土地价格受哪些因素影响？

影响土地价格的因素很多，主要有一般因素、区域因素和个别因素三大方面。

（一）一般因素

一般因素是指影响一定区域范围内所有地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。

1.经济因素

（1）经济发展因素。国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。比如，在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕地区，国民生产总值用于投资、消费部分加大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，从而促进房地产业的繁荣，带动房地产价格上涨。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致。因此房地产价格总水平与地区经济发展状况成正相关关系。

（2）财政金融因素。存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、贷款比例和土地资本还原率等财政金融因素对房地产价格的形成有着密切的关系。比如利率和税率的变化，将会影响房地产的供给和需求，因而对房地产价格产生影响。土地资本还原率与地价的关系非常明显，在地租一定的情况下，土地还原率越高，地价越低；反之，土地还原率越低，地价越高。

（3）产业结构因素。产业结构在这里主要是指第一产业、第二产业及第三产业在国民经济及国民生产总值中的比例关系以及房地产业在其中所占的比重。一般来说，第三产业的比重越大，房地产价格会越高。

2.社会因素

（1）人口因素。房地产需求的主体是人，因此，人的数量和素质直接决定对房地产的需求程度，因而对房地产价格有着很大影响。具体来说，人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。

人口数量与房地产价格的关系是正相关的。人口总量增长，对房地产的需求就会增大，房地产价格一般也就会上升；反之，房地产价格则下降。

人口密度是人口数量的相对指标。人口密度高的地区，一般房地产的供给相对缺乏，供不应求，因此，该地区的房地产价格水平超高。同时，人口密度高，有可能刺激商业、服务业等产业的发展，因而会提高土地价格。但是，在人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度会受到影响，因此，也有可能降低土地价格。

社会文明、人口平均文化程度、居民的修养也能间接地影响房地产价格。居民素质较高的地区，居住环境也力求宽敞舒适，房地产价格水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠佳，房地产价格则会低落，尤其是居住用地的地价会降低。

（2）家庭规模因素。家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。即使一个地区人口总数不变，家庭人口数的变化也将影响居住面积的变化。比如，随着家庭人口平均数的下降，即家庭小型化，对总的住宅套数的需求将增加，因此，对房地产的需求会增加，房地产的价格也会上涨。

（3）房地产投机因素。房地产投机是市场经济下的一种明显的社会现象，是投资者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这种现象主要体现在三个方面：①当房地产价格不断上涨时，预测房地产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购，哄抬价格，造成一种虚假需求，这将促使房地产价格进一步上涨。②当预测房地产价格将进一步下跌的房地产投机商纷纷抛售时，在市场上会造成一种虚假的供过于求的现象，引起房地产价格下跌。③当房地产价格跌落时，预测将来房地产价格会上涨的房地产投机商收购房地产，造成房地产需求增加，从而抑制房地产价格的进一步下跌；当房地产价格上涨时，囤积房地产的投机商抛出房地产，增加房地产供给，从而也能平抑房地产价格。

（4）教育科研水平和治安因素。如果一个地区的教育水准高、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成地价低落。

（5）社会福利因素。社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。

3.行政因素

社会、经济因素对房地产价格的影响，主要是以利益为中心，但行政因素的影响，则以公益为中心。行政因素是从公益观点，积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，但最终目的是提高整体房地产的效用。行政因素通过对社会、经济等行为加以一定规范来影响房地产价格。行政因素主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。

（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。土地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置、带动土地增值，导致地价上涨。过去我国土地无偿无限期使用，且土地不允许转让、出租，因此地价基本不存在，隐形的地价也较低。改革开放以来，土地使用制度发生了重大变革，土地使用权可以依法出租、转让，地价随着经济的发展而上升。居住用地在城市用地中占有相当比重，在低租金福利分配住房的制度下，住宅用地价格必然极低。随着住房制度改革的深入，住房进一步商品化，住房价格逐步由市场决定。

根据对国民经济或地区经济宏观调控的需要，政府可能推行高地价政策，引起地价上涨。某些时期也可能实行低地价政策，抑制地价上涨。

（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。这些因素决定了一个城市的性质、发展方向和发展规模，还决定城市用地结构、城市景观轮廓线、地块用途、利用程度等。土地被规划为住宅区、商业区、工业区、农业区等不同区域，对土地价格影响极大。

（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。房地产税收，可以调节房地产投资者的积极性，抑制不正当的房地产投机，理顺房地产收益分配关系，稳定房地产市场。进行房地产估价时，需考虑不同税种对房地产市场中供需双方的不同影响。国家宏观经济政策向某地区倾斜，会诱发该地区房地产价格上涨。对某一地区在税收、管理等方面的优惠政策，会吸引投资、增加收益，促进房地产价格上涨。

（4）行政隶属关系变更。一个地区的行政隶属关系发生变更，也会影响其房地产价格水平。行政隶属关系变更包括级别升格和管辖权变更。例如将非建制镇升格为建制镇，将建制镇升格为市，或将经济落后地区的地方划归经济发达地区管理，都会促进房地产价格水平上涨。

（5）交通管制。交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制通行时间等规定。一般而言，由于交通管制，会使该地区道路的通达性及便捷度受到影响，从而降低房地产价格，但在住宅区内禁止货车通行，则可以减少噪声，保持清净和行人安全，从而会提高房地产价格。

4.心理因素

心理因素对房地产价格的影响是很微妙的，也是一个不可忽视的因素，主要表现为购买或出售心态、对居住环境的认同度、欣赏趣味、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究门牌号码或土地号码、讲究风水、价值观的变化等。

（二）区域因素

区域因素，是指房地产所处地区的自然条件与社会经济条件、行政因素等相结合所产生的区域特征，即该地区的自然环境和社会经济环境对该地区的房地产价格水平所产生的影响。该因素根源于房地产的不可位移性（位置的固定性）。一般来说，房地产用途不同，它们所要求的区域因素也不相同。(www.xing528.com)

1.住宅用地对区域因素的要求

住宅用地主要对环境质量要求较高，包括自然环境条件和居住环境条件两部分。自然环境条件主要包括空气、水资源、噪音及光污染程度、自然景观、交通便利条件等；居住环境条件主要包括市政基础设施条件和公共建筑配套设施条件，如交通、给排水、供电、供暖、邮电、通讯、绿化、环境、卫生、商店、银行、学校、公园、医院等是否齐全；小区居民的职业、社会地位以及文化素养等也在一定程度上影响房地产的价格。

2.商业用地对区域因素的要求

商业用地对区域因素的要求主要是围绕收益程度。收益程度的高低主要受商业繁华程度、交通便捷程度、客流量大小、环境优劣程度及城市规划的限制等。

3.工业用地对区域因素的要求

工业用地对区域因素的要求主要集中在交通便捷程度（距离原材料产地及产品市场远近）、基础设施完善程度（能源、水资源的供应、厂房建设等）、产业集聚规模（上游、下游产业及相关产业规模等）及当地的产业政策等。

（三）个别因素

个别因素是指地产所表现的个别特殊因素，如微观地理位置、宗地面积、土地形状、地形、地质、地貌、朝向等对该宗地价格产生的影响。

1.微观地理位置

宏观地理位置是通过区域因素进行调整的，但是在同一区域内部，由于微观地理位置不同，会产生不同的收益和价值，地产价格也是不同的。而且，没有两宗房地产在微观地理位置这一点上是完全相同的。

2.土地面积

土地单价与土地面积之间的关系犹如一条正态曲线，即当土地面积达到一定面积时，宗地单价最高；面积过小，会影响开发、设计，不能形成规模效益，单位土地价格要下降；面积过大，则投资过大，风险过大，有能力进行开发的开发商不多，而且，也会形成规模过大而规模不经济，价格也要降低。

3.土地形状

土地形状规则与否牵涉到土地的利用率、开发、设计等，如袋地、三角形等地形，会影响利用率，所以也会影响地价。

4.地形、地质

地形较差，如背阴、通风不畅、地形较低易涝等都会降低地价；地形复杂、地质较差则会造成开发、建设成本较高，也会降低地价。

5.城市规划

城市规划中对建筑容积率、覆盖率、建筑高度甚至建筑风格等都有规定。

容积率是建筑物的总建筑面积与土地面积的比值。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

容积率越大，在土地上可以建造的建筑物的面积越大，地价越高。

覆盖率，也称建筑密度，是建筑物底层建筑面积与土地面积的比值。

覆盖率越大则越拥挤，道路和绿地面积越小，建筑物栋距越小，会影响建筑物采光、通风，并存在交通、环境等问题。

6.土地用途因素

土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，规划为不同用途，则地价也不相同。一般来说，对于同一宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。

7.土地使用权年限

在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。