近现代建筑遗产保护与再利用经济效益提升

1）降低造价与保值增值

经济因素往往是人们在考虑建筑改造时的首要因素，在通常条件下改造旧房相较于建造新房有工期短、投资少、效益高等优势。1976年美国历史建筑保护国家信托委员会（National Trust for Historic Preservation）举行的“老建筑保护经济效益”会议中的报告指出，改造再利用通常可比新建同样规模的建筑节省1／3～1／4费用^[23]。当然在实际中，也有很多改建费用大大超过新建费用的实例。但由于通过建筑遗产再利用赋予建筑更多的社会价值，使其再现老建筑作为生活场所的本质，这种衍生的价值很容易转变为商业价值，所以改造成功的典范往往给周边地区带来意外的繁荣与振兴，从而在更大范围内获得经济利益^[24]。另外，建筑遗产再利用还会在历史价值、岁月积淀、情感共鸣等方面带来新建筑无法拥有的优势。比如上海新天地广场改造项目是以保留上海传统石库门里弄住宅为基础，恢复了原有里弄街巷格局和建筑外观，并对建筑内部加以更新改造并融入现代商业功能，成为集旅游、休闲、购物、娱乐、体验于一身的一站式消费场所，虽然其一期投资达到近11亿港币，但其仍然取得了商业开发上的巨大成功，打造了品牌效应，并极大地促进了整个区域的繁荣和复兴。

图5－29　苏州市建筑设计研究院生态办公楼

图片来源：笔者绘制

2）节省运营费用与增加出售出租收益

运营经济效益提升可以分为节省运营费用和增加出售出租收益两个方面。

首先，节能改造可以降低改造后的空调采暖费用以及运营费用。项目业主是实施改造的最终消费者和受益者，只有将业主的经济利益与改造工作联系起来，通过一系列经济激励措施，激发业主参与建筑遗产再利用的积极性，才能真正从根本上推动建筑遗产再利用的发展。(www.xing528.com)

其次，通过改造实现品质提升并增加出售或出租收益。以笔者参与的南京7316厂改造更新项目为例，项目总用地面积为20　828平方米，总建筑面积为7　890平方米（其中旧厂房改造面积为2　680平方米，另两栋为新建建筑）。单就旧厂房改造而言，业主改造成本约为1　000万元（含规费、城建配套设施费等），旧厂房被一餐饮上市集团租赁15年，每年租金约200余万元，建筑改造为项目业主带来了可观的经济收益。同时，建筑改造再利用结合历史地段的复兴为项目带来了活力和机遇，直接带动了周边新建建筑的增值效应。就整个场地而言，整体改造和新建的建设投资约为4　000万元，而整个场地的租金为每年600万元，且每3年递增5%，15年的租金总收益高达9　900多万元，颇为可观。

又如，德国WBGM住宅公司于1995—1999年完成了对一栋高层住宅楼的改造，改造范围包括围护结构保温、节能门窗更换、室内管网改造、增加新风系统热回收装置、楼宇自动控制系统和太阳能供暖等。从项目的改造后评估可以看出其在节省运营费用和增加出租收益两方面都取得了可观的经济效益：①节省供热、水电费用。表6－5列出了改造前后该住宅运行费用的变化。改造后该住宅楼节约集中供热费用34　131欧元／年，节约水费13　833欧元／年，节约电费7　609欧元／年。②住宅租金和出租率均有提高。改造前该住宅楼的舒适度较差，难以出租，空置率较高。改造后，由于室内设施的改善和舒适度的提高，租金由3.5欧元／（平方米·月）提高到5.0欧元／（平方米·月），同时出租率由改造前的不足70%提高至100%^[25]（表5－4）。

表5－4　德国某高层住宅改造前后运行费用变化

资料来源：住房和城乡建设部编写组.系统·适宜·平衡：城市既有居住建筑节能改造规划方法与实践［M］.北京：中国建筑工业出版社，2011：24

3）建筑使用寿命延长

我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，30年来每年开工建筑面积保持在20亿平方米，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而建筑寿命却只能持续25～30年。如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国乃至世界带来巨大的环境威胁。与此形成鲜明对比的是，英国建筑的平均寿命达到132年，美国也达到74年。从可持续发展和循环经济的角度，通过合理科学的建筑再利用使建筑的使用寿命得以延长，其实就是最大的节能，也能产生最大的经济效益。

在评价建筑使用寿命延长的具体指标时，就涉及建筑剩余使用寿命的科学预测问题，因为使用寿命延长即对应着改造前后的剩余寿命之差。建筑剩余使用寿命预测属于建筑使用寿命设计的一部分。这一领域的研究牵涉多个学科（建筑设计、结构、材料、设备、管理等），需要理论和实验结合，有很多目前还无法准确定量描述的因素，因此难度较大，乃是当前国际学术界的一个研究热点。一种可行的评估方法是基于建筑的性能（包括结构性能、空间使用性能、物理性能、经济性能和美学文化性能等），并参照国际行业标准（ISO　15686）对剩余使用寿命进行预测，而具体的预测方法按照使用数学工具的不同又可分为三类：确定性调整系数法、半概率法以及全概率法。其中，确定性调整系数法是一种最基本、最直观的建筑使用寿命预测方法，简单来说此种方法就是首先确定“参考使用寿命”，然后在此基础上引入7个调整系数以考虑设计、施工、环境等可能对建筑使用寿命产生影响的因素，最终确定实际使用寿命。