理念主导的综合社区开发：新天地的优化措施

上海新天地自其诞生之日起就是理论界、评论界、商业界、时尚圈和普通市民和游客的谈资。它的酝酿、诞生、运作以及最终被归纳为一种“模式”而泛化的过程对于上海乃至全国的旧城更新产生了深远的影响。多数人所熟知的新天地商业广场——石库门改造区只是太平桥开发项目的一小部分，太平桥开发项目包括太平桥地区的23个街坊，占地52公顷，开发前有人口7万，各类单位800多家，新天地广场占地3公顷，仅占整个开发面积的5.36%。

新天地广场并非计划中率先启动的地块，但适逢东南亚金融风暴，上海房市处于低迷状态，对太平桥地区改造项目影响巨大。开发商香港瑞安集团继而改变计划暂缓商品住宅开发，先实施历史保护区（文物保护单位一大会址所在区域）的建设，一方面是为了有效规避市场风险，另一方面利用保护区保护工程，提升地区知名度。

由于在新天地广场基地的中央是著名的全国文保单位“中共一大会址”，《文物保护法》规定除“中共一大会址”本体必须原状保护外，在其周边还划定有需要严格控制建筑高度的建设控制地带。“中共一大会址”原处在成片的里弄街区内，按照文物保护的法律规定，面对历史保护区的建筑限高和容积率限制，开发商和卢湾区政府聘请了同济大学建筑保护专家寻找解决方案。同济大学研究小组在对太平桥地区的发展历史和建筑遗产价值进行充分研究的基础上提出了新天地广场所在的两个街坊的建筑“拆改留”规划方案，同时提出了“修旧如旧，保护石库门历史风貌”的新旧并存的城市更新理念，获得了区政府、市文物主管部门和规划部门的认同。工程顺势提出了“整旧如旧，保护历史，文化兴市”的思路，保留部分代表上海市民阶层文化的石库门建筑，同时建造一组具有现代气息的新建筑。1999年2月，太平桥地区改造项目之一的“上海新天地”（Xintiandi·Shanghai）工程开工。建成后社会反响及经济效益极好，成了上海的一个文化地标与旅游景点。虽然对于新天地有着诸如“假古董”“绅士化”等批评意见，但是该案例在城市遗产角色演变方面有着不可否认的重要意义。“老房子值钱”的观念不仅为城市政府、开发商所接受，也深入普通市民心中。城市遗产作为文化符号激活了市场，市场也成了一项可供选择的保护遗产的途径。

该工程由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司合资开发，总投资11亿港元，其中瑞安集团占97%股权，是一个典型的由开发商整体打造的商业地产项目。其独特的价值在于新天地项目利用代表上海地方生活的石库门符号以及其毗邻高级商务圈的区位优势，将历史文化导入商业地产开发，创造文化故事和事件，营造空间价值，重视目标消费者的偏好，借助城市文化力量创造商业附加值。新天地的前期项目投资巨大，但由此带动了后期高档住宅、办公楼项目的开发，获得了超值的项目溢价能力，可谓是城市遗产商业化更新的成功案例。新天地城市更新项目成功的背后既有《文物保护法》对它的限制而不得已为之的因素，更重要的是借助了文化遗产保护的专业话语提出了“文化兴市”的更新理念，在重新研究空间生产的方式及其利益获取方式之后采取了“拆改留并举”“修旧如旧”“新旧并存”的空间更新方式，从而形成了一个历史环境与现代时尚混合的别样城市空间结果。这种以“理念”作为先导的旧城开发在以后的许多案例中屡试不爽。新天地城市更新的方式在保护文物的基础上进而借助“传承城市历史风貌”的正当话语，实现了以文化振兴旧区、带动旧区发展的目标。在空间结果上新天地项目与常见的“大拆大建”下的城市政府与资本集团结盟的城市更新有本质的不同，较之以往的“改善民生”和“发展经济”，专业精英给它贡献的理念定位是其获得商业成功和社会认同的关键之一。(www.xing528.com)

虽然其空间结果与以往的旧城更新不同，但是参与其空间生产的关键行动者及其相互关系却没有根本性的变化，专业精英虽然在一定程度上参与了新天地的城市更新，但他们的专业理想仅得到了部分的实现，他们的专业意见也仅仅被有选择地部分采纳，与他们保留更多的老房子和“旧瓶装新酒”的专业期望依然有很大的距离，新天地现在的绝大多数“老房子”都是拆除后用混凝土重建的。形成这种社会空间后果的原因可以归结于三个方面：其一是对历史空间的价值评判上，专业精英的价值观在于遗产的真实性，而开发商和消费者仅仅看重其传统形式和文化符号带来的商业价值和吸引力；其二是新天地项目沿用的仍然是整体批租和开发商整体开发的形式，空间支配权在项目之初就整体归属于开发商，因此开发商在城市更新的决策和运作过程中拥有分量极重的话语权；其三是由于项目的原始空间支配权全部掌握在区政府手中，与“大拆大建”的空间权属易手一样，原住民同样被整体迁出，原有的社会结构不复存在，原住民参与空间更新也就失去了必然性。

城市文化遗产保护使旧城更新带上了“文化”的符号，而保护自身的经济困局使保护从一开始就具有脱离专家理想的倾向而走向商品化、绅士化。由于城市文化遗产保护缺乏专项资金，缺乏完善的法律法规和监督机制，以及尝试走市场化的保护道路等现实，在“大拆大建”中幸运地保护下来的历史街区在城市政府与市场的共同打造下被标上了文化的符号进入市场，原住民被搬迁、传统社区被解体、居住生活空间被商业消费空间替代、原来的平民化被后来的绅士化所取代的社会后果也由此成为必然。