建设用地使用权的取得方式

从各国或者地区的立法例来看，对于建设用地使用权的取得，通常有以下几种取得方式：其一，通过法律行为取得，通常主要指通过合同的方式取得，即由非土地所有权人与土地的所有权人订立合同设定建设用地使用权，并且建设用地使用权的设定应采用书面形式并经登记。其二，通过法律行为以外的原因取得，包括因时效取得、继承取得和依据法律规定取得。根据我国《民法典》物权编的规定，设立建设用地使用权的方式通常包括两种：建设用地使用权的出让与划拨。

1.出让取得。建设用地使用权的出让，是指国家在一定年限内将建没用地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金的行为。目前我国出让建设用地使用权的方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议出让。《城市房地产管理法》第13条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。”

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招标出让，是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

拍卖出让，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。(www.xing528.com)

挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

协议出让，是指出让人与受让人就出让建设用地使用权的有关事项，如出让土地面积、年限、用途、出让金数额等内容进行协商，双方达成一致的意思表示，并签订建设用地使用权出让协议的行为。以上出让方式分别适用于不同的范围，其中，协议出让方式只有在商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地用途以外的用地，而且同一宗地只有一个意向用地者的情况下才可适用。这是由于协议出让方式将其他潜在竞争者排除在外，而且交易环节不公开不透明，缺乏监督，所以容易形成“暗箱操作”，导致各种权力寻租现象，国有土地价值被人为低估，造成国有资产流失。

《民法典》物权编第349条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。”可见，在建设用地使用权的设定方面，我国采用了严格的登记生效主义。

2.划拨取得。建设用地使用权的划拨，是指土地使用人经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿安置等费用后取得或者无偿取得没有使用权期限限制的建设用地使用权。与建设用地使用权的出让相比，建设用地使用权的划拨具有如下特征：①划拨是一种行政行为。一方主体为行政机关，另一方主体为行政相对人，双方之间形成行政法律关系，二者处于管理和被管理的地位，双方地位不平等。②划拨是一种无偿法律行为，不以支付对价为条件。虽然在存在土地原有使用人的情况下，用地人要对原用地人进行安置补偿，但这不是取得划拨土地的对价。而且还有大量的划拨土地无须支付补偿即可拨付使用人使用。③用途的限定性。只有在符合法律规定的条件下方可以划拨方式设立建设用地使用权，主要适用于国家机关、军事机关和基础设施项目等社会公益项目建设。④划拨的效果是创设用益物权。划拨本身是行政行为，但这种行政行为的后果却是建设用地使用权的设立，虽然以划拨方式设立的建设用地使用权受到法律更大的限制，但它依然是一种独立的民事权利。