土地增值税的计税依据解析

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目后的余额，即土地增值额。土地增值额的计算公式为：

土地增值额=应税收入-准予扣除项目金额

（一）应税收入的确定

应税收入是指纳税人转让房地产取得的不含增值税收入。既包括货币收入、实物收入以及其他收入。

（二）准予扣除的项目的确定

准予扣除的项目，指税法允许纳税人从转让收入中扣除的项目。概括起来有以下几项：

1.取得土地使用权所支付的金额。包括以下两方面的内容：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。如有关登记、过户手续费、契税。

2.房地产开发成本

房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，主要包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、缴纳的耕地占用税等。

3.房地产开发费用

房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行财务会计制度的规定，这三项费用作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本对象进行摊销。

其中，财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。其公式为：(www.xing528.com)

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内　（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其公式为：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

4.与转让房地产有关的税金

与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税及教育费附加等。

5.其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人，可按上述“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和，加计20%进行扣除。

6.旧房及建筑物的评估价格

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定统一缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度做一定比例的折扣。例如，一栋房屋已使用近20年，建造师的造价为2 000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费7 000万元，该房有五成新，则该放的评估价格为：7000×50%=3500万元。

对纳税人转让旧房屋及建筑物，凡不能取得评估价格，但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，在前述扣除项目基础上，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为1年。对纳税人购房时交的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对纳税人转让旧房屋及建筑物，既没有评估价格，又不能够提供购房发票的，当地税务部门可以根据有关规定，实行核定征收。