居住区规划的内容及要点

房地产开发区可能是居住区（或居住小区）、干道及其两侧的沿街地段、工业区、商业区（或步行街）、大型的体育中心和文化娱乐中心、风景旅游区以及科技工业园等，如前所述，房地产开发区的规划是开发项目实施的修建性详细规划的内容，由于开发区的性质和范围不同，因而规划的内容也不尽一致。因为在实际开发中有大量的居住小区的开发，下面介绍居住区规划的内容。

5.3.4.1 确定居住区布局结构和道路系统

居住区一般实行三级布局结构，即“居住区—居住小区—住宅组团”。住宅组团是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式，其规模通常以居民委员会的组成规模构成，约为300～700户，人口为1 000～3 000人，占地2～3 hm2；若干个住宅组团的有机结合构成居住小区，它是由城市道路以及自然界线（如河流）划分的完整居住地段，人口规模为0.7万～1.5万人，用地12～35 hm2；居住小区的再次组合就是居住区，其人口规模一般为3万～5万人，占地面积大致为50～100 hm2。近年来，由于高层住宅建筑的兴起，土地的利用强度增大，因而机械地划分居住区结构比较困难。

从居住区的构成分析可知，房地产综合开发的适宜规模往往是居住小区。居住区布局结构一般是通过区内的道路系统分割而成的。与居住区的布局结构相对应，居住区道路也分为居住区级、居住小区级和住宅组团级。居住区级道路是居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20 m，居住小区级道路是联系其小区内各住宅组团单元的道路，红线宽度不小于16 m；住宅组团级的道路是联系住宅建筑的道路，以通行自行车和行人为主，宽度一般为4～6 m，此外还有通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度为1.5～2 m。

居住区道路是城市道路系统的组成部分，要与城市总体形成有机的联系，但其主要功能与城市交通干道不同。城市交通干道的主要功能是供机动车辆通行，注重其通行能力，同时起着城市功能分区的作用。居住区道路的主要功能是满足居民日常生活方面的需要，如职工上下班、购买日常生活必需品、上学和托幼等，这些出行行为一般以步行为主，因而居住区原则上不允许过境交通穿过，不能有过多的车道出口通向城市交通干道。出口间距应不小于150～200 m，以保证居住区内居民的安全和安宁。当然，居住区内道路还应方便市政公用车辆的通行以及内部公共设施和生产单位的货运交通需要。

5.3.4.2 住宅选型

住宅类型较多，如按层数划分，有低层住宅、多层住宅和高层住宅；按建筑形式划分，有花园式住宅（别墅）、公寓式住宅、错层式住宅、退台式住宅、跃层式住宅、复式住宅；按平面特点划分，有点式住宅、条式住宅、大进深住宅、大开间住宅；按使用对象划分，有青年公寓、铺面住宅、综合性商住楼；按面积大小划分，有小套（一室户）、中套（两室户）、大套（三室户、四室户等）；按结构形式划分，有砖混结构、砌块结构、砖石结构、大板结构、框架轻板结构等。由于在居住小区开发中，有大量的建筑是住宅，因此，住宅选型是规划的重要内容，它直接影响到土地的经济利用、住宅需求、建筑造价、景观效果以及施工的难易程度。

5.3.4.3 住宅的布置

住宅的平面组合布置有5种基本形式：周边式布置、行列式布置、混合式布置、散点式布置和自由式布置。

1.周边式布置

住宅沿街道或街坊周围布置，并形成安静、安全、方便的内院式住宅组团。这种布置的特点是住宅组团内外绿化的联系密切，住宅组团空间丰富，土地利用率较高，但约有40%的住户朝向不好。

2.行列式布置

住宅一律朝某一方向（一般是南北方向）成排布置。这种布置方式可以做到每户都有很好的朝向，且施工方便，虽然空间较单调，但可利用住宅方向、间距、间隔以及地形高差的变化等手法，加强宅间空间与住宅组团空间或组团外部空间的联系，减少空间的单调性。行列式布置在实际中常被采用。

3.混合式布置

采用周边式和行列式相结合的布置方式，兼顾周边布置方式具有丰富的院落空间和行列布置方式具有良好朝向的特点，采用点、条、塔、板相结合的手法，构成立面高低错落、平面布局半敞开式的住宅院落。

4.散点式布置

将多层点式（墩式）住宅或高层点式（塔式）住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地和水面等，有规则地布置。

5.自由式布置

在基本满足功能要求的前提下，综合地形、地貌和周围条件，按“规律中有变化，变化中有规律”的原则布置住宅，以追求更加丰富的住宅组团空间。

以上5种住宅布置方式，各有特点，应灵活运用，使住宅组团布置经济合理、日照充分、通风良好、安静整洁、景观优美。(www.xing528.com)

5.3.4.4 公共建筑规划布置

布置居住区公共建筑，首先要确定居住区公共建筑的项目、数量、规模、用地面积，然后根据公共建筑的不同性质和功能，合理地布置居住区内各项公共建筑。

与居住区内等级布置结构相对应，公共建筑分为居住区级和居住小区级两类。居住区级公共建筑有8大类，包括教育、医疗卫生（医院：门诊所）、金融邮政（银行办事处、电信局、邮局）、文化体育（电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场）、商业饮食服务（百货商店、书店、药店、综合食品店、日用杂品店、饭馆、菜场、照相馆、理发馆、浴室、洗染店、服装加工店、综合修理店）、行政经济管理（街道办事处、派出所、商业管理机构、房管所、市政管理机构）、市政公用（煤气调压站、液化石油气）和其他。居住小区级公共建筑有商业服务业设施和儿童教育设施两类，包括教育（幼托、小学、中学）、经济（储蓄所、邮政所）、文体（运动场）、商业饮食服务（粮店、煤店、小商店、百货店、副食店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合服务站、自行车棚、物资回收站）；行政管理（居委会、房管段）、其他（变电所、公厕、垃圾站）等。随着人们生活水平的提高，人们的需求也在发生变化，因此，居住区内公共建筑的项目也在增加或变化，公共建筑的规模一般以每千人占一定的建筑面积计，经营性的公共建筑的类型和规模应根据市场需求情况确定。

公共建筑的规划布置应按照使用的频繁程度分等级，与人口规模相适应、成套配置和集中与分散相结合的原则进行，布置的基本要求是：

（1）各级公共建筑应有合理的服务半径，以便于居民使用。

（2）应设置在交通较方便、人流较集中的地段，符合人流走向。

（3）产生噪声、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使住户有安宁卫生的居住环境。

（4）在满足居住区内居民需求的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。

根据公共建筑的不同性质和功能，公共建筑可采用下述布置方式：居住区文化商业服务项目，可采用沿街线状布置，或在独立地段成片集中布置，或沿街和成片集中相结合布置。第一种方式对改变城市面貌、丰富城市景观有显著的效果，特别是采用沿街住宅带底层商店的方式比较节约用地，但在使用上和经营管理方面不如成片集中的布置方式有利；第二种方式可充分满足各类公共建筑布置的功能要求、居民使用和经营管理方便，但用地可能较沿街线状布置更多；最后一种布置方式则吸取了前两种的特点。一般地，规模较大的项目可集中布置，较小的项目以分散布置为宜，就近满足居民的需要。

中小学是居住小区级公共建筑中占地面积大的项目，其规划布置应保证学生就近上学，交通安全，注意避免城市干道或铁路干线的噪声干扰，同时，应与住宅保持一定的距离，防止学校对居民的干扰。自行车存放处要接近住宅，为了节约用地或不占好地，可布置在地下室、管道层或布置在建筑的非向阳区内。

附属建筑物和构筑物，如锅炉房、热力点、煤气调压站、泵房等应与住宅隔开，要与外界有方便的交通联系，同时要避开城市干道，以免影响城市景观。

5.3.4.5 绿地规划布置

居住区绿化是为居民创造安静、舒适、美观、卫生的居住环境必不可少的重要因素，具有改善小气候、净化空气、减少污染和防止噪声等作用。居住区绿化系统包括公共绿地（如居住区公园、居住小区公园、林荫道、住宅组团的小块绿地等）、公共建筑和公用设施专用绿地（如学校、幼托、医院、门诊所、锅炉房等用地的绿化）、宅旁和庭院绿化、街道绿化等。

居住区绿地的标准有两种确定方式，一种是以每一个居民平均占有一定平方米公共绿地面积计，根据原国家建委规定，公共绿地的标准为人均1.5 m2；另一种是以公共绿地占居住总用地面积的百分比计，一般在30%以上。在控制性详细规划中，对每一地块的最小绿地率均做了规定，目前，在房地产开发中，绿地控制标准一般按后种方式确定。

居住区绿化规划布置的基本要求是：

（1）要形成绿化系统，采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，地面与地上相结合的原则布置。

（2）节约用地，尽可能利用一些劣地、坡地和洼地，充分利用建设用地中原有的绿化，注意与开发区外的绿化形成开放式空间，加强内外绿化的联系。

（3）与经营结合起来，发挥绿化的经济效益，如在集中绿化地段设置苗圃、花房、儿童游戏场等，既美化了环境，丰富了居民的娱乐生活，又取得了一定的经济效益。

（4）注意景观要求，合理选种、配置，花草结合，常绿与落叶树结合，乔木灌木相间，使居住环境四季常青。