直接投资对基础设施建设的影响

地方政府对于土地最大规模的直接投资，莫过于基础设施建设，即包括供水供电、公共交通、道路等项目。在一个城市或社区，基础设施越完善，其地区的经济效益就越高，土地投资的吸引力就越大，土地集约化的程度就越高，从而带动土地增值和土地利用率的提高；反之亦然。因此，基础设施的水平往往成为房地产业发展的前提条件和制约因素。

第2章第3节、第4节曾经提到广州、厦门房地产业发展中基础设施建设的重大作用。这种作用，在天津租界的建设过程中也同样十分明显。

天津城市建设的突出特色是疏浚海河与填垫洼地的巧妙结合。天津地势低洼，河床高于地面，雨水积于洼地或沟池，久之，形成许多沼泽。传统社会遗留的老城区外几乎全被沼泽地包围，划为各国租界的大部分土地就是这种沼泽地。1890年《中国时报》上刊有一位牧师的记载：“将要成为英国租界的地方是一片菜地，在现今中街（今解放路）的一段偏西一点是一丛破烂不堪的土坯房屋；从那儿到海大道（今大沽路）主要是一些高粱地、池沼和一些坟地。”[1]“需要进行填平工程的地点，像前面所说那样的沼泽地或低地，有数百年沉积的污水或污秽之物，放出不可言状的恶臭。”[2]连占地较少的意租界情况也不例外。“在1901年当租界地租与意大利政府时，这个占地700亩的租界地是一个破烂不堪的中国村庄，四周全是浅的臭水坑、空地和垃圾堆……该租界的平均地面比天津任何租界都低，在某些地方甚至比目前地面低20英尺。”[3]显然，将这样的荒地改造为建筑地段，需要进行大规模的投资。这是租界建立之初摆在其行政当局面前的一大难题。

与此同时，海河的状况也并不乐观。海河是一条多功能的深水河道，是天津与海外贸易的通道。在塘沽新港建成之前，作为一个靠外贸起步的港口城市，海河的通航能力一直是维系这种经济地位的保证。海河上游水土流失，带来了大量泥沙，而海河河道的弯曲度很大，抵消了水流的冲刷作用，结果形成严重的淤塞。1896—1897年，出现了最为严重的情况，在一些河段，水深仅仅1.5—1.8米；有的码头附近，水深也只有2.13米左右。“一切货物都不得不用驳船从河坝上运出运进，日益拖延，遭到损坏和盗窃的损失”。[4]对港口运输造成严重威胁。

1901年，由驻津中国官方及各国租界官方代表为主成立了国际管理海河委员会——海河工程局，并在抗战前的三十多年间，对海河进行了不断的治理。首先进行的工程就是将过分弯曲的河道裁直。经过1902—1923年的六项裁弯工程，共开挖土方828万立方米，使金钢桥至大沽口之间的海河干流由100公里缩短为74公里（缩短四分之一），航行时间也减少了一小时。裁弯后的河道发生了显著变化，河床拓宽、变直，河水冲刷力量加大，河道普遍加深，使船舶吃水量增加。“到1924年，一个空前的航运年，有1，502艘舰船到达这个口岸，其中1，311艘到达天津租界河坝，最大的吃水量为17英尺6英寸（约5.36米）”。[5]

裁弯工程从海河挖出的淤泥，被用来填平租界低洼的土地。填平工程以英租界最为出色。先用气泵将污水排除，然后在确定地点四周筑起高于所需要地面的土墙，海河工程局通过管道，把治河挖出的淤泥吹送到低洼地区，注入土墙内的池子里。水分消失后，堆积的泥沙将该地面垫高。每当一块地填满，再注入另一块。“用气泵把从港口掘出的泥土灌入英、法、德及日租界的大片洼地，使之高出洪水时的水面。1912年到1921年底，这样处理了大约170万方泥土”。[6]海河吹填泥土量占挖泥量的90％，即有1，500万立方米。目前天津的中心市区（包括河东区、河北区、河西区及和平区）的地基大部分是经过吹填海河泥沙奠定的。如填入英租界的泥沙为520万立方米，平均垫高1.4米，德租界填入181万立方米，平均垫高2.6米，[7]为道路、房屋建筑工程的开展创造了必要条件，为房地产业的发展奠定了物质前提。疏浚河道与吹填洼地相结合，是天津城市建设独具特色的开端（填垫后地价上升的情况，见第2章、第8章）。

早在20世纪30年代初，中国土地问题专家就强调：地上设施最能影响地价者，莫过于修路。今天，西方土地经济学家仍在呼吁：政府的职责是为城市交通提供最好的条件。

因交通条件的改善引起地价上升的事例比比皆是。关于各地在道路和公共交通方面的变迁，本书第9章作为地价的影响因素将专门论述。

若论基础设施建设的均衡与超前，当推几个较大租界。租界当局虽然不能与政府的概念等同，但由于不平等条约的规定（第1章第1节），其实际职能与一般市政府的权力相仿，甚至更大。租界当局代表外商利益，要按照他们的意志建造一个符合西方生活水准的社区，享受西方的物质文明，如自来水、电力、煤气、公共交通、通信等设施，客观上引进了西方基础设施的建设与管理方式。从1846年开始，上海公共租界工部局就在界内修筑道路。1853年以后，又开始越界筑路。一开始用砂石、碎石、煤渣铺路面，后来改为沥青、混凝土路面，同时在路边铺设排水暗沟，解决雨季积水。1861年起，南京路、九江路、广东路等中心干道两边已出现了人行道，1865年12月，第一批路灯——煤气灯在交通量最密集的南京路上点燃（1882年后改为电气路灯），同年工部局还从附近农村买来清一色的小树间植于外滩江滨大道。从此，行道树成为道路设施的组成部分。工部局不断拓宽、取直、延长已有干道，增辟新的道路，建起连接道路的桥梁，以适应租界的发展。为了减少征地、拆迁的困难，工部局建议有关人员尽量利用界内房地产变动的有利时机，与业主谈判，“不管这些被让的地皮是多么小”。[8]

基础设施一直是工部局财政支出的大项。1932年预算支出经费共计15，537，220两白银，其中工务费4，079，100两，占总支出的26.3％。工务支出包括工务普通费、建筑、浚河、修沟、垃圾运费、灯火、公园等费用。临时费支出中修桥、河岸、各项建筑、道路、购机器、污水沟、码头等市政建设费用占37.9％。[9](www.xing528.com)

天津英租界也是设施最好的租界。1918—1937年，英租界内共修筑道路615，584方码，设人行便道161，677方码，铺路边石252，779英尺。[10]1923年1月，英租界工部局从英商手中收购了一家自来水厂，改名为“英国工部局水道处”。在该处管理期间，供水管道铺设的总长度为50.57公里。英租界总面积为3.47平方公里，供水干管每平方公里为14.58公里，普及率几乎达百分之百。当时墙子河（今南京路）西边住宅虽不多，但均已按照规划，在铺路之前将供水管道和消火栓埋设完毕，做到基础设施超前施工。[11]

一个城市的下水道工程系统完善与否，是该城市现代化程度的重要标志。天津英、法、日租界在建设初期对此就十分重视。到20年代，这3个租界普遍采用了12—27英寸逐级加宽的排水管道。污水及雨水从住户的屋内、路边的排水沟流入总管，从总管道一直流入排污河，总管出口处直径达到5—6英尺（1.5—1.8米）。“这种现代化的、有效而且有利卫生的下水道工程将使墙外租界（指英租界今南京路以西的五大道一带）成为华北最适宜的住宅区之一”。[12]富于天津特色的“五大道”花园洋房住宅区，正是以这些设施为基础的。

马克思指出：“英国在印度要完成双重的使命：一个是破坏性的使命，即消灭旧的亚洲式的社会；另一个是建设性的使命，即在亚洲为西方式的社会奠定物质基础”。[13]

租界所树立的范例大大推动了中国城市现代化建设的进程。租界与华界市政水平的强烈反差，使国人颇为不安，“行于洋场则履道坦坦，而一过吊桥（进入华界）便觉狭仄兼多秽恶”“殊有天渊之隔”，因而提出了“如租界之法以治之”。[14]知耻奋进，上海公共租界路灯出现不久，华界绅商自发联名捐款，非要华界也装上路灯不可。

天津旧城的管理也开始发生变化。根据当时的直隶总督袁世凯1905年7月3日发出的市区改革令，市内大街的房屋全部进行了改造。弯曲度很大的道路大多改成了直线。路旁植树、安装路灯，设排水道，并建立了一套管理规则，帮助市民树立公共观念。

汉口市政府专门派人到上海、南京、杭州进行市政考察，吸取经验，改进汉口市政设施。调查者对四个城市的道路、路基、路灯管理、公共交通规则及公共电、汽车经营等诸多项目进行了认真比较，针对汉口提出改进措施。当年意欲追赶上海租界的恳切心情，至今读来仍跃然纸上。

20世纪20年代后，沿海沿江各大城市普遍开展了大规模的基础设施建设，其高潮与二三十年代出现的房地产业的发展高峰同步甚至略超前。凡是地价高，房地产市场活跃的城市，必是基础设施相对完善的城市，彼此间的差别也同比例。如果说有诸多影响地价因素的话，基础设施的影响无疑是最为直观的。

按照马克思的地租理论，对同一块土地的连续投资，其结果会产生级差地租Ⅱ。基础设施的效益恰在于此，由此带来的土地增值正是人类劳动价值的体现。

值得注意的是：无论是租界还是华界，市政当局对基础设施的投资都运用了商业化的经营手段。政府通过房捐地税，将土地增值的利益转化为财政收入，作为再投资的源泉，并向道路、桥梁的受益者摊派，实行有偿使用的原则。公用事业如水、电、煤气、电话、市内公共交通等，采用西方通行的招投标方式，出让经营特许权，政府保持控制权，从中享受各种经济利益。大型工程实行发行公债的集资方式，并通过严格的经济核算制度，尽可能杜绝浪费。甚至连垃圾都没有浪费，通过承包商出卖给附近农民从中获利。1910—1920年间，上海公共租界工部局单是从垃圾处理这一项，年均获得5万美元的收入。[15]