日本住宅市场：利率下降，半数房屋出租

2016年东京都的新修住房的房价收入比为11.46，东京市区的为17.49。与香港、北京近40倍的房价收入比相比，东京房价的可支付性要好得多。更重要的是，近年来日本央行积极地采取宽松货币政策，加上商业银行之间的激烈竞争，使得日本房屋按揭贷款利率一降再降，人们甚至可以选择在35年的期限内锁定极低的按揭利率，极大地降低了住宅的实际支付成本，吸引了日本本土购房者，特别是首次购房者的兴趣。以一个价格在300万元的房子为例，首付100万元，贷款200万元，如果贷款利率是1%，贷款期限为35年，那么月供只要5500元；如果贷款利率涨到3%，那么月供为7700元，直接飙涨40%。对一个普通家庭而言，每月节约2200元的固定支出，是个很大的数目。近年来，日本住宅地产的繁荣与低利率环境有很大关系。

随着东京地区，特别是市区、中心区房价近年来的持续上涨，普通家庭收入很难跟上不断上涨的房价，需求群体，特别是25～44岁的年轻人群的买房意愿不断下降。与之相应的是租房需求的稳定增长，特别是在东京城中心、公共交通便捷的地方。根据日本总务省的测算，东京流入人口中，有90%的年龄分布在20～29岁之间，而儿童和64岁以上的老人则持续流出。持续涌入的处于工作年龄的年轻人，为东京租房市场创造出稳定的需求。

从房租供给端看，金融危机后东京地区平均每年新增14万套的新房供给，其中约50%的新房是用于出租的。2015年，安倍政府提高了遗产税税率，其直接的结果是让大批富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单位房间所占土地的估价税基大幅低于低层豪宅，进而大幅降低了遗产税的征收税额，所以很多投资者选择投资高层住宅用于出租，以规避遗产税。日本央行在2017年年初的一份区域经济发展报告中，指出规避遗产税、寻找更高资产收益率，加剧了日本房租市场的供给繁荣。

在住宅地产市场上，J-REITs等机构投资者也是投资主力，每年投资额占比均超过50%。租房房客对这类型机构投资者打理的住宅资产的租用需求很高：大城市J-REITs资产的租用率在95%左右，而在东京23区，这类型资产的租用率高达96%～98%。由于稳定的需求，J-REITs在住宅地产上的投资收益率在4%～5%之间，高于其在商业地产上的投资收益率。(www.xing528.com)

随着租房需求的上升，东京的住房租金也呈现增长的趋势，且区域间分化明显。2008年金融危机以来，东京房租先降后升，在2012年开始反弹。不管房价是下降，还是上升，东京中心5区（除去文京区）的租金都表现出较强的韧性，下降得少，上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平，中心5区的房租持续表现出高溢价。另外，东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价，主要是受益于这些区域非常便捷的交通。

从房租绝对值来看，东京中心5区的房租目前是每月4200～4300日元/平方米。如果租用一套70平方米的住宅，月租金约为30万日元，折合人民币约为每月18000元。相比之下，目前北京、上海市中心的房租还是要低很多，不到东京的一半，还有很大的上涨空间。

与中心区形成鲜明对比的，是非中心区供给过剩，空置率较高，房租上涨缓慢。东京23区的总体房租增速并不快，高房租和房租快速上涨主要是中心5区的事情。在东京郊区，房屋空置率高达30%～40%，而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等，这些地区的房租收益率堪忧。