房地产税收制度与政策概述

1.税收制度概述

中国现行房地产税有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。

2.房产税

房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

1）纳税人

凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。

2）计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除 10％～30％后的余值为计税依据。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。

3）税 率

房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为 1.2％（年税率）；按房产租金收入计征的，税率为12％（月税率）。

4）减税、免税

下述房产免征房产税。

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房，即出租的房产不属于免税范围。

（4）个人所有非营业用的房产。

（5）经财政部批准免税的其他房产。包括：损坏、不能使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税；对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审批，在大修期间可免征房产税；在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、汽车房等临时性房屋，在施工期将一律免征房产税；企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税；中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等房产应按规定征收房产税。

3.城镇土地使用税

城镇土地使用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。

1）纳税人

土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳；土地使用权未确定或权属纠纷为解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有双方划分使用比例分别交税。

2）计税依据

土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

3）税 率

土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：

（1）大城市0.5至10元。

（2）中等城市0.4至8元。

（3）小城市0.3至6元。

（4）县城、建制镇、工矿区0.2至4元。

4）减税、免税

对下列土地免征土地使用税。

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用土地。

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共场地。

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。

（6）经批准开山填海整治的土地和改选的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税 5～10年。

（7）由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

4.耕地占用税

耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。

1）纳税人

凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。

2）计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。

3）税 率

耕地占用税实行定额税率，具体分 4个档次：以县为单位（下同），人均耕地在 1亩（1亩≈666.67 m2）以下（含1亩）的地区，2～10元/m2；人均耕地在1～2亩（含2亩）的地区，1.6～8元/m2；人均耕地在2～3亩（含3亩）的地区，1.3～6.5元/m2；人均耕地在 3亩以上的地区，1～5元/m2。

为了协调政策，避免毗邻地区征收税额过于悬殊，保证国家税收任务的完成，财政部对各省、自治区、直辖市分别核定了每平方米平均税额。经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额50％。对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税2倍以下的耕地占用税。

4）减税、免税

免税范围：① 部队军事设施用地；② 铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；③ 炸药库用地；④ 学校、幼儿园、敬老院、医院用地。

5.土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

1）征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。

2）计税依据

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。

土地增值税=转让房地产所得收入—规定扣除项目金额

3）税 率

土地增税实行四级超额累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。(www.xing528.com)

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％。

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％。

（4）增值额超过扣除项目金额200％以上的部分，税率为60％。

4）扣除项目

（1）取得土地使用权时所支付的金额。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

（2）土地开发成本、费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

（3）建房及配套设施的成本、费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。

（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。

（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市建设维护税、印花税。

5）减税、免税

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额 20％的免征土地增值税。

（2）因国家建设需要而被政府征用的房地产免征土地增值税。

（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税，居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

6.契 税

契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时对产权人征收的一种税。转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换；以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

1）纳税人

承受的单位和个人。

2）课税对象

发生产权转移变动的土地、房屋。

3）税 率

契税的税率为 3％～5％。各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

4）计税依据

契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。

5）纳税申报

办理契证或房屋产权证之前，由承受人自转移合同签订之日起10日内后办理纳税申报手续。

6）减税、免税

城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征。

因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征。

土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。

7.物业税

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税金，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国和地区房地产保有税的名称不尽相同：有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

目前，由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。

8.其 他

1）固定资产投资方向调节税

2）营业税、城市维护建设税和教育费附加

销售不动产的营业税税率为5％。

城建税实行的是地区差别税率，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次。教育税附加的税率在城市一般为营业税的3％。

3）企业所得税

企业所得税实行33％的比例税率，对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18％的税率征收，对年应纳所得额在3万元到10万元的企业，暂按27％的税率征收所得税。应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝每一纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额

准予扣除项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。

下列扣除：

（1）在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除；向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类，同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

（2）支付给职工的工资计税工资扣除。

（3）职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2％、14％、1.5％计算扣除。

（4）用公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3％以内的部分，准予扣除。

4）外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税实行 30％的比例税率，另按应纳税所得额征收 3％的地方所得税。

5）印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证的一种税。

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。

（1）产权转移书据。

（2）营业账簿。

（3）印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。（如各类合同，都采用比例税率）。