假设开发法简要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法。
1.假设开发法估价思路
其估价的基本思路可以用如下的例子反映出来：
假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少？
首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积（包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积）、形状、地形、地势、地质、开发程度、交通、外部配套设施、周围环境、规划条件（如土地用途、容积率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求）和将拥有的土地权利等。
其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅还是建写字楼或商场、宾馆，如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。
接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少；在取得该块房地产开发用地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少；为了开发和售出开发完成后的房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息（该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借贷的，有些还可能是通过其他融资渠道取得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有资金要考虑其机会成本）、销售税费。此外，还不能忘了要获取开发利润。但期望所获取的开发利润既不能过高也不能过低。因为过高就会导致报价较高，从而在取得该块房地产开发用地的竞争中失去中标的机会；过低（如低于相同或相似的房地产开发活动的正常利润，或者低于将有关资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润）还不如将有关资金、时间和精力投到其他方面，这是基于机会成本的考虑。
在做出上述预测后，便可知愿意为该块房地产开发用地支付的最高价格等于预测的开发完成后的房地产价格，减去预测的该块房地产开发用地的取得税费以及未来开发经营中必须付出的各项成本、费用、税金和应获得的开发利润后的余额。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发建设的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；而在假设开发法中，开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。
2.假设开发法的估价对象
假设开发法可为房地产投资者提供下列3种数值:(www.xing528.com)
（1）测算待开发房地产的最高价格。如果房地产投资者有意向取得某宗待开发房地产，其必须事先测算出可以承受的最高价格，实际购置价格应低于或等于此价格，否则就不值得取得该房地产。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。在测算房地产开发项目的预期利润时，是假定待开发房地产已经按照某个价格购置，即待开发房地产的取得成本被视为已知。预计可取得的总收入减去待开发房地产的取得成本以及建设成本等成本、费用、税金后的余额，为该房地产开发项目所能产生的利润。此利润或利润率如果高于房地产投资者期望的利润或利润率，则认为该房地产开发项目可行；否则，应推迟开发，甚至取消投资。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。在测算最高费用时，待开发房地产的取得成本也被视为已知。测算最高费用的目的是使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本、费用、税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。
3.假设开发法估价需要具备的条件
在实际估价中，假设开发法测算结果的可靠程度主要取决于以下两个预测：① 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断了估价对象的最佳开发利用方式（包括用途、建筑规模、档次等）；② 是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。
假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：① 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；② 要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；③ 要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。
4.假设开发法估价的操作步骤
运用最佳假设开发法估价一般分为以下8个步骤：① 选择具体估价方法；② 选择估价前提；③ 选择最佳开发经营方式；④ 测算后续开发经营期；⑤ 测算后续开发的必要支出；⑥ 测算开发完成后的价值；⑦ 确定折现率或测算后续开发的应得利润；⑧ 计算开发价值。
5.假设开发法估价的关键
运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一是待开发房地产状况，二是未来开发完成后的房地产状况。然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。
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