优质REITs选购法则

如何选购优质的REITs

整体经济走向

当一个国家的经济走强时，其资本投资及民生消费便会增加，对办公大楼、住宅或商店的需求也会增加；或是人口增加时，也会刺激到该区域的不动产需求，这些都是不动产价值上扬的指标。但是一个国家的经济成长并不代表各个区域都会有同步的成长，所以，投资人须将其物业的所在地，与不动产表现相对强势与相对弱势的区域，仔细地作比较。

再者，当一个国家经济持续走强时，对于拥有股市与债券的投资人而言，短期内通常会面临通胀与利率走升的隐忧。此时REITs的抗通胀特性，便是投资人不可忽略的。

同时在评估REITs的资产净值时，必须考虑到会影响不动产走向的基本因素。以产业供需的平衡来说，如果建造项目突然大幅的增加，势必会造成空屋率的增加、租金下跌，房地产贬值。所以当有过多的建造项目在同一地区发生时，投资人就必须小心此区日后不动产的价值是否会受影响。

资产增值报酬率

以2004年来说，整体REITs增值了1.4倍，权益型REITs增值了4倍，而抵押型REITs和混合型REITs，却只分别增值0.24倍与0.69倍。相较之下，短期投资以资产增值为目的的投资人，会较适合权益型REITs的投资。

因REITs须分配90%的应税所得，所以再投资资金较少，公司的成长潜力受限很大，不如其他的上市公司。所以会建议投资人如果要投资成长潜力股，选择以积极收购发展不动产物业的经营团队，增值潜力会相对较高。

价值低估股

有些股票因为经营团队的优异表现在市场上尚未被发现，又或者是受负面消息公布的影响，致使股价被低估，此时投资价值低估股很可能在未来获益。但是此种方式较适合有投资经验，及对财务报表有相当程度了解的投资人。

例如Cart America创立时，其优秀的经营团队尚未被广大的投资人发现，但之后被专业的投资机构看好时，其股价便会随之高涨。

资金来源

因为REITs的特性在于它依法必须以现金股利的方式，配与投资人其90%的税前盈余，故其资本所需，全靠外来的资源。投资人因而必须考量到，当未来出现有潜力的开发案时，经营团队是否有充足的募款能力，取得其所需要的资金。此外经营团队的财务杠杆运作也必须是正确专业的。

管理经营团队

因为REITs的成功，主要取决于经营团队对于不动产市场的了解与敏锐度。一个好的经营团队，能即时的感应到市场的变化，嗅出未来的走向，找到其团队本身觉得最有价值的物业机会作投资，所以一个专业有经验的团队是决定成败不可或缺的因素。再者，也必须注意到经营团队的经营策略，是以何种物业为其经营导向，以及经营团队过去几年来的表现。

物业流动性

站在保护投资者本身的角度而言，REITs本身拥有的物业以流动性较高的为佳。当经营团队有紧急资金周转需求时，通过其高流动性的物业资产，经营团队在面临及时取得所需资金的困难度会大大降低，相对的，对违约风险的疑虑也较低。

一般而言，商场和办公大楼的流动性会较差，但是品质好的物业会在面临资金短缺时，以较优良的条件，例如较低的融资汇率、较长的还款限期等向金融机构募集资金。(www.xing528.com)

REITs物业组成

如前面所提，不同的物业会带来不同的投资报酬率，然而相同的物业下也必须考量到不同的承租人的价值。例如某REITs拥有的A办公大楼，其承租人某500强公司，那么稳定、长期的租金收益是可预见的，投资人便可以认定此物业是有价值的。

再者物业的年龄也是应加以了解的，因为越年旧的物业，越有可能在未来产生可观的维修翻新费用，而且承租人的承租意愿，也会随着物业年龄增长而逐步降低。

物业所在地也会直接影响承租意愿，所以当租约到期时，拥有交通便利性越高，周边发展越完善、越齐全的物业，其承租市场的需求量一定会相对较大。而物业所在地，是否有任何环保议题的牵涉，也是投资人必须去了解的。

合约内容

合约内容也是必须考虑的因素之一，租约长短会影响租金收入的稳定性，违约罚责约定的内容会带给公司及投资人不同程度的保障，合约到期日更是直接影响租金投资报酬的风险。譬如说某REIT其拥有的物业合约的85% ，都将于12月底到期，那么续约与否的不确定性，是投资人与经营者双方都无法掌控的，投资人应尽量避开此种高度风险的基金。

一般而言，消费者物价指数CPI（即通膨指数）都应该列入合约中。所以合约中的租金或贷款利率，都应该随着每年物价指数的变动，而有机动性的调整。投资人应小心避免经营团队过分争取短期绩效，而和承租人签下利于承租人的合约。

尤其是办公大楼和工业厂房型的REITs，因为租约通常为三至五年中长期的合约，消费者物价指数是一定不能被忽略的条款之一。

专业分析师建议

一般而言，因为美国证券金融市场已到达成熟健全的状态，所以投资人可以轻易地通过网络上取得REITs的详细资料，包括分析师建议。对于不甚了解财务报表、市场走向的一般大众投资人而言，分析师建议的买进、持有、卖出等，不乏为一个简单又专业的指标之一。

债券型REITs

所谓债券型REITs，是说其具有较为稳定且相对偏高的股利发放率、稳定且相对偏低的资本成长率及稳健的财务杠杆操作。这些以稳健获利为主的经营团队，以管理现有物业已利用内部资源增加现金流向为主，与不断寻找新的不动产投资标的的积极型的经营团队相异，适合相对保守型的投资人。

避免有疑虑的REITs

REITs的公开说明书中应详细说明其投资标的与投资策略，若说明书中所述之投资组合模糊不清或是投资目标不明，投资人应避免投资。

如果REITs的手续费及经理费过高，投资人应负担的投资成本也会跟着增加，将压缩投资人获利的空间。

此外，REITs的投资期限多为长期，其投资策略也应作长期的规划与配置。但是某些定期解散的REITs，其特定的投资年限会使经理人在作决策时，偏向从较短期的角度来考虑投资策略，这对REITs的投资人并不见得有利。