建设用地使用权人权利

1．占有权

建设用地使用权是在他人所有的土地之上设立的一种用益物权，权利主体为了实现其使用收益的目的，必须对土地本身进行法律上的直接支配与控制。同时，虽然该权利以建造建筑物或其他附属物为目的而创立，但是并不以该土地之上存在有建筑物或其他附着物为必要，所以建筑物或其他附着物灭失的，并不导致建设用地使用权人权利的丧失。

2．使用收益权

建设用地使用权，以在他人土地上建造建筑物、构筑物或者其他附着物为目的，而使用土地是必然的内容。建设用地使用权，实质是使用权人按照法律规定与合同约定使用土地的权利。这些规定或约定，一般包括用途限制与范围限制两方面内容。我国《土地管理法》、《城市规划法》对土地的性质与用途有明确的规定，而建设用地使用权出让合同也对土地的具体使用作了明确约定。当然，在建设用地使用权设立时，未约定特定用途的，使用权人则可按通常用途使用。

建设用地使用权人对土地的使用，其横向范围由合同约定并加以登记，其纵向范围应当如何确定，是一个有争议的话题。我国台湾地区《民法》关于地上权人对土地在纵向范围的使用，原则上与土地所有权人的相同，即及于行使有利益范围内之土地上下。但允许当事人约定，其地上权以地下、地表或空中之一定范围为限。^[17]我国《物权法》未采纳这一做法，而是借鉴了日本区分地上权的规定，实行建设用地使用权的法定分层出让。该法第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”这样规定的目的，是为了适应土地利用由平面趋向立体化发展的趋势，增加土地分层利用的效用，充分发掘土地的价值。^[18]在具体操作上，《物权法》第138条明确要求，在建设用地使用权出让合同中，必须约定土地界址、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间，这样，国家在出让土地使用权时，只要对建筑物的四至、高度、深度和建筑面积加以确定，建设用地使用权的空间范围就可以明确。虽然使用权人取得建设用地使用权时，建筑物尚不存在，但取得建设用地使用权的目的是为了建造建筑物或工作物，在我国，建造建筑物或工作物必须经城市规划部门审批，因此，建筑物的高度可以根据规划确定，深度可以根据技术指标确定的建筑物的基底位置确定。确定范围以外的土地空间使用权仍属于国家，国家可以再次出让。^[19]在同一块土地上，不同层次的权利人按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上，他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所及的空间范围有所不同。

建设用地使用权能否出租？我国《物权法》未作规定。在传统民法上，地上权人有权将土地出租。我国现行土地使用权制度中，也规定了土地使用权出租使用方式。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第31条规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租时，出租人应当依照规定办理登记。”但应当注意，建设用地使用权的出租，是和位于其上的建筑物一并进行的，这与其说是建设用地使用权的出租，不如说是建筑物的出租。如果离开了位于其上的建筑物，将建设用地使用权单独出租，则为法律所不许。

建设用地使用权人当然有权获取土地上所产生的利益。在权利人取得建设用地使用权后，在土地上自己建造的建筑物或其他附着物等，其所有权应为建设用地使用权人拥有。权利人在其建筑物或其他附着物建成后，利用建筑物或其他附着物出售或出租所取得的收益，亦应归权利人所有。

3．处分权

作为一种可让与的财产权，建设用地使用权当然可以由权利人在法律允许的范围内进行处分，对建设用地使用权的让与、抵押或入股，是收回其对建筑物、工作物投资的一种手段。为了确保社会对土地资源的有效利用，有必要赋予建设用地使用权人的自由处分权。但建设用地使用权是一种受限制的物权，处分权的行使也应当受到相关限制，这主要表现在出让合同对权利可处分性的限制以及权利期限的法定限制。如果建设用地使用权出让合同有约定不得以某种形式处分，建设用地使用权人当然不得处分。被处分的建设用地使用权的期限，不得超过权利设立时规定的期限，接受该建设用地使用权的人只能够在剩余期限内，享有对相关土地的建设用地使用权。我国《物权法》第144条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。”

对建设用地使用权的处分方式有三种：让与、抵押和抛弃。我国《物权法》将之表述为转让、互换、赠与、出资、抵押等方式，但未规定抛弃。

转让，就是建设用地使用权人把自己拥有的建设土地使用权有偿的让与给他人。互换，实质上也是一种转让，只不过对价为另外一个建设用地使用权而已。赠与，就是建设用地使用权人把自己的土地使用权无偿转让给他人。出资，就是把建设用地使用权作为出资标的投入到所设立的公司中去，由公司取得该建设用地使用权，作为对价，原使用权人取得股权。这事实上也是建设用地使用权的有偿转让。

抵押，就是以建设用地使用权为抵押物，为特定债权提供担保。由于建设用地使用权为不动产物权，具有可让与之特性，因而可以成为抵押的标的。^[20]

抛弃，就是建设用地使用权人放弃对自己权利的享有。我国立法对权利人通过抛弃方式，处分其建设用地使用权问题未作规定。我们认为，既然是一种可让与的财产权利，权利人在不损害公共利益和第三人利益的前提下，抛弃其权利应当为法律所允许。但在我国，对于通过行政划拨方式而无偿取得的建设用地使用权，由于负载了社会公益，权利主体为了履行自己职责，不得抛弃自己的建设用地使用权。抛弃有偿取得的建设用地使用权，需要考虑保护土地所有权人的利益。如果是分期支付使用费，使用权人应当提前一个支付期间，通知土地所有权人，或者支付未到期的使用费。同时，如果建设用地使用权设定有抵押的，由于抛弃建设用地使用权将影响抵押权的存在，因此，抛弃需要经过抵押权人的同意，否则不生效力。(www.xing528.com)

对建设用地使用权的处分，还涉及建设用地使用权与地上建筑物所有权的关系处理。

处理土地与建筑物关系，世界各国立法有三种模式：一是将土地与其上建筑物作为同一不动产。如依照罗马法的添附原则，建筑物只是土地附属物。在英美普通法中，土地本身就指土表、地心和空间，包括地上所生之物和所建之物。二是将土地与其上建筑物分别作为各自独立的不动产，但非土地所有人的建筑物所有权与地上权不可分离。德国法的地上权制度就阻止建筑物所有权属于土地所有人的添附原则，使非土地所有人能在他人土地上拥有建筑物所有权。三是土地所有权可以与建筑物所有权相分离，并且非土地所有人的建筑物所有权与地上权可以分离。在日本法上，土地与建筑物是两个在法律上可以完全分离的不动产。日本民法和不动产登记法将建筑物视为独立于土地之一物，将土地与建筑物分别处理。

我国目前采纳的原则，是将土地使用权与建筑物所有权进行一体化处理，两个权利必须归属于同一个主体。^[21]我国《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”这种处理模式的好处在于，有利于不动产权利归属明晰，权利关系简约，又有利于保障建筑物所有人能拥有土地使用权。^[22]不过，过于绝对，则可能不利于土地资源的合理开发、利用和维护，也不有利于房地产的流通。所以，法律可以规定，建设用地使用权被转让、互换、赠与、入股时，附着于其上的建筑物应一并处分；建筑物、构筑物、基础设施以及其他附属物的所有权人或者使用权人将这些物转让、互换、赠与、入股的，该建设用地的使用权应一并处分。同时也规定，当事人另有约定时，建设用地使用权与建筑物所有权可以分离。

4．相邻权

法律规定相邻权的目的，本在调和土地使用人之间权利义务关系或冲突，建设用地使用权既然为土地使用权的一种，则相邻关系所确定的不动产使用人之间的权利义务，对建设用地使用权人同样也是适用的。我国《物权法》设专章规定了“相邻关系”，虽然该章置于“所有权编”，但并不意味着只有不动产所有权人之间才会发生相邻关系，事实上，在我国实行土地公有制的前提下，由于土地所有权不能流转，对土地的利用主要是土地的非所有人，因而，相邻关系主要发生在土地使用权人之间。对于建设用地使用权人之间在行使使用权时产生的矛盾和冲突，我国《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”但仅有此条的规定，是无法解决由此产生的纠纷的。因此，我们认为，虽然立法未明确规定，建设用地使用权人享有相邻权，但解释上，建设用地使用权人在行使其使用权时，如果发生因通行、采光、排水、铺设管线等需要相邻土地提供便利的，应当准用物权法中相邻关系之规定。

5．续期权

所谓续期权，是指在土地使用权期限届满时，如果使用权人认为仍有对该土地使用的必要，可以向土地所有权人申请延长土地使用期限的权利。对于续期权问题，各国立法均无明文规定，因为在土地私有制的情形下，在地上权期限届满时，土地所有人有权收回土地，是否续期，并不取决于地上权人单方面的意愿，而是取决于双方的合意，对此国家都无权干涉。因此，从法理上讲，在私有制国家，地上权人并不享有法定的续期权。

我国现行法律将建设用地使用权界定为法定的有期物权，并规定建设用地所有权人在建设用地使用权期限届满后，享有续期权。如《城市房地产管理法》第21条就规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益的需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”我国《物权法》第149条则规定：“住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该规定事实上是主张将建设用地使用权的使用期限续展问题，分两种情况处理：一是住宅用地的使用权期限当然续展，续期权是住宅所有权人的法定权利，无须向国土管理部门提出申请；二是非住宅建设用地的使用权人在土地使用期限届满时，并不享有法定的续期权，而只享有申请续期权，能否获准，取决于国土管理部门的批准。但对上述规定能否在实践中付诸实施，我们持怀疑态度。其核心问题是：《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满后自动续期，但未规定使用权人是否还需要再次缴纳土地使用权出让金。如果答案是否定的，那么规定住宅建设用地使用权的期限就毫无意义；如果答案是肯定的，那么在土地公有制的背景下，政府通过对土地资源的垄断，通过不断收取土地出让金的方式攫取百姓的私有财富，将有损公平和正义，会引发剧烈的社会动荡。

在私有制国家，地上权人在土地所有权人出让土地所有权时，对该土地在同等条件下，享有优先购买权。^[23]这是地上权作为物权，当然产生的优先效力使然。由于我国实行土地公有制，土地所有权不得买卖，因此，建设用地使用权人就没有此项权利的存在。

6．物上请求权

当使用权人的权利行使受到妨害时，便可依妨害形态的不同，而分别行使基于建设用地使用权而产生的物上请求权。因而，我国《物权法》关于物上请求权的规定对建设用地使用权也是适用的。