物权法：专有所有权与共有所有权

（一）专有所有权

1．专有所有权与专有部分

专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”，它在区分所有权中居于主导地位。我国《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

专有部分的存在，是区分所有建筑物成立的基础，而专有所有权的核心问题是专有部分范围的确定。依现代各国区分所有权立法和实践，一栋建筑物须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与使用上的独立性，方可以成为区分所有权。

所谓构造上的独立性，指在建筑构造上与其他建筑物部分有隔离的设备，通常表现为隔墙，其材料得为钢筋水泥或三合板等。所谓使用上的独立性，是指其具有满足人们社会经济生活的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，应就区分的明确性、间隔性、通行直接性，专用设备的存在、共用设备的不存在等因素认定之。^[14]而关于专有部分范围的确定，学术界观点不一致，主要有四种观点。第一种观点为空间说。即认为专有部分由墙壁、地板、天花板所围成之空间，至于这些墙壁、天花板与地板则属于共用部分。第二种观点是壁心说。即认为专有部分为达到墙壁、天花板或地板等境界部分厚度的中心线。第三种观点是墙面说。即认为专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分。第四种观点认为专有部分之范围依内部关系及外部关系而定：在区分所有权人相互间对建筑物维持、管理关系上，专有部分仅包括墙壁、天花板、地板等境界部分表层所粉刷之部分；在外部关系（如买卖、保险、纳税）上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。^[15]第四种学说兼顾区分所有人的利益，折中了墙面说和壁心说，是比较合理的。在内部关系上，将专有部分的范围划定至界壁等的最后粉刷表层，一方面使得专有所有人可以放心大胆地对房屋内墙进行装潢，如粉刷涂料、悬挂物品，而不必担心侵犯其他人的权利。否则依据空间说，作为界壁的墙壁和地板、天花板等均属共用部分，则专有所有人在对位于自己房间内的界壁进行装饰时，须事先征得其他共有人的同意，这在现实操作中是不大可能的。另一方面，由于现代建筑物的墙壁内，预先敷设有大量维持建筑物正常使用所必需的各种管线，采用最后粉刷表层说也避免了壁心说所带来的弊端。因为按照壁心说，至墙壁等的中心部分皆属专有部分，则区分所有人可以对其任意使用或变更，这样做明显不利于整体建筑物的维护和管理。在外部关系上，比如为购买房屋而计算房屋面积时，计算的便是至墙壁中心的面积，这样，仅以最后粉刷表层为界，有违一般以壁心为界限的交易习惯。

2．专有部分所有权的内容

区分所有权人对其专有部分享有排他的支配权，可以为使用、收益和处分，并排除他人干涉。既可以直接占有和使用，也可以将其出租或让与他人或于其上设定负担。但专有权人在转让其专有部分时，应将共有权同时转让，而且其他区分所有权人不享有优先购买权。此外，区分所有权人还享有相邻权这一与专有部分所有权密切相关的权利。

专有所有权人在行使专有部分所有权时，应承担相应的义务。由于各个专有部分在构造上相互关联，使用上形成密切的相邻关系，即使区分所有人对自己的专有部分行使权利，也可能违反共同利益，或者损害其他区分所有人的利益。因此任何专有部分所有权人在就其专有部分行使所有权时，都要充分考虑到全体区分所有权人的共同利益，不得滥用其权利，行使所有权不得以损害他人利益为目的。例如，区分所有权人在自己专有部分改建或增建，或进行不良装修，造成对建筑物不当的毁损；未按专有部分本来的用途和目的使用；或在自己专有部分堆放危险品等，都属于违反法定义务的行为。

（二）共有所有权

1．共有所有权和共有部分

共有所有权是指区分所有权人对共有部分依照法律规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。(www.xing528.com)

共有部分，指除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。共有部分既包括供全体区分所有权人使用的共有部分，如建筑物的大门、通道、电梯等；也包括仅供部分区分所有权人使用的共有部分，如几户共同使用的墙壁、楼地板等。

共有部分范围的确定是由法律明确规定的。严格说来，在建造物区分所有权中，除了专有部分外，其他部分均属共有部分，因而不需要区分所有权人与他人另行约定。但我国《物权法》第73条和第74条的规定，却允许开发商与小区部分业主将小区内的绿地、车库、车位等共有部分约定为个人所有。我们认为，这一规定是错误的。该规定既不符合区分所有权之法理，也与建筑工程的预决算实践相违背。因为从工程预决算的角度讲，房地产开发商在进行住宅开发和销售时，已将小区内道路、绿地、车库和其他附属设施的建设成本，打入了建房成本中，住宅销售价格中，也已包含了小区附属设施的建设费用。这就是为什么同一地段的商品房，附属设施越齐全，销售价格越高的主要原因。因此，小区的每一位业主在购房时，所支付的购房款中，不仅包括了购买专有部分的费用，也包含了分摊共有设施的费用。因此，将共有部分通过约定归某一区分所有人所有，事实上是对小区其他业主共有权的侵犯。

共有部分在法律上具有从属性和不可分割性。所谓从属性，是指建筑物的专有部分与共有部分在物理性质上是不可分割的完整的结构体。建筑物的区分所有人在抵押、转让其专有部分时，无论是否在抵押合同或是买卖合同中约定同时出让共有份额，抵押、转让的效力都当然及于共有部分。所谓不可分割性，是指建筑物共有部分本身是不可分割的。在转让时，只能将共有部分整体转让，不能就共有部分进行部分转让。我国《物权法》第72条第2款明确规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”

关于共有部分的性质，理论界尚有争议，分为总有、按份共有和共同共有三种观点。我们认为，采用按份共有的观点更为妥当。当然，这种按份共有又不同于一般意义上的按份共有，这种按份共有在事实上是不能请求分割的。区分所有权人的份额主要体现在依自己所占的份额享有的收益权和承担相应维修费用的义务。区分所有权人不得按自己所占的份额占有共有部分的某一具体的部分，也不能要求分出或转让共有部分中属于自己的份额。即“兹所谓共有，实为互有，即性质上不许共有人请求分割之共有。其共有部分之修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。依法国关于分套房间的不动产之共有关系的法律第6条第3项规定，共同部分之权利及负担比例，按各分有部分之延展范围及地位上之价值分配之，可供参考。所谓推定，自许提出反证，即得证明专属于其中一人或数人。”^[16]

2．共有所有权的内容

共有所有权的内容，是指区分所有权人作为共有人所享有的具体权利和承担的具体义务。综合国外的立法及我国的实际情况，区分所有人对共有部分的权利包括使用权、收益权、对共用部分的单纯的修缮改良权以及排除他人干涉的权利。

共有部分的使用权，是区分所有权人作为共有人的一项基本权利。同一建筑物内的任何一位区分所有人，都有权使用建筑物内的共用部分，并且这种使用不受其专有部分占整个建筑物比例的限制，这是因为共用部分具有不可分割性，要求区分所有权人按比例或者按份额使用共用部分，不具有可操作性。

共有部分的收益权，是指同一建筑物内的任何一位区分所有权人，都有权按份额获得共用部分所产生的收益，如出租共有部分供他人作广告而获得的收入；将共同庭院出租收取的租金等。关于共有部分的收益权按何种比例分配，以及如何确定这种比例，根据私法自治的原理，区分所有权人可以通过约定，来确定对共有部分收益的分配比例。如果没有约定，则可按照每一个区分所有人所具有的“共有部分持分权”来确定。共有持分，指区分所有权人对共用部分潜在的应有份额，即共同持分权。^[17]对于共有持分的算定基准，各国立法有所不同。如美国《联邦公寓所有权法》规定，以专有部分与整个财产价值比例为依据确定；而加州持分比例则推定每一区分单位相等；法国规定基准以专有权对全体建筑物所占的土地面积大小予以确定。我们认为，持分比例的确定，应当根据专有部分的价值在整个建筑物价值中所占的比例来确定。如果要确定整个小区内的共有持分权，也应当根据专有部分的价值在整个小区的财产价值中所占的比例来确定。^[18]

现代区分所有权立法大都承认，同一建筑物内的任何一位区分所有权人，都享有对共有部分的单纯的修缮改良权。所谓单纯的修缮改良权，是指不影响建筑物共用部分的固有性质的修缮改良行为。当他人损害共用部分或者妨碍业主正常使用共用部分时，任何一位区分所有权人都有排除干涉的请求权。排除干涉的请求权，可视具体情况，由一名或多名区分所有权人行使。

需要注意的是，区分所有人在行使其对共有部分的权利时，必须履行相应的义务。业主对共用部分的义务主要有：按共有部分的用途使用；承担因为共有部分日常维护、管理所产生的各种费用；维护和保存共有部分等义务。共同费用由区分所有权人按其共有的应有部分比例负担，在确定这一比例时，专有部分的面积应是最重要的考虑因素，但同时还应当考虑房屋的物质状态和物理构造，包括房屋的布局是否合理，阳光是否充足以及安静程度等。