唯有“舍身”而为，方有生机。
2014年深谙资本市场运作的葛培健接受组织安排，离开了他履职13年的浦东建设，离开了传统综合类国企和基建行业，进入了引领国家战略的高科技园区，踏上了操盘上海张江高科技园区开发股份有限公司的全新之旅。
谈及上任初期的情景，葛培健至今记忆犹新。由于曾经专司共青团岗位14年，担任过上海团市委常委、青工部部长，一个人职业生涯中最宝贵的时间都献给了共青团事业，他对在青年节来到属于80后、90后创业的张江热土，对在青年节来到今天895创业营所在地，对在青年节来到孕育科技人文、青春梦想的张江深有感触。可谓肩负使命，怀揣激情。
对葛培健而言，理想是丰满的，现实是骨感的。当时的张江高科正面临前所未有的挑战，这种挑战并非来自经营本身，而是当时的张江高科已经于内于外险象重重。
广阔沙漠路在何方？
当时的张江高科一方面由于ROE常年低于6%，丧失了上市公司从资本市场正常获得融资的能力，对上市公司而言，存在的价值大打折扣。股价长期处于低位，资本市场形象一落千丈，如何打通融资渠道，恢复融资能力，成为经营班子最大的难题。另一方面，张江高科既有的商业模式不再适应新形势的要求，新的商业模式尚不明晰，盈利模式的可持续性不够，企业发展的稳定性受到很大制约。加上历史遗留问题迟迟得不到解决，内部推进各项工作的积极性不高，制度创新不力，团队幸福指数不高，张江高科这一竞争性公司正滑向平庸的边缘。
2014年毕马威企业咨询（中国）有限公司为张江高科提供了一份诊断报告，对公司层面控制管理方面存在的问题做了揭示：缺乏明确的战略目标和长期发展规划，导致公司近年来出现短期经济效益和长期可持续发展失衡的状况。具体表现为近三年公司营业收入增长主要是通过出售经营性房产的变现。公司亟需通过从“张江房产”，借助资本力量，向“张江高科”转型，回归“高科技”本质。
张江高科是浦东新区四大上市开发公司之一，其价值对浦东而言毋庸置疑。唯有“舍身”而为，方能改变现状，重整旗鼓，回归正轨。
葛培健与经营班子成员们频繁地交流、沟通，并与80后青年员工召开了长达4个小时的座谈会，了解情况，思考对策。摆在张江高科面前的题目是，“心态端正，现实不利，横批：怎么办”。
破则立，不破则衰。唯有寻求改革驱动，才能有望提升企业活力和市场竞争力。通过一系列的会议，张江高科人自上而下达成了共识，要善于抢抓国家战略的新机遇，寻求企业改革发展的新动力，打造张江高科商业的新模式，谋划企业中长期发展的新空间，提升企业风控管理的新水平。
对标优秀者，寻找差异化突围点。(www.xing528.com)
在与陆家嘴、金桥的对标中，张江高科从主营业务收入上可理解为房地产公司。实际上，证券交易所并没将它纳入房地产板块，而是作为综合类。这20年来所有的券商都把张江高科放在房地产板块进行分析，这种分析肯定是低于金桥的高档住宅区、低于陆家嘴的CBD地区，没有可比性。
这时，哈佛商学院罗伯特·G．埃克尔斯教授于2011年撰写的一则张江高科企业案例跃入葛培健的眼帘。哈佛商学院在案例中提到了张江高科所面临的战略挑战是“政府VS市场”和“走出去模式”。
正所谓，“站得高才能看得远”，经过多次论证，张江高科人想到了一条不寻常的产业地产发展道路。突破传统的“圈地＋造房＋招商＋税收”模式，创新求变，让资源充分自由流动起来，充分利用资本市场的强大能量，以科技投行作为战略发展方向，打造“科技地产＋产业投资＋创新服务”的“新三商”。
也就是从这个时候起，“科技地产”取代“产业地产”，成为张江高科的新思路。
这就需要对张江高科的商业模式做一次全新阐释。张江高科认为，“科技投行”就是要改变之前以工业地产开发运营为主导的“重资产、高投资、慢周转”模式，向“股权化、证券化、品牌化”的模式转型，盈利模式也由“土地红利”向“资本红利”与“创新红利”转变。要让科技地产与产业投资有机融合、协同发展，把有形的地产资源转化为无形的股权资源，实现轻、重资产有机平衡，并在多层次资本市场进行价值发现。
与葛培健一同到任的朱慧，时任张江高科副总经理，于张江集团、外高桥等单位任职多年，深谙产业地产的门道。从接手分管产业地产事业部工作那天起，她首先就在团队内开展了一场大讨论，就产业地产的几种典型模式进行了对比分析。
头脑风暴后，张江高科的营销团队发现，与华夏幸福、万科等模式相比，张江高科属于产业地产深耕模式，华夏幸福属于遍地开花模式，万科属于专住宅、快进快退模式。特别是中层干部团队集体赴上海万科学习后，万科较为领先的轻资产做法让张江高科团队感到眼前一亮。大家纷纷表示，轻资产发展方向毋庸置疑，张江高科科技地产的转型时不我待。
“何不思考改变纯重资产模式？加大轻资产模式占比，用基金精细化模式操盘，提高周转率，利用市场化资金整合资源，扩大规模。”
2015年，张江高科内部开展“战略转型头脑风暴”
在张江高科科技地产团队的眼里，基金模式就是产业地产做大做强的必要环节。必须从实际出发，改变故步自封、小打小闹的局面，借助杠杆实现滚雪球式发展。正所谓，“心有多宽，舞台就有多大”。张江高科不仅要做科技投资的“投行”，还要做科技地产的“投行”。用基金模式实现科技地产“运营一批、储备一批、注入一批、去化一批”的良性滚动格局。有着深耕产业园区20年的资源，张江高科在科技地产上的优势在国内同行中也属于领先水平。如果能够进一步通过基金，引入战略投资，把资源整合起来，共同提升运作项目的价值，岂不是两全其美、皆大欢喜之事？可以说，科技地产也需要建立“朋友圈”，实现“资合”的同时，探索“人合”甚至“念合”。
张江高科正朝着转型的方向有序迈进着。
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