业主单位首先需要明确利用BIM技术实现什么目的、解决什么问题，才能更好地应用BIM技术辅助项目管理。业主往往希望通过BIM技术应用来控制投资，提高建设效率，同时积累真实有效的竣工运维模型和信息，为竣工运维服务，在实现上述需求的前提下，也希望通过积累实现项目的信息化管理、数字化管理。
应用BIM技术可以满足的业主单位需求如下。
（一）招标管理
在业主单位招标管理阶段，BIM技术应用主要体现在以下几个方面。①数据共享。BIM模型的直观、可视化能够让投标方快速地深入了解招标方所提出的条件、预期目标，保证数据的共通共享及追溯。②经济指标精确控制。控制经济指标的精确性，避免建筑面积、限高以及工程量的不确定性。③无纸化招标。能增加信息透明度，还能节约大量纸张，实现绿色低碳环保。④削减招标成本。基于BIM技术的可视化和信息化特点，可采用互联网平台低成本、高效率地实现跨地域的招投标，使招投标过程更透明、更现代化。⑤数字评标管理。应用BIM技术能够记录评标过程并生成数据库，对操作员的操作进行实时监督，有利于规范市场秩序，有效推动招投标的公开化、法制化，使招投标更加公正、透明。
（二）设计管理
在业主单位设计管理阶段，BIM技术应用主要体现在以下几个方面。①协同工作。基于BIM的协同设计平台，能够让业主与各参与方实时观测设计数据更新、施工进度和查询施工偏差，实现图纸、模型的协同。②基于精细化设计理念的数字化模拟与评估。基于BIM数字模型，可以利用更广泛的计算机仿真技术对拟建造工程进行性能分析，如日照、绿色建筑运营、风环境、空气流动性、噪声云图等指标；也可以将拟建工程纳入城市整体环境，对周边既有建筑等环境的影响进行数字化分析评估，如日照、交通流量等指标，这些对城市规划及项目规划意义重大。③复杂空间表达。在面对建筑物内部复杂空间和外部复杂曲面时，利用BIM软件可视化、有理化的特点，能够更好地表达设计和建筑曲面，为建筑设计创新提供了更好的技术工具。④图纸快速检查。利用BIM技术的可视化功能，可以大幅度提高图纸阅读和检查的效率，利用BIM软件的自动碰撞检测功能，可以帮助图纸审查人员快速发现复杂困难节点。
（三）工程量快速统计
目前，主流的工程造价算量模式有几个明显的缺点：图形不够逼真；对设计意图的理解容易存在偏差，容易产生错项和漏项；需要重新输入工程图纸搭建模型，算量工作周期长；模型不能进行后续使用，没有传递，建模投入很大，但仅供算量使用。
利用BIM技术辅助工程计算，能大大减轻工程造价工作中算量阶段的工作强度。首先，利用计算机软件的自动统计功能，可快速实现BIM算量。其次，由于设计模型的传递，完整表达了设计意图，可以有效减少错项、漏项。同时，根据模型能够自动生成快速统计和查询各专业工程量，对材料计划、使用做精细化控制，避免材料浪费。利用BIM技术提供的参数更改技术，能够将更改自动反映到其他位置，从而可以帮助工程师提高工作效率、协同效率以及工作质量。
（四）施工管理
在施工管理阶段，业主单位更多的是负责施工阶段的风险控制，包括安全风险、进度风险、质量风险和投资风险等。其中，安全风险包括施工中的安全风险和竣工交付后运营阶段的安全风险。同时，除了考虑不可避免的变更因素外，业主单位还要考虑变更风险。在这一阶段，基于各种风险的控制，业主单位需要对现场目标的控制、承包商的管理、设计者的管理、合同管理、手续办理、项目内部及周边管理协调等问题进行重点管控。为了有效管控，急需专业的平台来提供各个方面庞大的信息和各个方面人员的管理。
BIM技术正是解决此类工程问题的首选技术。BIM技术辅助业主单位在施工管理阶段进行项目管理的优势主要体现在以下几个方面：①验证施工单位施工组织的合理性，优化施工工序和进度计划；②使用3D和4D模型明确分包商的工作范围，管理协调交叉，施工过程监控，可视化报表进度；③对项目中所需的土建、机电、幕墙和精装修所需要的重大材料进行监控，对工程进度进行精确计量，控制业主项目中的成本，控制风险；④工程验收时，用3D扫描仪进行三维扫描测量，对表观质量进行快速、真实、可追溯的测量，与模型参照对比来检验工程质量，避免人工测量验收的随意性和误差。
（五）销售推广(www.xing528.com)
利用BIM技术、虚拟现实技术、增强虚拟现实技术、3D眼镜、体验馆等，还可以将BIM模型转化为具有很强交互性的三维体验式模型，结合场地环境和相关信息，组成沉浸式场景体验。在沉浸式场景体验中，客户可以定义第一视角的人物，以第一人称视角，身临其境，浏览建筑内部，增强客户体验。利用BIM模型，可以轻松出具房间渲染效果图和漫游视频，减少了二次重复建模的时间和成本，提高了销售推广系统的响应效率，对销售回笼资金将起到极大的促进作用。同时，竣工交付时可为客户提供真实的三维竣工BIM模型，有助于销售和交付的一致性，减少法务纠纷，更重要的是能避免客户二次装修时对隐蔽机电管道的破坏，降低安全和经济风险。
BIM辅助业主单位进行销售推广的优势主要体现在以下几个方面。①面积准确。BIM模型可自动生成户型面积、建筑面积、公摊面积，结合面积计算规则适当调整，可以快速进行面积测算、统计和核对，确保销售系统数据真实、快捷。②虚拟数字沙盘。通过虚拟现实技术为客户提供三维可视化沉浸式场景，客户可体会身临其境的感觉。③减少法务风险。因为所有的数字模型成果均从设计阶段交付至施工阶段、销售阶段，所有信息真实可靠，销售系统提供给客户的销售模型与真实竣工交付成果一致，将大幅减少不必要的法务风险。
（六）运维管理
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地40年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。与动辄几十年的土地使用权年限相比，施工建设期一般仅仅数年，高达127层的上海中心也仅用了不到6年的施工建设时间。与较长的运营维护期相比，施工建设期要短很多。在漫长的建筑物运营维护期间，建筑物结构设施（如墙、楼板、屋顶等）和设备设施（如设备、管道等）都需要不断得到维护。一个成功的维护方案将提高建筑物性能，降低能耗和修理费用，进而降低总体维护成本。
BIM模型结合运营维护管理系统可以充分发挥空间定位和数据记录的优势，合理制订维护计划，分配专人专项维护工作，以提高建筑物在使用过程中出现突发状况后的应急处理能力。
BIM辅助业主单位进行运维管理的优势主要体现在以下几个方面。①设备信息的三维标注。可在设备管道上直接标注名称规格、型号，三维标注跟随模型移动、旋转；②属性查询。在设备上右击鼠标，可以显示设备的具体规格、参数、厂家等信息；③外部链接。在设备上点击，可以调出有关设备设施的其他格式文件，如图片、维修状况、仪表数值等；④隐蔽工程。工程结束后，各种管道可视性降低，给设备维护、工程维修或二次装饰工程带来一定难度，BIM能够清晰记录各种隐蔽工程，避免错误施工的发生；⑤模拟监控。物业对一些净空高度、结构有特殊要求的，BIM能够提前解决各种要求，并能生成VR文件，可以让客户互动阅览。
（七）空间管理
空间管理是业主单位为节省空间成本，有效利用空间，为最终用户提供良好工作、生活环境而对建筑空间所做的管理。BIM可以帮助管理团队记录空间的使用情况，处理最终用户要求空间变更的请求，分析现有空间的使用情况，合理分配建筑物空间，确保空间资源的最大利用率。
（八）决策数据库
决策是对若干可行方案进行决策，即对若干可行方案进行分析、比较、判断、选优的过程。决策过程一般可分为以下四个阶段。①信息收集。对决策问题和环境进行分析，收集信息，寻求决策条件。②方案设计。根据决策目标条件，分析制订若干行动方案。③方案评价。进行评价，分析优缺点，对方案排序。④方案选择。综合方案的优劣，择优选用。
建设项目投资决策在全生命周期中处于十分重要的地位。传统的投资决策环节，决策主要依据经验获得。但由于项目管理水平差异较大，信息反馈的及时性、系统性不一，经验数据水平差异较大；同时由于运维阶段信息化反馈不足，传统的投资决策主要依据很难涵盖项目运维阶段。
BIM技术在建筑全生命周期的系统、持续运用，将提高业主单位项目管理水平，提高信息反馈的及时性和系统性。决策主要依据将由经验或者自发的积累，逐渐被科学决策数据库所代替，同时决策主要依据将延伸到运维阶段。
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