疑似绿化少业主起诉开发商

业主状告开发商:宣传绿地面积夸大其辞，

开发商据理力争:建设未完绿化尚未终

上诉人:北京市海开房地产集团公司

被上诉人:陈成等48位业主

审理法院:北京市第一中级人民法院

开庭时间:2003年11月26日

2003年5月，北京市海淀区玉阜嘉园的陈成等48位业主，以开发商广告宣传绿地面积与实际面积不符为由，把北京市海开房地产集团公司告上北京市海淀区人民法院。但一审法院驳回了原告陈成等48位业主的诉讼请求。

陈成等48位业主不服，上诉到北京市第一中级人民法院，不想，二审法院维持了原判，理由与一审法院相同。

业主为什么败诉呢?

法院判决的理由是:“玉阜嘉园小区绿地建设尚未竣工，其广告宣传的绿地面积是否达到小区建成后的58%或60%尚不能确定，无法认定广告宣传内容与实际是否一致”。

现在开庭

审判长:现在开庭。今天是北京市第一中级人民法院依法公开审理北京市海开房地产集团公司与陈成等48个业主商品房买卖合同纠纷一案……

旁白:2003年5月，北京市海淀区玉阜园陈成等48位业主，以开发商广告宣传绿地面积与实际不符等事由，把北京市海开房地产集团公司告上法庭。

2003年9月22日，北京市海淀区人民法院开庭审理此案后，驳回了陈成等48位业主的诉讼请求，理由是“玉阜嘉园小区绿地建设尚未竣工，其广告宣传的绿地面积是否达到小区建成后的58%或60%尚不能确定，无法认定广告宣传内容与实际是否一致”。陈成等人对一审法院的判决表示不服，上诉至北京市第一中级人民法院。

2003年11月26日，北京市第一中级人民法院依法组成由闫平为审判长的合议庭，再次开庭审理此案。因案件涉及48位业主状告同一开发商，法院决定把48起案件合并审理。为了节约资源，同时更加具有针对性，法庭抽取了陈成的案件进行审理。

法庭里坐满了来自玉阜嘉园的业主们。

法庭调查

审判长:下面由上诉人宣读上诉书。

上诉方代理人:第一其是否拥有近2万平米的处围绿化带的问题没有给予明确的认定。第二关于绿化率的演化过程没有进行认定。第三该外围绿化带的体育主题的内涵及其功能没有作出认定。第四关于绿化覆盖率与绿化率以及绿地率的概念没有明确。第五本判决明确有标识，也就是说判决书上尚不能确定被上诉绿化率是60%不是58%。

旁白:针对48位业主的起诉，开发商的代理人答辩道:

被上诉人:答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审判决认为玉阜嘉园小区绿地建设尚未竣工，绿化面积是否达到不能确定，因此无法认定广告宣传与实际是否一致。答辩人广告宣传是绿化率，其意义是指绿化覆盖率而非绿地率……

旁白:被上诉方北京市海开房地产集团公司代理人辩称，绿化覆盖率是反映绿化的质量标准;绿地率则是指规划指标，不是指小区的规划设施。

审判长:那我总结一下急议焦点……

旁白:审判长总结本案调查重点主要是玉阜嘉园广告宣传的绿地面积是否达到开发商广告承诺的58%或60%。

审判长:就这个上诉一方你们做陈述。

上诉方代理人:我们认为被上诉人的广告宣传内容与实际不一致，首先通过2001年5月15日被上诉人关于玉阜家园的广告宣传已经充分地证明了被上诉人对外宣称有35000平米的圆舞曲风格立体园林设计证。二，2001年8月23日……

旁白:陈成等48位业主的代理律师向法庭出示了玉阜嘉园楼盘广告宣传单、宣传彩页等十四份证据。证明当初买房时，开发商向业主承诺，玉阜嘉园小区将建近2万平方米的外围绿化体育主题公园及绿化率高达58%或60%。

上诉方代理人:外围绿化带不属于玉阜嘉园业主所有而被上诉人一再宣称拥有。北京市市政园林中心《关于绿化率以及绿地率与绿化覆盖率关系的解释》，该证据全面地推翻刚才被上诉人所提的答辩意见，被上诉人所宣称的绿化指的是绿地率而非绿化覆盖率。

审判长:被上诉人一方，你们对这个问题有什么证据没有?

被上诉方代理人:我们没有新的证据了。(www.xing528.com)

法庭辩论

审判长:下面进行法庭辩论，双方根据自己的要求及所依据的法律发表辩论意见，上诉人一方你们先说。

上诉方代理人:首先第一是关于绿化，绿化是本庭审的主要焦点，被上诉人宣传拥有近2万平米的外围绿化带和1.5万平方米的中心花园，高达58%的整体绿化率，实际上并非如此。近2万平方米的外围绿化带属于玉阜家园业主所有，绿化率也根本不可能达到58%，而被上诉人在被诉的情形下又企图通过偷换概念来规避其法律责任。所谓拥有，……

旁白:陈成等48位业主的代理人称，《现代汉语辞海》对“拥有”的解释是“占有、具有”;开发商的解释也是“充分的享有”:

上诉方代理人:我们无论依据哪一个解释，我们都可以得出一个非常清晰的结论，那就是不是我们可以控制支配、独占、不受限制地享有近2万平方米的外围绿化带，现在的情形是一道栅栏把我们隔开了，且被上诉人在销售该房屋的时候，近2万平方米的外围绿化带是被上诉人一个卖点，也就是说被上诉人把近2万平方米的外围绿化带作为销售的一个策略，其在销售时宣称……

旁白:陈成等业主代理人认为，开发商为了推销商品房，故意打出“小区拥有近2万平方米的绿化带”的幌子，而实际上，小区与该绿化带之间有着一条不可逾越的栅栏，绿化带并不属于玉阜嘉园业主所有。

上诉方代理人:我们认为充分的享有2万平方米外围绿化带我们应该可支配和控制，并且排除外来人员进入该外围绿化带。关于绿化覆盖率与绿化率、绿地率之间的关系，从大量的证据和事实都可以显示，甚至我们以普通人的眼光可以看出。绿化率应该是绿地率，而该证据的取得是由法官取得的，证据显示北京市园林局的有关部门审批中没有审批绿化覆盖率这一项。没有审批的绿化覆盖率被上诉人是不可能拿来宣传的，只有被上诉人的绿地率40%是经过审批的，而将其宣称为60%显然与事实不符。而事实上被上诉人的绿化率只有40%，被上诉人…

旁白:陈成等业主代理人认为，绿地率和绿化覆盖率是两个不同的概念，绿地率和绿化覆盖率之间是不可以折算的。

上诉方代理人:被上诉人的绿化覆盖率是60%，而实际上至少从2002年7月30日起被上诉人已经在大量的媒体面前将其绿化覆盖率宣传改为58%，但是被上诉人刚才在庭审中又提出其绿化覆盖率宣传为60%。我们想说的是作为宣传广告内容与实际不一致。绿化率数据的不准确也是绿化宣传内容与实际不一致的表现形式。

旁白:业主方的另一位代理人补充认为:

事实就是规划怎么做的，很简单，被上诉人也自称他们的广告不是在宣传玉阜嘉园的规划设施，刚才我想书记员已经记录在案了，那我想问你你宣传的是什么?如果你的产品广告不是在卖你的产品是做公益广告还是干嘛?所以我们有理由相信，我们作为房屋购买人，有理由相信这不是公益广告，这不是北京市委宣传部的广告，不是北京市规划局的广告，而是你海开房地产公司的广告。

旁白:48位业主的代理律师发表完辩论意见，一位业主代表补充发言:

女主业:我觉得奇怪不明白，吴女士在上诉这个案子的时候比我们时间早的多，她是胜了。可是到了我们这个时候，比她还晚竟然以工程没有竣工为由驳回了我们的诉讼请求……

旁白:这位业主代表说，她感到费解的是，在38名业主起诉之前，业主吴女士曾单独以同样理由提起诉讼，北京海淀法院判决开发商海开公司败诉。48名业主认为，同一个法院对同一个案由做出不同的判决，不能让人接受。

另一位业主发言说，希望通过法庭审判，搞清楚自己对开发商承诺的绿化带，是否拥有权利:

男业主:我买这个房子是被2万平米绿化带欺骗了，如果把这2万平米绿化带是否拥有的事情澄清了，那么就明确了这个绿化带能不能算这个小区的绿化率。

审判长:被上诉人一方你们发表辩论意见。

被告方代理人:被上诉人一方从来没有宣称过外围绿化带由被上诉人具有所有，从来没有说过，被上诉人一直在宣传的是拥有一个美好的环境。我刚才也说过被上诉人一方不是宣传的规划设施而是宣传的小区的绿化环境，那么小区绿化环境由小区内部的绿地和外围的绿地共同形成一个绿化环境。这个外围绿化带的形成完全是被上诉人一方出资建设的，而作为外围绿化带与小区紧紧毗邻，那么小区的居民是完全可以享受到外围绿化带所形成的绿化效果。上诉人一方是在故意混淆绿地率和绿化率的概念。被上诉人的宣传从来没有说绿地率要达到多少，宣传的都是绿化率是多少。上诉人一方又有什么依据来证明被上诉人一方所说的绿化率就是绿地率，以此为依据认为广告宣传不实，是虚假广告不符合合同的约定和法律的规定。

旁白:开发商的代理人辩称:小区绿化尚在建设中，也可能还会有变化。因此，一审法院作出的“玉阜嘉园小区绿地建设尚未竣工，其广告宣传的绿地面积是否达到小区建成后的58%或60%尚不能确定，广告宣传内容与实际是否一致无法认定”的判决是正确的。

开发商代理人关于“绿地建设还可能发生变化”的一番辩解，引起在座业主们一阵骚动:

男业主:那么如果你今天就承认还有可能变化，那就更证明我们的诉讼请求就是你广告和事实不符，你要静候还想变化就等着赔钱。我们打的就是广告和事实不符，你随便变，只要变就赔钱。

女业主:我们是按着你们的规划图纸和展示给我们的广告，我们接受的是这个美丽的园区，如果你改变我们不接受。

旁白:由于被上诉人一方也就是开发商不同意协商，法庭不再进行调解，审判长宣布休庭。

法院判决

2003年12月22日，北京市第一中级人民法院作出终审判决:维持原判。法院认为，玉阜嘉园小区绿地建设尚未完全竣工，目前无法测量、确认海开公司广告宣传中的绿地面积比例与建成后的绿地面积比例是否一致。二审法院驳回了陈成等48位业主的上诉请求。案件受理费由各位业主承担。

记者笔记

这几年，有关商品房买卖、购房合同以及小区物业管理等方面的纠纷越来越多。从本案可以看出，人们已经能够比较理智地运用法律来解决生活中的矛盾。不服一审判决，可以上诉再审。本案多达48位上诉人，为了维护自己的权益，把开发商推上被告席，就是为了讨要自己的知情权和维护自己的正当权益。业主花钱买房，看重的是小区的绿化环境，开发商广告承诺绿地面积是否兑现，业主有权了解，但是，48位业主却两审败诉，为什么呢?我们知道，法院打官司重的是证据。在开发商建设还没有完工的情况下起诉它，就像法院判决所认定的:“小区绿地建设尚未完全竣工，目前无法测量、确认海开公司广告宣传中的绿地面积比例，与建成后的绿地面积比例是否一致。”因此，驳回业主的起诉是很正常的、也是公平的。但是，这并不等于说，开发商就可以兑现合同约定。在小区绿地建设完工以后，如果有违约的地方，业主们照样可以起诉开发商，以维护自己的权利。

(编辑彭玉冰，特邀编辑北京市第一中级人民法院郭京霞，旁白方亮)