城镇居住用地公开拍卖的根本出发点是防止土地暗箱交易可能出现的腐败,其目的是使土地的最终成交价成为买者自主竞价的结果,因此从这一层面来说,政府无可指责。其实不然,我国城镇土地归国家所有,政府垄断土地出让一级市场,它有能力并有责任保障城镇居住用地供应。面对城镇居住用地价格持续上涨,政府有其不可推卸的责任。
首先,政府舍弃细水长流逐年收取土地使用费的形式,在转让土地使用权时一次性收取70年的土地使用费,是“寅吃卯粮”的短期行为,既加重了购房者的负担,也不利于未来城镇建设资金的筹集,而且要求现在的购房者为下一代和下下一代的子女支付土地使用费并不合理,他们只有长大成人后才有能力并有责任支付那个时候的土地使用费,支持那个时候的城镇建设。
其次,居住问题是最基本的民生问题,住宅用地本质上是居民的生活用地,而非所谓的经营用地。土地在开发商那里虽具有经营性质,但政府在出让土地时已明确该地块属于住宅用地,因此普通住宅用地出让中,不能无条件地适用普通商品拍卖中通行的“价高者得”的原则。现在住宅用地出让中,政府成了以盈利为目标的地产一级开发商,与其保障民生问题的职责相矛盾,公共形象由此受损。(www.xing528.com)
总之,近年来地价持续高涨虽然给地方政府带来了可观收入,但同时也给经济和社会各方面带来了种种负面影响。面对这些问题,如能以科学发展观为指导,创新房地产调控思路,问题不难解决。关键是政府必须从“第一开发商”的角色转换为社会公共管理和服务者的角色,力戒急功近利和与民争利,以社会整体利益和长远利益为重,着力解决城镇居住用地的供求问题。
从土地供应的角度讲,应不断扩大城镇建设用地规模,承认普通住宅用地的非经营性质,重点改善供地结构,促进集约用地,防止搞“饥饿营销”,“以地生财”。从土地需求的角度讲,承认城镇常住人口享有对一定面积居住用地的使用权,超额部分建立居住用地级差税费年征收制度,取代现行土地一级市场居住用地的批租制。如此釜底抽薪,有望满足居住用地的一般需求,通过征收土地保有级差税费,抑制对居住类不动产过高的投资和投机需求,进而从根本上缓解住房供求矛盾。
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