不动产登记查询：法规限制与权利保障

第七节　登记的查询

登记作为一种公示方法，应当将不动产登记簿记载的事项对外公开，使第三人能够查阅。《物权法》第18条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”该条规定明确了权利人和利害关系人查阅不动产登记簿的权利。物权之所以需要公示，是为了方便第三人查阅和了解登记的内容。如果在登记之后，第三人非常难以查阅甚至根本无法查阅，登记的公示和公信力就无从谈起，因此，第三人是否可以较为便捷地查阅登记内容是实现登记公示公信的重要表现。《物权法》第18条的规定包括如下几个方面的内容：

（一）有权查阅、复制登记资料的是权利人和利害关系人

从公示原则出发，某项不动产或者动产上是否设立了物权或者存在某种负担，应当公之于世，使第三人可以对之了解。但是有关登记的详细资料，则并不能向全社会公开。这就是说，应当对查询主体作出必要的限制。在物权法起草中，对于查询主体是否应当具有一定范围的限制，一直存在争议。有学者认为，所谓公示就是指将物权设定和移转的事实向全社会公开。因而，所有登记的资料应当允许任何人查阅，反过来说，享有查阅登记资料权利的人不能仅仅限于权利人和利害关系人，而应当包括所有的社会成员。此种观点认为，登记资料属于公共信息，应当允许任何人查阅，不应该在法律上对查阅主体作出限制。^[49]更何况，允许一部分人查阅而不允许另一部分查阅，在实践中也很难操作。

笔者认为，查阅登记资料的权利人范围，确实应当与公示原则相一致。但是，公示不一定意味着要将物权设立和移转的事实向全社会公开，登记的内容不一定向每一个人公开。探讨这一问题应当从公示制度设立的目的出发。公示的目的是要将物权设立和移转的事实向社会公开，从而维护交易安全，保护交易当事人的利益。对于毫无交易意愿的人，登记机构就没有向其提供查阅登记资料的义务。因为这些资料可能涉及登记权利人的隐私或者商业秘密，一旦泄露可能对登记权利人产生重大不利。因此，如果某人根本没有参与交易的意图，而只是想了解与交易毫无关系的涉及登记权利人的情况，在此情况下就没有查询的正当理由。正是因为这一原因，《物权法》对登记资料的查询主体作出了限制。《物权法》第18条规定，只有权利人和利害关系人才有权要求查阅、复制登记资料。

所谓权利人就是指与登记的财产有关的权利人，例如，设定抵押之后，抵押权人可以查阅，财产在租赁之前承租人可以查阅出租人的有关情况。所谓利害关系人，原则上是指交易的当事人或者潜在的交易当事人。交易当事人是指已经与登记权利人签订了不动产物权变动协议的当事人或者正在缔约的当事人。而所谓潜在的交易当事人，是指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人，他需要了解不动产之上的权属状态，从而决定是否与权利人从事交易，如买卖、设定担保等。非潜在的交易当事人，虽然可以查阅一些必要的公共信息，比如，土地的面积和权属状况、房屋上是否设定了抵押等，但没有必要了解详细的登记资料，如有关登记权利人的家庭住址、电话号码等。潜在的交易当事人之所以要了解这些信息，是为了避免出现欺诈。但是，他无法了解、也没有必要了解登记簿上所有权利人的信息以及此前的交易记录。除了交易当事人和潜在的交易当事人之外，登记权利人的近亲属需要了解家庭共有财产状况的，也有权进行查询。至于一般的新闻媒体、记者出于好奇心或者舆论监督的需要，是无权随意申请查询或复制登记资料的。

（二）查询、复制的对象是登记资料(www.xing528.com)

如何理解登记资料？对此存在不同观点。一种观点认为登记资料是指所有与登记相关的文件材料，不仅包括登记簿记载的内容，还包括作为档案留存的登记资料，如当事人的登记申请表、提交的相关文件等等。另一种观点认为，登记资料仅限于登记簿。笔者认为，登记资料除登记簿之外，还应当包括其他与登记有关的重要资料，如当事人的登记申请表、不动产物权变动的原因文件（如买卖合同、法院生效的判决书等）、地籍图等文件等等。《土地登记规则》第59条第1款规定：“土地登记形成的文件资料主要有以下几种：（一）土地登记申请书；（二）土地登记收件单；（三）土地权属证明文件、资料；（四）土地登记审批表；（五）地籍图；（六）土地登记簿（卡）；（七）土地证书签收簿；（八）土地归户册（卡）；（九）土地登记复查申请表；（十）土地登记复查结果表；（十一）确权过程中形成的协议书、决定书等文件、资料。”此外，依据建设部颁布的《房屋权属登记信息查询暂行办法》，登记资料包括两部分：其一，房屋原始登记凭证，包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。其二，房屋权属登记簿。因为《物权法》第18条提出了“查询、复制”的概念，如果查询的对象只是登记簿的话，实际上是没有必要复制的。只有在查询对象包含了登记簿之外的其他材料时，才有必要对查询主体进行限制。

笔者认为，“权利人和利害关系人有权查询、复制登记资料”，可以分为两类：一是应当向全社会公开、允许任何人查询的资料。这主要是不动产上的权利负担情况，例如是否设定了抵押权，是否有分管协议，是否已被查封，是否已经设定了地役权。对于此种信息，登记机构有义务向所有的社会成员提供查阅、复制登记资料的便利。二是除上述资料之外的其他登记资料。对于这部分登记资料，因为涉及个人隐私，因此不宜完全作为公开信息。例如，不动产权属情况，登记权利人姓名、住址、电话号码等。对此种信息，只限于权利人和利害关系人查询，其他人如果没有任何正当理由要求查询，登记机构应予以拒绝。但是，一旦登记权利人要进入到法律交易中，例如委托房屋中介机构出售房屋，或者某人张贴了房屋的招租公告，那么也意味着他也希望与他人进行交易。对于愿意与其进行交易的当事人，登记权利人应当授权查阅权属状况等登记资料。公示制度作为维护交易安全的基本规则，正是因为其目的在于维护交易安全，它应当是直接服务于交易的，所以对于登记资料，应当是面对交易当事人和潜在的交易当事人，而并非是要向全社会公开。

笔者认为，对于利害关系人能够申请查阅的登记资料，应当作出必要的限制。笔者建议有必要作出如下限制：第一，在没有经过登记权利人同意的情况下，不能对权利人的姓名加以查询，而只能查询不动产上的权利负担。第二，即便经过权利人同意，作出适当的限制还是有必要的，例如，有关登记权利人的家庭住址、家庭成员、联系方式等就没有必要公开。这就要求登记资料在详细记载的同时，应当加以分类，涉及权利负担、物权变动的内容可以记载于登记簿并予以公开，与交易或者物权变动无关的内容，不宜在登记簿上记载，也不能允许所有的人都去查阅。

（三）登记机构有义务依法提供查阅、复制登记资料的便利

登记机构作为专门负责登记的机构，不仅享有审查登记资料等权利，同时也承担公示的义务，此种义务就是向有权查阅的权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，从而促进不动产的交易安全。如果登记机关无正当理由拒绝权利人和利害关系人的查询，由此造成他人损害，应当承担责任。在得到登记权利人授权的情况下，登记机关也有义务向他人公开涉及登记权利人财产隐私的资料。

需要指出的是，登记机构有义务对权利人的个人隐私保守秘密。应当看到，登记的信息确有一部分要转化为公开信息，但是，并非所有登记的信息公开以后都应当转化为公开信息。有一种观点认为，公示以后，所有信息都应当成为公开的信息，不再受隐私权的保护。这种理解是不妥当的。因为一方面，登记资料类型多样，记载的内容也较多，有些适于公开，有些涉及个人隐私或者商业秘密，不宜公开。另一方面，即使是有关财产归属的内容，也不都是公开的信息，因为财产登记并不意味着财产申报，没有必要把权利人的情况都向社会公开。凡是涉及权利人姓名、名称、住址等情况，都属于隐私权的范围，没有足够的理由无法要求当事人必须公开此种个人信息。对于这部分资料，不是任何人都可以查阅、复制的。我们要坚持公示原则，促进交易，但同时也要保护商业秘密和个人隐私。公示本身只是出于交易的需要而作出的制度上的安排，它只是给需要交易的人提供物权的真实情形，只需使那些需要交易的利害关系人知道权利的归属等情况，而并不一定需要使利害关系人了解权利人的一些个人隐私。因此，在建立公示原则的同时，既要保护利害关系人的知情权，又要维护登记申请人的隐私权。尤其是对登记机关来说，更不能将产权人的资料向中介机构和企业等擅自披露，从中牟取利益。