贷款抵押担保规定及设定方式

（一）抵押概述

1．抵押的含义和作用

抵押是指债务人或第三人提供一定的财产作为抵押物，在债务人不履行义务时，债权人依照法律的规定以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。

抵押是借款合同的一个重要特征，当存在抵押物时，银行的放款的安全性将提高，但同时借款者的成本也会增加，正因为这样，借款者愿意向银行支付的利息也会较低。抵押制度的目的主要在于保障银行在借款企业不履行债务时有优先受偿的权利，而这一优先受偿权是通过将抵押物变卖、拍卖或折价来实现的，所以抵押是以抵押人所有的实物形态为抵押主体，不转移所有权和使用权，以符合条件时对抵押财产进行处置为方式作为债务担保的一种法律保障行为。

抵押人可以是借款企业，也可以是借款企业以外的第三人，抵押权是在债务人或第三人提供的财产上设定的担保物权。抵押权不转移抵押财产的占有，即抵押权的设立与存续，不需要抵押人转移抵押物的占有，这是抵押权与质权的重要区别。借款企业作为抵押人，除可以继续对抵押物进行占有、使用、收益外，还可以因担保的提供而获得资金的贷与。银行作为贷款方，是借款企业的债权人，除能通过登记获得效力强劲的抵押权外，还能免去占有、保管抵押物之烦忧，在债务人不能按期清偿债务时，银行可以基于抵押权对抵押物进行折价或者拍卖、变卖，来确保债务的优先清偿。因此，抵押权实为一项优良的担保制度，甚至被称为“担保之王”。这也是银行发放贷款过程中偏重选择有抵押贷款的原因，甚至不惜牺牲利息收益来换取银行贷款回款的安全性。

2．抵押物的范围

抵押物主要体现为不动产；在不动产以外，法律规定可以抵押的动产或者权利，也可以设立抵押权。以不动产为标的设定的抵押权，称为不动产抵押权，例如，以房屋等地上定着物为标的设定的抵押权；以动产为标的设定的抵押权，称为动产抵押权，如以交通工具、机器设备等财产设定的抵押权；以财产权利为标的设定的抵押权，称为权利抵押权，如土地使有权抵押权。

根据《物权法》第一百八十条的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；④生产设备、原材料、半成品、产品；⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器；⑥交通运输工具；⑦法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人也可以将以上所列财产一并抵押。

同时，对于法律禁止设定抵押的财产或权利，抵押人和抵押权人所为的抵押约定无效。我国《物权法》第一百八十四条规定，下列财产不得抵押：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

有些当事人双方在设立担保物权时约定，当债务人不履行债务时，由债权人取得担保物的所有权，这样的约定被称为“流质契约”，由于债务人举债时多处于急迫窘困的境地，债权人可能利用此境地来迫使债务人以高价之物来担保较小的债权。因此，从保护处于弱势的债务人的角度，流质契约不利于双方当事人利益的实现与平衡，我国《物权法》对流质契约采取绝对禁止的态度。根据《物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。第二百一十一条同样对设定质权的质物规定流质契约的禁止。根据我国《物权法》第一百九十五条第一款的规定，债务履行期届满，担保物权人未受清偿的或发现当事人约定的实现担保物权的情形时，担保物权人可以与担保人协议以担保财产折价。所谓折价，是指双方协议以担保财产冲抵全部或部分债权。债权人与担保人之间达成的这种协议具有代物清偿契约的性质。《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第五十七条第二款规定，债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押财产折价取得抵押财产。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用《合同法》第七十四条、七十五条关于撤销权的规定。

（二）抵押权的设定

1．抵押行为是要式行为

《担保法》第三十八条规定，抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。抵押行为的效果在于创设抵押权，抵押权的创设应当符合法律规定的形式。设定抵押权的抵押合同，应当采用书面形式，并记载法律规定的内容，抵押合同所记载的内容不符合法律规定的要求的，当事人应当予以补正。《担保法》第三十九条规定，抵押合同应当包括以下内容：①被担保的主债权种类、数额；②债务人履行债务的期限；③抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；④抵押担保的范围；⑤当事人认为需要约定的其他事项。抵押合同的书面形式，不以独立于被担保的债权合同而另行订立的抵押合同为限，在实践中，由当事人在被担保的债权合同中约定抵押条款，也应视为是有效的抵押协议内容。

2．抵押行为应当公示

在有抵押行为的银企借贷合同中，银行通常要求贷款申请人对抵押物进行抵押登记。登记是一种公示手段，是以登记的方式将抵押权存在的事实表现于外部而使他人可以知晓，以防第三人不知晓抵押的事实而遭受不利的后果。抵押权的公示，为抵押人履行抵押合同约定的提供抵押之义务的核心内容。

办理抵押物登记，即抵押人和抵押权人应当向登记机关提出抵押登记申请，并出具抵押权设定的基础文件或复印件，包括主债权合同和抵押合同，抵押物的所有权或使用权证书。抵押登记依照抵押物的种类而实行分别登记的制度。我国《担保法》第四十二条、四十三条以及《物权法》第十条规定，办理抵押物登记的部门如下：①以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；②以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；③以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；④以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；⑤以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门；⑥当事人以其他普通动产抵押的，为抵押人所在地的公证部门。

关于抵押登记的效力，根据《物权法》第一百八十七条的规定，抵押物为建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权或正在建造的建筑物的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。同时第一百八十八条规定，抵押物为生产设备、原材料、半成品、产品、交通运输工具或正在建造的建筑物、船舶、航空器的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。所以在银企借贷合同中，抵押物若为不动产或建设用地使用权和土地承包经营权的，抵押权的设立采用的是登记要件主义，即何时完成抵押物的登记，何时银行才能成为抵押权人；在抵押物为动产时，采用的是登记对抗主义，抵押权在银行和抵押人之间的抵押合同生效时设立，同时抵押物仍应履行登记的手续，如果没有履行抵押物登记的步骤的话，抵押权仍然成立，银行仍然是抵押人，但是不能对抗善意第三人对抵押物权利的主张。所以抵押登记对银行抵押权的设立与行使至关重要，关系到银行债权的安全。所以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）的规定，抵押人应当积极办理抵押登记，其在第五十六条第二款中规定，法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任。

（三）抵押权的效力

1．抵押权及于标的物的范围

抵押权对抵押物的支配，实际上是对抵押物交换价值的支配。在银企借贷合同中，银行作为抵押权人具有支配抵押物的交换价值的权利，在借款企业不履行已届清偿期的债权时，可以依法变价抵押物而优先受偿。抵押权以其标的物的全部和物上代位性担保债权的受偿。抵押权对标的物的支配不以抵押物本身为限，抵押权的效力还及于抵押物的从物和孳息。

（1）抵押财产的从物。两个单独存在的物必须合并使用才能发挥经济效益时，起主要作用的是主物，起配合作用的是从物。民法中有从物随主物的原则，所以抵押权的效力及于抵押财产的从物。但这并非强行性的，还存在以下的例外，一是当事人约定了抵押权的效力不及于从物的；二是抵押权设定以前，第三人就从物取得所有权。所以《担保法解释》第六十三条规定，抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。按照物权法原理，除法律规定或者当事人特别约定外，在交易中从物随主物转移。从物具有一定独立性。分离出来独立后，一般不再为抵押权的效力所及。例如汽车设定抵押后，购买了备用轮胎，一般情况下，主物汽车抵押权的效力及于从物备用轮胎。实现抵押权时，如果其他债权人主张抵押权人对备用轮胎的价款无权优先受偿，则抵押权人不能从备用轮胎的价值优先受偿。所以，原则上抵押权设定前取得的从物，属于抵押权的效力范围；抵押权设定后取得的从物，不属于抵押权的效力范围。因为抵押权的效力及于抵押物的全部交换价值，从物的价值属于抵押物的交换价值的其中部分，当然属于抵押权的效力范围。抵押权设定前为从物的，应当为抵押权处分的标的物；抵押权设定后为从物的，可以为抵押权处分的标的物。

但地上建筑物、附着物与土地使用权不能依主物与从权利的关系来处理。土地使用权抵押后建造的建筑物，不为土地使用权的从物、附合物，而为独立之物，当然不能为抵押权效力所及，在实现抵押权时原本不能拍卖。但是，根据我国不动产法规定的“地随房走、房随地走”的原则，为了保护抵押权人和其他债权人及抵押人的利益，法律允许拍卖标的物的扩张。因此，我国《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。所以，在银企借贷合同中，抵押物为建设用地使用权的，在实现抵押权而进行拍卖时，该土地上新增的建筑物是随着建设用地使用权一并进行拍卖的，但是就拍卖所得价款应分成两部分，一部分是就建设用地使用权拍卖所得价款，另一部分是就地上建筑物拍卖所得价款，银行可就建设用地使用权拍卖所得价款而优先受偿，如果此部分价款能将银行贷款本息还清，则银企借贷合同的债权债务关系消灭；如果此部分价款不能清偿银行全部债权的，对另一部分地上建筑物拍卖所得价款银行也不能主张优先受偿，而只能就所剩余的债权部分与其他普通债权人一起进行向借款企业主张债务的履行。

（2）抵押财产的附合物。附合物与抵押物成为一体不可分离，如强行分离将降低抵押物的价值，所以，抵押权的效力应及于附合物。根据《担保法解释》第六十二条规定，抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。在银企借贷合同中，作为抵押物的不动产与动产发生附合的（如建筑物装修），不动产上的银行的抵押权继续存在，并在实现抵押权的过程中，抵押权的效力及于动产；如果作为抵押物的动产与不动产发生附合的，动产所有人也就是抵押人取得代位物（如补偿金）时，则银行抵押权的效力及于该代位物上，可以就该代位物进行优先受偿。在借款企业提供动产抵押，且该动产与其他动产发生附合的场合，有两种情形：若附合物的所有权归主物所有人（主物所有人为抵押人）时，则银行的抵押权的效力及于该附合物；若附合物为动产所有人共有时，则银行对该动产的所有权的效力及于抵押人在共有物的应有份额上。

（3）抵押财产的孳息。抵押物的孳息，是指由抵押物所产生的收益，分为天然孳息和法定孳息。天然孳息，是指根据物的自然属性或者自然规律所产生的收益。例如果树所结的果实。法定孳息，是指根据法律关系所取得的收益。例如，根据租赁合同所收取的租金。根据《担保法解释》第六十四条的规定，债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息，按照下列顺序清偿：收取孳息的费用；主债权的利息；主债权。由上可知，抵押权的效力及于抵押物被法院依法扣押后的法定孳息，以抵押权人将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人为条件，未履行通知义务的，抵押权的效力不及于法定孳息。在银企借贷合同中，借款企业到期不能清偿债务的，银行可以提起诉讼申请，要求法院对抵押物进行依法扣押，同时银行还应当及时通知清偿法定孳息的第三人扣押或者查封抵押物的事实，并可收取抵押物的法定孳息以清偿借款企业的债务，在此情况下第三人负有向抵押权人给付法定孳息的义务。银行收取的孳息应当先冲抵收取孳息的费用，剩余的孳息与抵押物共同清偿所担保的债权。

（4）抵押财产的代位物。抵押法律关系中，抵押物毁损、灭失，其价值转化为其他形态时，其他形态的价值为抵押权标的物的代位物，抵押权人可以就该代位物行使权利。抵押权以其物上代位性对债权提供担保，抵押权的效力及于因抵押物毁损、灭失所得的保险金、赔偿金和补偿金等对待给付的代位物。抵押权的权利内容在于对抵押物的交换价值优先受偿，交换价值在本质上不因物的形态或者性质的变化而发生变化，只要抵押物的交换价值存在，抵押权基于对其标的物交换价值的效力，可以追及抵押物的代位物行使抵押权。

抵押物转化为其他价值形态可以分为两种情形：一种是抵押物的绝对灭失，此种情形下抵押物在物理上灭失，不复存在，如作为抵押物的厂房被焚毁，则抵押权转化为对侵权行为人的损害赔偿请求权；第二种是抵押物的相对灭失，此种情况下抵押物的物理形状不发生改变，如将抵押物进行转让，则抵押权转化为对买受人的支付价款请求权。我国《物权法》第一百七十四条和第一百九十一条分别就这两种灭失情形进行了规定，其中《物权法》第一百七十四条规定，担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。当抵押财产在抵押期间被转让时，《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。如果在抵押期间，抵押人没有取得抵押权人的同意，是不能转让抵押财产的，当然，受让人代为清偿债务以消灭抵押权的除外。抵押物毁损、灭失的赔偿金基于抵押物的物上代位性而构成抵押权的标的物，所以因抵押物毁损、灭失而负有给付义务的第三人不得再向抵押人清偿；第三人向抵押人给付赔偿金的，该项给付不得对抗抵押权人，抵押权人仍可以向第三人请求给付赔偿金。但第三人不知标的物上存在抵押权时，善意向抵押人给付赔偿金，或抵押权人同意第三义务人向抵押人给付赔偿金的除外。抵押物的毁损、灭失对抵押权的顺序不发生影响。因抵押物毁损、灭失所得的代位物，按照抵押权成立的先后顺序进行分配；顺序相同的，按照抵押担保的债权比例来分配。

在银企借贷合同中，抵押物发生了毁损、灭失或被征用的情况时，作为抵押权人的银行享有对保险金请求权、赔偿金请求权或者补偿金请求权上的代位权，可以请求法院对保险金、赔偿金或者补偿金等代位物采取保全措施。例如将已设定抵押权的房地产征用或拆迁的，银行的抵押权就及于拆迁补偿费上，银企各方当事人之间若发生纠纷，银行可以向法院提起诉讼，银行可以扣押拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件等，以保障银行抵押权的实现。

2．抵押权所担保债权的范围

抵押权所担保的债权的范围，是抵押权人实现抵押权时，能够优先受偿的债权的范围。根据《担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。原则上，除主债权以外，受抵押担保的债权主要有：约定利息、迟延利息、违约金和赔偿金、实现抵押权的费用等。

（1）约定利息。利息是由原本债权所生之孳息，是借款企业利用银行贷款本金而按照约定应当支付的对价，属于从债务。银行的原本债权存在时，利息债权经约定而发生。该原本债权，应在抵押权设定时予以登记，以使其确定和明确。原本债权约定有利息的，应当登记其利率。如果抵押担保的债权利息没有进行登记的，由于我国《担保法》明文规定抵押担保的债权范围包括利息，因此，不论债权人是否就债权利息予以抵押担保登记，利息债权应当属于被担保的债权，可以由抵押物优先受偿；但是，如果约定的债权利率超过法定利率标准的，由于约定的债权利息没有进行登记，欠缺公示效果，不能对抗第三人。作为债权人的银行只能以法定利率为限，行使抵押权而优先受偿，剩余部分的利息债权由于没有进行登记就不能先于已经进行登记的第三人而优先受偿。

（2）迟延利息。迟延利息是指金钱债务履行迟延时，债权人可以请求债务人给付的利息。在银企借贷中，迟延利息的计算方法是，若银行与借款企业对此项有约定，则按照约定的利率计算，即使约定的利率高于法定利率，也按照约定的利率计算。如果银行与借款企业间没有就迟延利息计算方法进行约定的，那么依照法定利率来计算。在我国，银行和企业间的借贷合同约定的逾期还款的罚息，均高于借款合同适用的法定利率。迟延利息是依照法律规定而发生的利息，与上述基于当事人的约定而发生的约定利息不同。对于迟延利息，当事人没有约定，在办理抵押登记时也没有登记的，仍然构成抵押权担保的范围。因为依照法律规定而发生的抵押权担保的内容不以登记为生效要件。

（3）违约金与损害赔偿金。债务人不能履行到期债务时，对债权人应当承担给付违约金或者损害赔偿金的责任。违约金是债务人不履行债务时依照法律规定或者合同约定应当向债权人一方支付的一定数额的款项；损害赔偿金是债务人不履行债务或为加害给付时应向受到损害的债权人支付的赔偿款项。这两种款项都在抵押权担保的债权范围以内。(www.xing528.com)

（4）实现抵押权的费用和保全抵押权的费用。此两项费用是指抵押权人因保全和实现抵押权而支出的费用。抵押权人因为行使抵押权而支出的费用，应当由债务人承担，并受抵押担保的保障。实现抵押权的费用，包括拍卖、变价抵押物所必须支出的费用，即申请强制执行的费用、评估费用、拍卖费用等。在银企借贷合同中，银行作为抵押权人行使抵押权的，可依照诉讼程序请求法院拍卖或者变价抵押物；法院因强制执行所支出的全部费用，应当由抵押物优先受偿。此项费用完全是由于债务人企业不履行到期债务所生，自然不能由债权人银行来承担。如果银行以诉讼外的方法变价抵押物，所产生的费用，因为直接产生于抵押权的行使，也应当由抵押物的变价款来优先受偿。

3．抵押权的次序

（1）抵押权次序的意义。抵押权的次序，是指在同一抵押物上设定数个抵押权时，各抵押权人就抵押物变价的价值优先受偿的先后顺序。《担保法》第三十五条规定，再抵押设立时，同一抵押物上所设定的数个债权总额并未超过抵押物价值，每个抵押权都能达到清偿债权的目的。最高人民法院《担保法解释》第五十一条规定，抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的，超出的部分不具有优先受偿的效力。从这一规定看，重复抵押并非归于无效，仅是实现的顺序在后而已，重复抵押中超出抵押物价值部分的债权，也不是无效的，而是属于无担保的普通债权。

（2）确定抵押权次序的规则。根据《物权法》第一百九十九条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。②抵押权已登记的先于未登记的受偿。③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

抵押权是一种物权，物权的公示手段就是登记，所以抵押权经过了登记就有了公示效力，物权又有优先性，先登记的抵押权就要优先于后登记的抵押权而受偿。没有采取公示手段的抵押权就是没有登记的债权，其受偿顺序要劣后于已经登记的抵押权。对于登记顺序的确定，《担保法解释》第五十八条规定：当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的，视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押物登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。抵押权不以登记为生效要件的，已登记的抵押权的顺序先于未登记的抵押权的顺序，未登记的抵押权的顺序以抵押合同签订生效的先后时间为准，抵押合同同一日生效的，抵押权的顺序相同。但是，由于未经登记的抵押权无对抗效力，即使先设定的抵押权也不能对抗后设定的抵押权。《担保法解释》第七十六条规定：同一动产向两个以上债权人抵押的，当事人未办理抵押物登记，实现抵押权时，各抵押权人按照债权比例受偿。可见，未经登记的抵押权，不论设定先后，均为同一顺序。从以上法律依据来看，我们可以再次看到登记对于实现抵押权的实际意义，登记的优先于未登记的，先登记的优先于后登记的。

在抵押权的次序依法确定后，还可能发生先次序的抵押权因实行以外的原因消灭时，后次序的抵押权依序升进的问题。《担保法解释》第七十七条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时，该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。依此规定，在发生混同的情况下，先顺序的抵押权不因混同而当然消灭，而是可以发生所有权人的抵押权，该抵押权可以对抗后顺序的抵押权人要求优先受偿的权利主张。

（3）抵押权顺序的抛弃与转让。抵押权顺序是一种权利，所以权利人可以抛弃或者转让。抵押权顺序的抛弃是指对于同一债务人，先顺序的抵押权人，为了后顺序抵押权的利益，可抛弃自己的顺位，使两者处于同一顺序，从而按照债权数额的比例进行受偿。抵押权顺序的转让是指抵押权人将其抵押权的顺序权让与同一债务人的其他抵押权人。

4．抵押人的权利

在银企借贷合同中，抵押权设定后，抵押人就抵押财产除了享有通常的占有权、使用权和收益权外，还享有以下权利：

（1）抵押财产的处分权。抵押权为支配抵押物的交换价值的权利，对于不妨碍抵押物的交换价值的处分或者用益行为，没有加以干涉的必要，在抵押权设定后，不妨碍抵押人将抵押物出让于第三人。尽管我国《担保法》限制抵押人处分抵押物，但抵押人通知抵押权人以及告知受让人抵押物已经抵押后，仍可以将抵押物转让于第三人。《物权法》第一百九十一条也采取了同样的态度，其规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，在银企借贷合同中，抵押人如果要转让抵押物，必须先征得银行的同意才可以进行，并且将转让所得款项用于合同债务的清偿。如果抵押人在转让抵押物时没有履行征得银行同意的义务，按照《担保法解释》第六十七条的规定，区分两种情况来对待：如果抵押物已经登记了，银行即便在抵押物转让给第三人之后仍然能够行使抵押权来保障自己的贷款债权；如果抵押物没有登记的，则不具有对抗第三人的效力，银行只能要求抵押人来承担赔偿责任。所以，银行在签订借款合同时，如果涉及抵押物，为了周全地保障自己的资金债权的安全，应当充分注意登记行为的重要性。这一点在《贷款通则》中也有所提及。

（2）租赁权的设定权。标的物被设定抵押权后，仍然可以在其上成立租赁合同。根据租赁合同成立的时间不同，可以进行以下区分。租赁合同成立在抵押权设定之前的，根据“租赁的物权化”原则，后成立的抵押权对成立在先的租赁关系不产生影响，即如果抵押人将一套房屋抵押给银行，如果在抵押权成立前该房屋已经租赁给第三人，那么银行如果要行使抵押权，必须要等到租赁合同的期限届满时才能行使；如果租赁合同成立在抵押权设定之后的，则没有前述的对抗效力。《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

（3）抵押物的占有权。标的物被设定抵押权后，其占有权仍然由抵押人行使。抵押权的成立一般须经登记，无需将抵押物交付债权人占有。抵押权的标的物多为不动产，对不动产设定抵押权应当进行登记，抵押权的登记具有公示的效力，能够确保抵押权人的权利之存在，并有助于防止损害第三人的利益。同时，不转移抵押物的占有，抵押人可以继续使用、收益、处分抵押物，可以充分发挥抵押物的使用价值，做到物尽其用。担保物权的核心价值在于取得担保物的交换价值，而不在于限制或取得担保物的使用价值。不转移抵押物的占有，是抵押权区别于其他担保物权的本质特征。

（4）抵押物的收益权。一般情况下，孳息的收取权归物的所有权人，即便标的物被设定了抵押权，只要没有行使抵押权，也不影响标的物所有权的归属，抵押物的所有权仍然属于抵押权人，所以抵押物所生的孳息也归属于抵押人，即抵押权的效力不及于抵押物的孳息。但是，根据《物权法》第一百九十七条的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。在银企借贷合同中，银行如果对抵押人的房产享有抵押权的，在债务人的债务履行期到来之前，抵押人将房产进行租赁所产生的租金收益的所有权归属于抵押人；债务履行期到来时，债务人因不进行按期清偿行为而违约的，此时，因前文所述的“租赁的物权化”原则，租赁合同的效力并不因抵押权的实现而受到任何影响，只是因房产出租所产生的租金收益的收取权就要归属于银行，银行利用收取的租金利益来满足自己的债权。

（5）担保物权的再设定权。由于抵押权的设定并不转移抵押物的占有，抵押物的价值又经常可能超出所担保债权的金额。所以为使抵押财产尽量发挥其担保价值，以利于资金融通，法律通常允许抵押人可以就同一抵押财产设定数个抵押权，数个抵押权的受偿次序，依登记的先后次序确定。同一动产上存在抵押权和质权时，因抵押权和质权的设定均需公示，因公示而生效的抵押权和质权并无强弱之分；抵押权和质权以其设定先后确定其效力。但是，以登记为对抗要件的动产抵押权，未经登记的，不得对抗依法设定的质权。

5．抵押权人的权利

（1）抵押权的保全权。抵押权为抵押权人对抵押物的交换价值的支配，抵押权人并不实际占有抵押物，若抵押物的价值降低，则抵押权人将可能面临债权受偿份额降低的风险。抵押权是为了债权人的利益而设定的担保物权，在抵押人的行为有害于抵押权人的利益时，抵押权人应当可以采用具有维护抵押担保的效力的手段。

《物权法》第一百九十三条规定，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。由上述规定可见，抵押权人保全抵押物的交换价值的权利，实际上包括以下几个方面的内容：①抵押物价值减少防止权，即请求抵押人停止进行降低抵押物交换价值的行为的权利。②恢复原状请求权及增加担保请求权，即请求抵押人恢复抵押物的原状或另外提供价值相当的担保的权利。③提前偿债请求权及提前行使抵押权的权利。抵押物价值减少后，抵押人既不恢复抵押物原状又不另行提供担保的，债务人丧失履行债务的期限利益，应立即偿还债务，抵押人也得立即实行抵押权。④损害赔偿请求权。在抵押权受到侵害时，抵押权人享有侵权损害赔偿请求权。抵押权为物权时，可直接支配抵押物的交换价值；不法侵害导致抵押物的交换价值减少，妨碍抵押权的行使或造成抵押权行使不能，使得抵押担保的债权不能受偿的，抵押权人可以侵权行为为由，请求加害人进行损害赔偿。

（2）抵押权的处分权。抵押权人可以让与抵押权，但抵押权具有附随性，抵押权不能与被担保的债权分离，已经发生的抵押权因为债权的移转而发生移转，不得与债权分立而单独让与抵押权。《物权法》第一百九十二条规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。所以，抵押权人转让抵押权时，应当与所担保的债权一同转让。

在银企借贷合同中，抵押权的让与会发生在银行转让其债权的情况下，当银行转让其贷款合同主债权时，附随在主债权上的从权利抵押权会随之一并转移。除抵押权人让与抵押权或者以抵押权设定担保外，抵押权人可以抛弃抵押权或者抛弃债权而消灭抵押权。抛弃抵押权为抵押权人放弃权利的一种方式，抵押权因为抵押权人的抛弃而消灭。抵押权具有消灭的附随性，当受担保的主债权由于清偿、提存、抵销、免除、混同等原因而消灭的，抵押权随之消灭。我国《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。抵押权人可以抛弃抵押权，即放弃就抵押物优先受偿的权利。但是，抵押权存在的目的是担保债权的受偿，抛弃抵押权的行为，并不会影响到被担保的债权的效力。

（3）抵押权的次序权。同一抵押物上存在数个抵押权时，依抵押权的设定次序受偿，先次序的抵押权人有较后次序的抵押权人优先受偿的权利，这被称为抵押权人的次序权。抵押权的次序的效力发挥在债权受偿时，抵押权次序排在前的抵押权人就可以对抵押物拍卖、变卖所得价款优先受偿，抵押权次序排在后的抵押权人只能等待抵押权次序排在前的抵押权人的债权得到满足后，就抵押物剩余的价值进行受偿。抵押权的次序确定的规则，如前文所述，根据我国《物权法》第一百九十九条及最高人民法院《担保法解释》第七十六条的规定，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；没有登记的抵押权劣后于已经登记的抵押权受偿；抵押权都没有登记的，按照债权比例清偿。

对于抵押权的次序权，抵押权人也可以进行抛弃、转让。我国《物权法》第一百九十四条规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

（4）优先受偿权。根据我国《物权法》《担保法》及《破产法》的相关法律规定，银企借贷合同中，在债务人到期不能清偿其对银行的债务时，银行作为有抵押权的债权人，可以优先于其他普通的债权人而受清偿。在债务人破产时，抵押物不被列为破产财产，银行对抵押物享有别除权并可就抵押物优先受偿。根据《担保法解释》第五十五条的规定，已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力，抵押权人仍可就该抵押物优先受偿。

（四）抵押权的实现

1．抵押权实现的条件

抵押权的实现也称抵押权的实行，是指债务人到期不履行债务或发生当事人约定的实现抵押权的其他情形时，抵押权人处分抵押物并以其变价价值优先受偿其债权的行为。抵押权的实现是抵押权最重要的效力，也是抵押权人最主要的权利。抵押权的实现在法定和约定的条件成就时，抵押权人即可通过一定的方式实现抵押权，以处分抵押物所得价款优先受偿。

抵押权的实现须具备一定的条件。《担保法》第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《物权法》第一百九十五条第一款规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。由此可见，我国《物权法》对于抵押权实现的规定相较《担保法》有两处变化，一是关于抵押权的实行条件，增加了“发生当事人约定的实现抵押权的情形”。《物权法》之所以将当事人约定的情形作为实现抵押权的事由，是为了对抵押人的某些行为进行约束，以更好地保护抵押权人的权益。比如在浮动抵押的情形下，如果只允许抵押权人在债务人到期不履行债务时才能实现抵押权，可能会由于抵押人在经营过程中的非正常经营行为或者恶意的行为，甚至是正常经营行为，造成抵押权实现时抵押财产大量减少，无法对抵押权人的债权起到担保作用，从而损害抵押权人的利益。二是未再要求就抵押财产协议变价不成时，抵押权人须向法院提起诉讼解决抵押财产的变价受偿问题，而是可以根据抵押权有效存在证据直接请求法院拍卖、变卖抵押财产，从而节约了抵押权实现的成本。

2．抵押权实现的方式

根据《物权法》的规定和实践做法，抵押权的实现方式有以下几种：

（1）以抵押财产折价。所谓折价，是指债务履行期届满后，抵债权人与抵押人协商订立债权人取得抵押物所有权的协议以实现抵押权的方法，性质上属于代物清偿，即以转移抵押物所有权的形式代替债务的清偿。受担保债权在协议抵偿的金额范围内消灭，抵押权人对抵押人的抵押权也因此而消灭。但折价协议只能在债务履行期届满时达成。若抵押权人在订立抵押合同时或债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，此中约定无效。这就是所谓的“流质条款”，前文已述。我国《担保法》《物权法》亦将此种约定规定为无效。以折价方式实现抵押权，对抵押物价额的确定应当参照市场价格，且以无害于其他抵押权人的利益为要件，否则不得以协议折价方式实现抵押权。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。

（2）拍卖抵押财产。拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。拍卖分为任意性拍卖和强制拍卖。前者由当事人委托拍卖人拍卖，后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序和效果等事项，应适用《拍卖法》的相关规定。以抵押物拍卖所得价款优先受偿，是抵押权实现的目的和内容，因此，以抵押物拍卖所得价金受偿，是拍卖对抵押权人发生的主要效力。在实践中，抵押物拍卖价金会多于或少于抵押所担保的债权额，依我国《担保法》《物权法》的规定，当拍卖所得价金不足以清偿抵押担保的债权时，抵押权人未受清偿的债权部分，得以普通债权人的身份继续向债务人求偿。当拍卖价金超过债权数额时，多余部分归抵押人所有。

（3）变卖抵押财产。变卖是指以拍卖以外的方式将抵押物出卖的形式。变卖不具有拍卖所具有的上述优点，但却简便易行，省时省力，目前在我国各地拍卖机构不普遍、拍卖程序及制度不健全的情况下，变卖仍然是担保债权实现的重要方式之一。在我国，以变卖的方式实现抵押权的方法有两种：一是抵押权人与抵押人协议变卖；二是在法院强制实现抵押权时，如果无法以拍卖的方式对抵押物变价，则由法院主持对抵押物进行变卖。以当事人协议变卖方式实现抵押权的，对抵押物价额的确定亦应参照市场价格，也不得损害其他债权人的利益。协议损害其他债权人利益的，其他债权人亦可行使撤销权。