣广商务中心。

南部地块——商务聚集区：以集中进口食品、汽车等与新兴消费品相关的贸易商、采购商、代理商，集中长三角地区民营企业、外省市机构上海办事处、东盟地区交流合作基地等为特色，辐射虹口和浦东新区，这里建成后将是杨浦区现代商务集聚的最精华地区。

北部地块——商业购物区：以宝地广场为核心，用地面积3万m²，是商务商住混合区，以品牌零售、高档餐饮、文化休闲等业态为主。它集商业、办公、酒店、会展等功能为一体，是大连路总部研发集聚区的重要组成部分。

发展前景：与陆家嘴核心CBD，外滩中央CBD和北外滩CBD相辅相成，实现功能互动。

（3）东外滩滨江特色区域

东外滩板块是指西起大连路，东至复兴岛，北抵平凉路，南达黄浦江的区域，即杨浦大桥两侧、滨江绿化带和复兴岛地区。这里原本是工业区，云集着很多的厂房和棚户建筑，但是随着板块成为新一轮的开发重点区域之一，动迁速度也在逐渐加快，这一传统居住区的巨变已是指日可待。而本项目所在的平凉路位置正好处于东外滩板块北侧边缘地带，可接受该板块未来利好条件的辐射影响。

杨树浦路江浦路沿江地段将建成“渔人码头”，糅合中西文化建成具有水上风情的集休闲、餐饮、购物、观光场所为一体的滨江岸线的标志性建筑。与虹口北外滩连接的秦皇岛路地区将构建国际采购服务功能区。

发展前景：建设以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型高尚住宅和现代化办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色区域。

优秀案例三：某商业综合体项目可行性研究的板块间的对比分析

参考点评：本案例对核心板块的租金价格与销售价格、形式、业态组成列表进行对比研究，总结出各板块商业地产项目量价的大体情况（表5-13）。在此基础上，进一步细分板块，分析次级板块的同类情况，总结项目所在地的商业环境较低迷。在对其他板块的借鉴下，提出销售建议，规避不利影响。

表5-13 某商业综合体项目可行性研究的板块间的对比分析

核心商圈租金水平整体较高，东街口商圈临街商铺租金平均600元/m²/月；而台江商圈临主街商铺租金平均300～400元/m²/月；万宝商圈临主街首层商铺租金300～500元/m²/月；临主街首层商铺售价在50000～80000元/m²，临次街首层商铺售价30000～40000元/m²，整体投资回报率在6%左右。

次级商圈租金水平受商业氛围成熟度、是否临主街、周边居民人口数量等因素影响租售价格差异较大，火车站商圈临街商铺租金平均200元/m²/月；城东商圈临街商铺租金平均160元/m²/月；仓山区学生街商圈临街商铺租金200～400元/m²/月；而金山榕城广场临街商铺租金只有50～80元/m²/月，整体投资回报率4%左右，详见表5-14。

表5-14 某商业综合体项目可行性研究的次级板块间的对比分析

近年福州商业市场呈现供大于求走势，在售商业项目较多，成交均价走势震荡起伏；各商圈租金水平受商圈成熟度影响，差异明显；产品同质化严重，多以小面积商铺形式为主，缺乏整体商业规划，购买客户以投资为主要目的，客户来源主要是福州本地人群。

金山板块内在售商铺物业较少，销售的商业物业多为简单的裙楼商铺或是住宅底商，形式单一，缺乏活力，主题型、复合化大型集中商业项目较少，难以让消费者长时间停留，不利于增强商业氛围。2010年6月金山板块新挂牌居住、商服类土地占地面积约为7万m²，规划建设面积27.9万m²。

该项目所处区域内，由于入住人气不足，商业经营业态档次较低，商业氛围短时间内很难形成，难以支撑商铺租赁价格的提升；在售商铺产品同质化严重，都以小面积底商为主，成交均价集中在20000元/m²左右。

虽然处于金山板块“门户位置”，但由于商铺产品不直接临主街，商业缺乏展示面，影响商铺价格提升。结合板块内商铺市场销售价格、租金水平、业态经营情况等多方位因素，该项目的商铺产品将以相对低的单价出售，以控制总价，提高回款速度。