建设用地的分类及其涵义

不动产产品——土地

土地是地球表面上由土壤、岩石、气候、水文、地貌、植被等组成的自然综合体，它包括人类过去和现在的活动结果。因此，从土地管理角度，可以将土地看成自然的产物，是人类过去和现在活动的结果。土地按照用途分为建设用地、农用地和未利用地。

（一）建设用地

1.建设用地的含义和特点

（1）建设用地的含义。建设用地通常是指用于建造建筑物、构筑物的土地，它利用的是土地的承载力。它是把土地作为生产基地、生活场所，而不是以取得生物产品为主要目的的用地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。直接为农业建设服务的用地（如打谷场、暖房、排灌站、渠道等）称为“农业建设用地”，其余称为“非农业建设用地”。

建设用地也有广义和狭义之分。狭义的建设用地是指通过工程的手段，为人类的生产、生活和一切社会经济活动提供操作场地和建筑空间的土地。广义的建设用地则是指一切不以取得生物产品为主要目的的土地，是已利用土地中的一切非农业生产用地。如采矿业中露天开采需要的土地、地下开采时采空区塌陷引起地面下沉不能继续耕种的土地、自然保护区用地等。

（2）建设用地的特点。相对于其他类型的用地而言，建设用地主要具有以下特点：

①建设用地的高度集约性。与农用地相比，建设用地占地面积较小，但单位用地面积上所投放的劳动力与资本比农用地要高得多，单位土地面积的直接经济产出也比农用地要高出很多，属于高度集约的土地利用。因而相对于农用地而言，建设用地可以通过投入更多的劳动和资本来替代较为稀缺的土地资源，节约集约利用土地，缓解土地供需紧张的矛盾。

②建设用地利用逆转的困难性。一般来讲，农业用地转变为建设用地较为容易，只要地质条件符合工程建设的要求，再加以必要的开发和配套建设就可以变为建设用地。但建设用地则不同，它是以利用土地的承载力为主，其上的建筑物和构筑物一旦建成就可以使用很长的年限，所以土地的用途较为稳定。正因如此，土地作为建设用地后想再转变为农用地就非常困难（即使可以，也要付出极大的代价）。因此，在决定将农用地转为建设用地前要十分谨慎，应充分论证，科学决策。

③建设用地的持续扩张性。随着经济社会的不断向前推进，人口的增加和城镇化速度的提高，建设用地呈现出快速扩张的态势。其扩张的对象是城镇周边的耕地，因此对农业构成了巨大的威胁。建设用地的扩张是持续增加的，而土地的供应是有限的，以有限的土地供给满足持续增加的需求，这就要求我们认真考虑如何更加有效地以有限的供应去满足持续增加的需求。

④建设用地的再生性。建设用地能够从现有的建设用地中经过再开发的手段重新获得。充分发挥和利用建设用地能再生的特性，才有可能使人们在建设用地需求不断增长的情况下，从不断开发的过程中，获得越来越多的操作场地和操作空间。

⑤建设用地位置的特殊性。农用地在利用的时候，更多考虑的是其肥力因素，而建设用地则不同。选择建设用地，区位十分重要，如商业用地多配置在交通便捷、人口密集、地质条件良好的城市繁华地段。当然，位置的优劣只是一个相对的概念，譬如临街的土地对于商业服务来说是很好的位置，但对居住来说可能并非最佳选择。

⑥建设用地的非生态利用性。建设用地是以土地的非生态附着物为主要利用方式，土地对于建设来说，是发挥地基和场所的作用，这一特性决定了在选择建设用地时，主要是考虑土地的非生态因素，而对于土地肥力等生态因素关系不大。因此，在建设用地与农用地发生争地矛盾时，应把土壤质量好的土地优先用于农业。

⑦建设用地的空间性与实体性。建设用地是整个建筑工程的一部分，整个建筑工程可用单层形式平摊在地面上，也可以用多层、高层、超高层建设的形式竖立于地面上，或向下发展，建立地下商场、地下铁路等。建设用地的空间性对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。建设用地的实体性是通过“营造结果”形成多种具有固定形状的工程实体，如建筑物、道路、机场等。

2.建设用地的分类

与其他的事物一样，根据不同的分类标准，可以将建设用地分为不同的类型。

（1）按附着物的性质分类。

①建筑物用地。所谓建筑物，是指人们在内进行生产、生活或其他活动的房屋或场所，如工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。

②构筑物用地。所谓构筑物，是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物，如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙和囤仓等。

建筑物和构筑物又统称建筑，因此，国外和我国港台地区又将建设用地称为建筑用地。这里所指的用于建筑物和构筑物的土地，实际上是建筑物的基地，与建筑用地只是名称上的差别，其含义是一样的。但这种分划有时从地域上很难划分清楚，如在同一区域内，既有建筑物，又有构筑物，还包括一部分空地或绿化用地，这都属于建设用地。

（2）按建设用地的利用状况分类。

①商服用地：含商业、服务业、金融、保险、办公等用途的用地。

②工矿仓储用地：指用于工业、仓储、矿山、堆场等的用地。(www.xing528.com)

③住宅用地：指用于居民住宅、住宅配套的公共建设、路、电、水等的用地。

④交通运输用地：指用于机场、铁路、公路、港口、航道、水电站、水库等的用地。

⑤旅游用地：指用于专供游览参观的设施用地，包括风景名胜、游乐场等的用地。

⑥公共管理与公共服务用地：指用于机关团体、新闻出版、科研、教育、文化、医院等的用地。

⑦特殊用地：指用于监狱、军营、殡仪馆等的用地。

（3）按土地所有权分类。

①国有建设用地：指属于国家所有，即全民所有的用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城市市区的土地、铁路、公路、机场、国有企业、港口等国家所有的建设用地。

②集体所有建设用地：包括农民宅基地、乡（镇）村公共设施、公益事业、乡村办企业使用农民集体所有土地中的建设用地。

（4）按建设用地服务于产业类型。

①非农建设用地：指一切非农业用途的建设用地，如城镇、工矿、交通、水利、村庄、乡企等用地。

②农业建设用地：指直接用于农业生产需要或规定用于农业生产配套的工程用地，如作物的暖房、育秧室、农用水泵、农用道路等建设所需使用的土地。

（5）按建设用地的来源分类。

①新增建设用地：指新近某一时点以后由其他非建设用地转变而来的建设用地。

②存量建设用地：指新近某一时点以前已有的建设用地。

（6）按建设用地的使用期限分类。

①永久性建设用地：是指一经建设使用后就不再恢复原来状态的土地。

②临时建设用地：是指在实施过程中，需要临时性使用的土地。

（二）农用地

所谓农用地是指直接用于农牧业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。农用地的确定和类别划分是根据土地的土质状况、气候、灌溉条件及农牧业生产适应性，兼顾农牧业生产的效益状况而形成的相对合理的土地利用分类。其分类的主要依据是土地的自然属性，同时国家实现管理职能时，根据社会经济发展需要适当调整或规划部分土地为非农用地，是依法改变土地用途的行为。

建设用地与农业用地，在土地利用的相互关系上，存在着显著的、本质的差别。建设用地利用的结果，基本上是以非生态附着物的形式，如建筑物、道路、桥梁等存在于土地上；农业用地则是依赖于土地的肥力，直接从耕作层中生产农作物，它对土壤、气候等自然条件有十分严格的要求，具有生态利用性。因此，肥力低的土地难以用于农业生产，但可以作为建设用地，甚至可能是优质建设用地。

（三）未利用地

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等。其中包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。