成本法评估不动产价格的基本思路及计算公式

（一）基本思路及适用范围

成本法是依据开发或建造被估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，从而决定评估对象价格的方法。

成本法是土地使用权评估的基本方法之一。土地是大自然的产物，同时又凝结了人类劳动。成本法是在土地取得费（包含生地地价）的基础上，加上一定的土地开发费用、投资利息、开发商的合理利润、应缴税金、期间费用及土地所有权的增值收益来确定土地价格。

成本法一般适用于新开发的土地，特别适用于由于地产市场发育不成熟，土地交易不多而无法用市场法评估的土地；也适用于诸如学校、公园、教堂及公共建筑、公益设施用地等无收益又很少交易的，既不适合于收益法又不适合于市场法评估的土地。

但由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值，所以，成本法在土地估价中应用范围受到一定限制。

（二）计算公式

用成本法评估地价必须分析地价中的成本因素。土地作为一种稀缺的自然物，即使未经开发，由于土地所有权的垄断，使用土地也必须支付地租。同时，由于开发土地投入的资本及利息也构成地租的一部分，因此，成本法的基本公式为：

土地价格＝土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益

（三）操作步骤

用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算税费，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价格。

1.计算土地取得费用

土地取得费是为取得土地使用权所发生的费用。根据土地使用权获得的途径，土地取得费分为三种情况：

（1）征用农村集体土地取得土地使用权。土地取得费包括农地征用费和土地使用权出让金。农地征用费包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、新菜地开发建设基金（征用城市近郊菜地）、安置补助费等。

一般认为，土地补偿费中包含一定的级差地租。地上附着物和青苗补偿费是对被征地单位已投入土地而未收回的资金的补偿，类似地租中所包含的投资补偿部分。安置补助费是为保证被征地农业人口在失去其生产资料后的生活水平不致降低而设立的，因而也可以看成具有从被征土地未来产生的增值收益中提取部分作为补偿的含义。

关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6～10倍；征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由各省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由各省、自治区、直辖市规定。

征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

按照以上规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。

在特殊情况下，国务院根据社会经济发展水平，可以提高被征用耕地的土地补偿费和安置补助费标准。

土地征用是国家依法为公益事业而采取的强制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用自然也不是土地购买价格。征地费用可能远高于农地价格，这与农地转为建设用地而使价格上涨有关。

（2）城市房屋拆迁取得土地使用权。土地取得费包括房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金。房屋拆迁补偿安置费具体应按国家和当地政府规定的拆迁补偿安置费标准计算。

（3）市场交易取得土地使用权。土地取得费包括支付的土地使用权价款和缴纳的相关税费（手续费、契税等）。

2.计算土地开发费用

一般来说，土地开发费用涉及基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费。

（1）基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括为“三通一平”和“七通一平”。“三通一平”指：通水、通路、通电，平整地面。“七通一平”指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路，平整地面。作为工业用地，“三通一平”只是最基本的条件，还不能立即上工业项目，只有搞好“七通一平”，项目才能正常运行。因此，作为基础设施配套费用应以“七通一平”为标准计算。

（2）公共事业建设配套费用。主要指图书馆、学校、公园、绿地等设施的费用。这与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。

（3）小区开发配套费。同公共事业建设配套费类似，各地根据用地情况确定合理的项目标准。

3.计算税费

税费是指与土地取得、开发相关的各项税收和费用，如耕地占用税、土地管理费和土地增值税等，一般按照实际发生额如实计算。一般来说，耕地占用税是要并入土地取得费，并且要计算投资利息和利润。

4.计算投资利息

投资利息就是资金的时间价值。在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本；投资者利用自有资金投入，也可以看作损失了利息，从这种意义上看，也属于投资机会成本，也应计入成本。

在用成本法评估土地使用权价值时，投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。由于两部分资金的投入时间和占用时间不同，土地取得费在土地开发动工前即要全部付清，在开发完成销售后方能收回，因此，计息期应为整个开发期和销售期。土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，若土地开发费是均匀投入，则计息期为开发期的一半。

5.计算投资利润

投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投资，当然也要获取相应的利润。在成本法中，开发利润一般以土地取得费、土地开发费、税费为基础计算。计算时，要注意利润率的表示单位，一般情况下的投资利润率是以年为单位的，使用这样的利润率计算时要注意资金的投入方式及计息期、利润计算方式是单利还是复利计算，类似于利息计算。为了计算方便，成本法中往往采用以整个项目为单位的利润率表示方式，即利润率的单位为项目，表示整个项目完成后可获得的利润率。这样，只要用土地取得费、土地开发费、税费之和乘以投资利润率就可以得到投资利润了。

6.计算土地增值收益

土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。由于农地转变为建设用地，新用途的土地收益将远高于原用途土地，必然会带来土地增值收益。由于这种增值是土地所有权人允许改变土地用途带来的，应归土地所有者所有。如果土地的性能发生变化，提高了土地的经济价值，也能使土地收益能力增加，这个增加的收益，是由于土地性能改变而带来的，同样应归土地所有者所有。土地增值收益是指政府在出让土地使用权时除收回成本外，还应使国家土地所有权取得的增值收益。一般利用以下公式计算：土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+投资利润）×土地增值收益率

目前，土地增值收益率通常为10%至25%。

7.估算土地使用权评估值

将土地取得费、土地开发费、税费、利润、利息和土地所有权的增值收益相加即可得到土地所有权的价值，土地所有权的价值相当于无限期的使用权价值。如计算一定年限的土地使用权，可用以下系数修正：

式中：r——折现率；

　　　n——土地使用权的年限。

（四）成本法应用举例

［例4-9］　某市经济技术开发区内有一块土地，面积为15000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元。土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%。当地土地出让增值收益率为25%，银行贷款年利率为6%，试评估土地使用权价值。(www.xing528.com)

解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费。

土地取得费＝10万元／亩＝150（元／平方米）

（2）计算土地开发费。

土地开发费＝2亿元／平方公里＝200（元／平方米）

（3）计算投资利息。

土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入。则：

土地取得费利息＝150×〔（1+6%）2一1〕＝18.54（元／平方米）

（4）计算开发利润。

开发利润＝［（1）+（2）］×10%＝35（元／平方米）

（5）计算计算土地增值收益。

（6）估算土地价格。

无限年期土地使用权价格（所有权价格）为：

土地总价＝517.21×15000＝7758150（元）

50年土地使用权的价值（假设折现率为10%）为：

土地总价＝512.81×15000＝7692150（元）

［例4-10］　某企业占用一块土地，面积40000平方米，土地使用权年限为50年，已达到“三通一平”（通水、通路、通电和平整土地），由于该地区土地交易较少，难以取得交易实例，并且该土地收益难以预测，所以采用成本法估价。相关资料如下：

（1）土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为300元／平方米，其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等。

（2）土地开发费为50元／平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入。

（3）税费主要为耕地占用税，按5元／平方米计征，其他税费不计。

（4）二年期贷款利息率为10%。

（5）利润率为20%（整个项目）。

（6）土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25%。

要求：估算以下两种情况下的土地单价和宗地总价。

（1）无限年期土地使用权价值。

（2）50年土地使用权价值（假设折现率为10%）。

解：评估过程如下：

（1）土地取得费＝300元／平方米

（2）土地开发费＝50元／平方米

（3）税费＝5元／平方米

（4）投资利息计算。

该宗土地开发期2年。土地取得费和耕地占用税一次投入，故计息期为2年；土地开发费为均匀投入，故计息期只有2年的一半，即

（5）投资利润的计算。

（6）土地所有权增值收益。

土地增值收益＝（300+50+5+66+71）×25%＝123元／平方米

（7）估算土地价格。

①无限年期土地使用权价值（所有权价值）为：

土地单价为：300+50+5+66+71+123＝615元／平方米

土地总价为：615×40000＝24600000（元）

②50年土地使用权价值（假设折现率为10%）为：

土地单价为：615×［1-1／（+10%）50］＝615×0.9915＝609.77元／平方米

土地总价为：609.77×40000＝24390800（元）