主流投资机构涉足养老地产领域

中国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，各类投资主体纷纷进入养老社区投资、开发、运营领域，包含传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构等。

（一）房地产开发商拓展养老住宅细分市场

传统地产商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的，介入养老社区的投资开发，多以开发住房的思路开发养老社区，植入养老的概念来开发差异化的住宅产品，最终以产品销售实现投资回报，养老社区的后期运营或缺失，或委托专业养老服务机构。

统计显示，国内已经进入和拟进入养老地产的知名房企超过30家，包含万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、首创置业等。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同，部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果，如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2个月时间内一期全部售罄；但也有部分开发商的项目因定位偏差、区位不佳并未取得预期效果，如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%。

（二）产业资本积极介入，注重长期持有运营获取回报

专注于养老市场的产业投资者通常长期持有养老地产项目，以后期运营获得回报，相应的医疗康体、餐饮、文化休闲等养老配套服务较为全面。如上海亲和源、北京乐成养老、北京太申祥和、北京爱暮家等较有代表性，并取得了较好效果。由于养老社区投资回报周期往往较长，采取持有经营模式的养老社区常常采用政府协议出让或者租赁农村集体建设用地（甚至工业用地、军产地）的方式来获得土地，以减少土地的资金投入，缩短投资回报周期。虽然在运营模式上出现了上海亲和源及北京乐成等较为成熟的会员制模式，但实际运营效果差强人意，经过长达数年运营仅仅收回了投资成本，盈利尚需时日。(www.xing528.com)

（三）保险借资金优势快速进入，常与保单进行捆绑

2009年，不动产投资大门向保险资金开启，养老养生项目被划入政策鼓励范围，迄今为止，泰康、国寿、合众、太平、平安等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。2012年7月中国保险监督管理委员会下发的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》明确指出，保险企业不能出售养老地产项目，只能长期持有。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。

（四）政府、外资也有涉猎，均在尝试阶段

鉴于国内养老市场的巨大需求，政府机构、非营利组织及国外投资机构也介入到养老社区的投资中，但多数项目都在前期建设或者规划阶段，并无实践运营绩效可供参考。政府及非营利机构投资的养老项目更偏重社会公益性和福利性，对于获取投资回报的企业而言并无借鉴意义。国外投资机构希望将国外的养老模式引入中国，抓住国内养老地产的市场机遇，但也面临着“本土化”问题。