国有建设用地使用权的取得及优化方法

国有建设用地使用权的取得，又称建设用地使用权的发生，是指建设用地使用权人基于一定的法律事实而取得国有土地的建设用地使用权。根据《民法典》第347条之规定，国有建设用地使用权的取得包括两种方式：一是通过出让的方式取得；二是通过划拨的方式取得。

（一）通过出让方式取得建设用地使用权

建设用地使用权出让，是指通过订立建设用地使用权出让合同，国家以土地所有权人的身份将建设用地使用权在一定年限内让与建设用地使用权人，并由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让具有如下特点：

1.建设用地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门代表国家进行。在建设用地使用权出让中，国家是实质的出让人，而市、县人民政府土地管理部门是名义上的出让人。

2.建设用地使用权出让是一种有偿、有期、要式的民事法律行为。在建设用地使用权出让中，国家与用地人之间的关系为民事法律关系。我国实行国有土地有偿使用制度，建设用地使用权人以出让方式取得国有土地的使用权，必须向国家支付建设用地使用权出让金。建设用地使用权人通过出让方式取得的建设用地使用权是有期限限制的，具体期限以合同为准。建设用地使用权人通过出让方式取得建设用地使用权时出让人与受让人应当签订书面合同。

3.建设用地使用权自登记时设立。根据《民法典》的规定，建设用地使用权出让可以采取招标、拍卖、协议等方式进行。建设用地使用权出让，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。可见，建设用地使用权的设定，我国采取公示成立的物权变动模式，即建设用地使用权出让合同的生效，并不直接发生创设建设用地使用权这一用益物权的效力，而只发生债权的效力，而完成建设用地使用权登记，方可发生建设用地使用权创设的效果。(www.xing528.com)

（二）通过划拨方式取得建设用地使用权

建设用地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在建设用地使用权人缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给建设用地使用权人使用的行为。划拨也是建设用地使用权原始取得的方式之一。建设用地使用权划拨具有如下特点：

1.划拨建设用地使用权通过行政行为取得，具有公益性、无偿性。建设用地使用权划拨是市、县人民政府代表国家将建设用地使用权授予权利人使用，是通过单方授予的行政方式创设建设用地使用权，是通过行政行为创设民事权利的一种典型方式。建设用地使用权划拨只适用于公益事业或国家重点工程项目，是国家为实现公益目的而授予建设用地使用权的行为，如国家机关或军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地等，均可以通过划拨而取得建设用地使用权。基于其公益性，划拨并非市场化手段，因此，建设用地使用权划拨是一种无偿行为，建设用地使用权人无需支付土地出让金。需要指出的是，建设用地使用权人在取得划拨建设用地使用权时，有的还需缴纳补偿、安置费用，但补偿、安置费用并非建设用地使用权的对价——土地出让金，而只是对被征收土地原使用权人的损失和重新安置的补偿。

2.划拨建设用地使用权原则上没有期限的限制。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第23条第2款规定：“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”可见，除法律、行政法规另有规定外，建设用地使用权划拨并没有期限的限制。应当指出的是，建设用地使用权划拨没有期限的限制，并不等于建设用地使用权可以永续存在，而只是说明建设用地使用权划拨属于未定期限的行为。

3.划拨建设用地使用权的取得条件和转让严格受限。由于划拨建设用地使用权的公益目的和无偿性，划拨取得建设用地使用权的用益物权人在转让其权利时，应受到严格限制，否则必然造成国家公益目的的落空，而且导致用益物权人取得不当利益。