提升房地产市场调控政策建议

1.短期政策建议

（1）利用最后“窗口期”坚持调控，争取实现房地产市场软着陆

2015年下半年以来，“脱实向房”显示房地产向金融的渗透过快，市场杠杆率大幅增加。2017年以来中央开始加强金融领域宏观审慎管理，实施金融去杠杆收紧流动性，加上热点地区实施控制房价过快上涨的调控措施，上半年房屋交易数量增长持续下降，房地产投资增速和建设指标增幅也有所回落。

2017—2019年是城镇住房新增需求处于规模高位的最后“窗口期”，房地产市场风险在总需求规模高位的情况下总体是可控的。2020年以后城镇住房新增需求规模将出现下降，目前的房地产调控不放松，要提高对房地产投资增速下降的容忍度^[12]，抓紧建立房地产市场长效机制，争取实现房地产市场软着陆。现有形势下，如果再次放松调控，将会扭转预期，加速房价泡沫膨胀，最终可能带来不可控的严重后果。

（2）大力加强预期管理

我国地价房价已经呈现明显的资产价格特征，加强预期管理格外重要。除稳定政策预期外，各级政府要尽可能及时详细地公开相关信息，例如居民家庭数量、住房数量、每年的建房数量、土地供应计划、真实的住房交易数据、房价、房租、空置率等信息；严格媒体宣传管理，严处发布虚假信息的单位和个人；尽快开展全国住房普查。

（3）以长效机制逐步替代相应调控政策

房地产市场发展长效机制的核心内容是落实“房住不炒”，确定住房供应体系，明确住房保障和住房支持政策对象界定范围，以解决居民住房问题和民生问题为主。限购政策、差别性税收政策、差别性信贷政策等目前运用的调控政策，均在不同程度上涉及居民住房问题，在明确长效制度之后，这些政策相应调整后宜保持稳定。尽量以税收、信贷等经济政策替代限价、限售等行政限制性政策，促使后者逐步退出。

2.中长期政策建议

（1）加强税收政策在抑制投机中的作用

从国际经验看，抑制住房投机需求的政策内容，多从税收制度设计完成。一方面，可以在泡沫不断加重时期，推出短期调控税收政策，类似香港在房价过快上涨时加收的特别印花税，加拿大等国家对外来人员购房额外加收的土地转让税。另一方面，也可在长效制度中设计相关税收政策，例如，美国、英国、日本等国家征收的房产税、资本利得税、遗产税等政策，均有抑制投机需求作用。

（2）完善针对投机行为和杠杆操作的房地产市场监控预警机制(www.xing528.com)

我国中长期房地产市场调控以防范泡沫风险为主，要完善针对投机行为和杠杆操作的房地产市场监控预警机制。

第一，完善房价统计。要尽可能避免实施限价政策，以免扰乱市场价格信号；扩大房价统计范围，国家统计局现有房价统计仅包含70个大中城市，已经不能满足描述区域分化的市场需求；完善同质房价统计方法，最大程度揭示市场真实房价水平。

第二，建立空置统计制度。存量房屋空置率是反映房屋使用状况的重要指标，也是判断市场泡沫程度的关键指标，很多国家都有专门统计。建议国家统计局建立房屋空置统计制度，及时提供权威的空置信息。

第三，加强对市场投机行为的监控。改革商品房预售制度和期房限转制度，择机实施定金预售制度、取消期房限转制度，将预售和转让纳入监控体系；在房屋交易环节增加换手率指标统计，通过跟踪短期房屋换手率变化，分析投机行为，为政策实施提供依据。

第四，改革房屋抵押价值评估制度。在以不动产为抵押物的贷款中，建议将目前以房屋价格为抵押价值评估基础，逐步改为以房屋租金折现为基础，降低房地产杠杆操作。

第五，加强房地产信贷统计。继续完善银行表内资金的房地产相关统计，将表外业务中房地产相关内容纳入统计范围，加强信托、债券、股票、资管业务中的房地产相关统计。

（3）提高地方政府供给侧管理水平

第一，提高土地管理水平。各地区土地管理制度要根据本地区人口、经济、房地产发展阶段等进行设计和管理。例如重庆土地管理经验^[13]，土地供应总量按每人100平方米来控制，其中用地结构比例为55平方米用于交通、市政、绿地等基础设施和学校、医院、文化等公共设施，工业用地控制在20平方米以内，其余25平方米用于房地产开发；拍卖土地时，楼面地价不超过当期房价的三分之一。

第二，研究建立适合本地区的住房供给体系。明确本地区住房保障对象范围、住房支持对象范围；确定政府在公共住房政策中的责任范围；明确住房保障方式；加强保障性住房的运营管理；制定住房发展规划。

第三，加强住房租赁市场建设。将城中村和城乡接合部住房纳入住房管理系统，建立城乡统一的住房管理体系；鼓励规模化住房租赁机构发展；实施租购同权。