《物业管理条例》的颁布实施，在我国确立了物业管理基本制度，在维护物业管理当事人的合法权益方面起到重要作用。 随着社会经济发展，特别是党的十八大以后，中共中央提出全面深化改革目标，宏观管理体制也在不断优化，相应地对物业管理体制改革也产生了重大影响，物业管理体制更加完善。 目前已经形成九项物业管理的基本制度。
（一）业主大会制度
各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。 《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。 规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。 业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大物业管理事项的决定只能由业主大会做出。 这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。 为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《物业管理条例》规定：业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 2007 年10 月实施的《物权法》，对建筑区分所有权及实现做了原则规定，并对业主的权利义务，业主大会和业主委员会的产生、共同决定事项及权责做了相应的规范。 2009 年12 月，住建部印发了《业主大会和业主委员指导规则》，进一步规范了业主组织的成立与运作，维护了业主的合法权益。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到一定的促进作用。 但由于该制度引自境外，主要聚焦于产权的实现，较少考虑中国基层民主自治的特点，同时业主集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以准确表达全体业主的意愿，有违权责一致原则。 目前业主自行管理的最大阻力来自缺少业主组织与业主理性行动，业主大会召开难、业主委员会成立难、业主组织运作难。 应当加强社区党组织建设，建立多位一体物业管理模式和多元主体共建、共治、共赢机制，在有效的治理体系中引导、帮助、支持业主组织健康成长、有效运作。
（二）管理规约制度
物业管理往往涉及多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。 在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从共同利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及公共秩序和公共利益的有关规定。 鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《物业管理条例》明确规定：物业管理区域内成立业主大会必须制定和修改管理规约，业主大会和业主委员会必须监督管理规约的实施。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法做出约定。 管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律法规或者损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。 《物权法》也明确业主共同决定事项之一是制定和修改管理规约，业主不得违反管理规约。 管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。 实行管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
（三）物业管理招标投标制度
物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。 为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业服务企业的权利，同时也为物业服务企业参与平等竞争创造机会，《物业管理条例》突出了推行招标投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。 为了规范前期物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，建设部在《物业管理条例》实施的同时发布《前期物业管理招标投标管理暂行办法》，对前期物业管理招标投标，以及招标投标活动中的开标、评标、中标，做了明确规范。 目的是通过市场化招标投标方式交易物业管理项目管理权，体现房地产开发与物业管理相分离的原则，确保业主选聘物业服务企业的权益不受侵害，避免物业管理活动受房地产开发建设单位的影响，完善、规范物业管理市场。
（四）物业承接查验制度
物业承接查验是物业管理的基础工作。 在物业管理过程中，业主反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。 由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业服务企业往往无法进行严格的物业承接查验。 还有一些物业服务企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接查验时敷衍了事。 对业主的投诉，房地产开发企业和物业服务企业相互推诿。 为了明确开发建设单位、业主、物业服务企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《物业管理条例》规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续。 同时规定：建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。 为了规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，住房和城乡建设部于2011 年1 月施行《物业承接查验办法》，规定：承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收活动。 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。 《物业承接查验办法》对承接查验相关主体的责任，承接查验的条件、内容、程序、移交资料及管理、过程监督、行政管理等重要事项做了详细规定，维护了相关主体的权益，特别是业主的合法权益。
（五）物业服务主体信用管理制度
物业管理的根本属性是公共管理，物业服务产品具有公共产品性质。 一方面，物业服务企业必须诚信经营，提供合格的物业服务产品，维护业主权益和物业管理区域公益；另一方面，业主必须讲诚信，按时缴纳物业管理费，遵守业主制订的管理规约，不能损害业主集体权益和物业管理区域公益。 基于以上认识，物业服务企业必须具备一定的物质技术条件，才能确保物业管理公共目标和物业服务质量目标的实现。 物业服务企业需要不断使用新技术、新产品，特别是5G 时代，万物互联，物业管理服务必将使用大数据、云计算、人工智能、机器人等现代信息技术手段，才能同步实现人们追求美好生活的目标。 这也要求物业服务企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。 为保证物业服务质量，《物业管理条例》明确规定：对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业服务企业的资质，作为加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业服务市场环境的必要手段。 但由于社会经济发展，特别是市场经济发展，政府机构改革不断深化，人员编制和经费也在压缩，传统的只通过行政监管的手段很难达到目标。 2017 年，国务院全面取消了住建部对物业服务企业资质的核定，住建部提出构建“以信用为核心”的物业服务市场监管体制的要求。 物业服务企业资质核定的取消，从根本上改变了长期以来物业服务行业的监管体制。 为适应新形势、新要求，住建部办公厅于2017 年12 月15日印发了《关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》，提出：加快推进物业服务行业信用体系建设，建立信用信息共享平台，定期向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制。 与此同时，全国各级部门都在探索建立物业服务企业及经理人信用管理制度，一些省、市、自治区还制定了物业服务信用管理办法、条例之类实施性政策法规。 除此之外，对于物业管理其他主体，如业主、物业经理人等在物业管理活动中存在不良行为，也将纳入信用管理体系。 国务院于2014 年发布《社会信用体系建设规划纲要（2014—2020年）》，明确规定到2020 年基本建立社会信用基础性法律法规和标准体系，基本建成以信用信息资源共享为基础的覆盖全社会的征信系统的目标。 社会成员包括业主、物业经理人员的不良行为也将纳入信用记录，进行惩戒。(www.xing528.com)
（六）物业管理行业自律制度
物业管理行业应当适应市场经济发展需要，改变行业协会对政府的依赖，物业管理协会应成为会员之家，不以营利为目的，代表物业管理行业的共同利益，并为其服务。同时也应按照政府的产业政策和行政意图协助主管部门推动行业的管理和发展，根据政府主管部门的委托，可以行使某些行业管理的职权。 可以把物业管理协会看作物业服务企业与政府相关部门之间的纽带和桥梁，是政府主管部门的助手和参谋。 基于此目标，物业管理行业协会应建立行业自律制度。 党的十八大提出了全面深化改革的宏伟目标，国务院也采取了深化改革的行动。 2017 年1 月发布的《国务院决定第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录》中，第12 项就是取消二级以下物业服务企业资质的认定，并提出体制改革要求，要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开制度和推动行业自律等方式，加强事前事中事后监督。 广东省政府申请先行试点，发布了《广东省人民政府转发〈国务院关于同意广东省“十二五”时期深化行政审批制度改革先行先试的批复〉的通知》《广东省人民政府关于公布省直部门权责清单（第一批）的决定》。 此外，发布了《关于落实物业服务企业资质管理改革、加强行业自律的通知》，要求广东省物业管理协会组织开展物业服务企业资质管理改革，加强行业自律制度建设，以适应改革发展的需要。 广东省率先探索建立物业管理行业自律制度，于2017 年底发布了《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》《广东省物业管理行业自律管理惩戒实施暂行办法》《广东省物业服务企业失信名录管理暂行办法》。 还发布了《广东省物业管理行业诚信服务公约》，规定：诚信为本，客户至上；遵纪守法，秩序优良；规范管理，周到服务；公平公正，质价相符；信守合同，有诺必践；良性竞争，共同成长；笃行操守，敬业尽职；倡导文明，共创和谐。 物业管理行业自律制度的建立，适应了国家深化体制改革的需要，加强了行业和社会的监督，促进了企业诚信服务和物业管理信用制度的建立。
物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了物业管理从业人员需要具备良好的专业素质和专业技能。 不少发达国家以及我国香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格认证及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。 现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍，高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备，以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理从业人员继续教育制度创造了有利条件。 但是，仅通过普通专业教育是远远不够的，应当以终身学习的理念为指导，打通普通学历教育、继续教育和非学历教育的通道，并通过建立学分银行制度，形成继续教育的立交桥，从而保证物业管理从业人员的专业素质和能力不断提升。 《物业管理条例》明确规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 早期我国物业管理行业组织普遍推行了针对物业管理从业人员不同岗位的职业资格培训及证书制度，劳动部门也建立了相应的物业管理师职业技能证书制度。 《物业管理条例》实施后，人事部和建设部于2005 年12 月施行《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》，对于规范物业管理行为、提高物业管理人员素质、维护房屋所有权人及使用人的利益，起到了良好的作用。 随着我国体制改革深化和适应社会经济结构变化与社会经济发展战略的调整，为降低制度性交易成本、推进供给侧结构性改革，为大中专毕业生就业创业和去产能人员转岗创造便利条件，2016 年6 月，国务院发布《国务院决定取消的职业资格许可和认定事项目录》，取消了物业管理师考试职业资格许可和认定。 同时要依法依规加强对职业资格设置和实施的监管，逐步构建国家职业资格框架体系，推动职业资格科学设置、规范运行、依法监管。 在推进职业教育结构调整时，要更加突出以用为本，提升学生实践能力，让实际工作对职业技能的需求真正成为职业教育和选人用人的导向。 为适应这一需要，中国物业管理协会获准于2017 年10 月成立国家开放大学学分银行学习成果认证中心（物业） ，建立学分成果认证制度。 同时，利用国家开放大学覆盖全国办学体系、数字化学习、不脱产、不离岗、全网络教育优势，合作建立现代物业服务与不动产学院，开设物业管理本科专业与国家开放大学现有的物业管理专科专业，构成了物业管理专业学历继续教育体系。 另外，2019 年1 月，国务院正式印发《国家职业教育改革实施方案》，方案提出，在职业院校、应用型本科高校启动“学历证书+ 职业技能等级证书”（即“1 + X证书”） ，鼓励学生在取得学历证书的同时，积极取得多类职业技能等级证书。 该方案强调社会多元办学的格局和企业社会参与的办学模式。 2019 年9 月，中国物业管理协会人力资源发展委员会向中国就业培训技术指导中心、人力资源和社会保障部职业技能鉴定中心申请启动了物业经营管理人员、物业管理员、停车管理员、房屋安全鉴定工程技术人员、保洁员5 个工种的职业技能标准开发，推动教育部“1 + X 证书”制度在物业管理行业落地。 从而在物业管理行业构成了以毕业证书为专业素质基础、职业技能证书为职业技能资格条件，以普通教育与终身教育相衔接，学分银行为学习成果论证中心、为物业管理学历教育与非学历教育沟通立交桥的继续职业教育体系与继续职业教育制度。
（八）住宅专项维修资金制度
随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。 为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《物业管理条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，建设部和财政部根据《物权法》《物业管理条例》等法律、行政法规，制定了《住宅专项维修资金管理办法》，并于2008 年2 月1 日起施行。 该办法对住宅专项维修资金的缴存、使用、监督管理和法律责任等做了详细规定，明确指出：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
（九）党建引领的微观社区治理制度
随着物业管理服务向城市服务方向发展，特别是物业管理在城乡社区治理中的地位与作用越来越重要，党建引领的红色物业管理模式在全国各地全面推广实施。 红色物业思想源泉的最早发端于中国共产党员党的宗旨：全心全意为人民服务。 新时期源起于习总书记提出的“红船精神”。 习近平总书记2005 年6 月21 日在《光明日报》发表的《弘扬“红船精神” 走在时代前列》，指出党和人民的关系就好比舟和水的关系，“水可载舟，亦可覆舟”，物业管理是最影响党和人民群众关系的领域，应当不忘初心、牢记使命，为人民服务，为人民谋利。 “红色物业”一词最早出现在武汉“红色引擎工程”八个工程之一，也是落地其他工程的保证。 红色物业管理的将党建引领的政治属性全面融入服务宗旨、服务形象、服务特色、服务模式、服务机制等物业服务工作全领域，以强大的政治功能促进服务功能优化，并推进物业管理参与社区治理体系与能力建设，打通党和政府联系群众“最后一公里”，形成能有效发挥政治功能和服务功能作用的微观治理结构。
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