房地产估价：需求和发展

1.7.1　房地产估价的需求

房地产“独一无二”、“价值量大”、“量大面广”的特性决定了房地产专业估价存在的必要性。房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以难以形成一般人容易识别的适当价格，从而需要房地产估价师进行“替代”市场的估价。另外，房地产估价需求的普遍性，也决定了房地产估价在估价行业中占主体地位。目前，土地使用权出让、房地产转让、租赁、抵押、保险、课税，企业合营、改制、上市、破产，涉案房地产价格复核或鉴定，房地产开发经营等经济行为，都离不开房地产估价。而且随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务领域也将越来越广。

1）房地产交易

由于房地产的固定性和个别性，使得房地产的价格与一般物品的价格不同，不存在一个统一的市场价格，可以说每一宗房地产的价格都是不相同的。这样，对于买者来说期望确定一个合理的最低买价，对于卖者来说期望确定一个合理的最高卖价，但大部分的买者和卖者在个别的、短暂的交易中一般无法实现他们各自的期望，这就需要获得专业的估价服务。

房地产的交易行为体现在国家与投资者之间、企业与企业之间、企业与个人之间、个人与个人之间等诸多层次。在国有土地使用权出让的交易行为中，作为土地所有者的国家，在出让土地使用权时如何定出土地的出让底价，需要估价；作为可能成为土地使用者的企业等，在参加土地竞价中如何报出土地的购买价格，需要估价；在企业或个人的经济行为当中若要卖出或要买入房地产，作为卖方应获得怎样的收入属于合理，需要估价。作为买方应付出怎样的代价属于适当，需要估价。由于房地产估价的复杂性，作为个别的个人或企业来说，从事房地产交易的并不多，对房地产市场行情不易掌握，因此需要聘请专门的房地产评估机构来为其服务。

2）房地产抵押与典当

房地产由于不可移动、不可隐蔽，具有保值与增值性，自古以来就是一个良好的担保品，因此在企业、个人等向银行申请贷款时，银行为减少自身的风险，往往要求借款方以房地产作为抵押担保物。银行为规避贷款期满时，贷款人不能偿还贷款的风险，贷款额一般要控制在房地产的价值以下的一定幅度内。为了知道房地产的抵押价值，银行需要寻求房地产估价的专业服务，从抵押贷款角度对房地产进行估价。

房地产典当与房地产抵押相类似的是其同样以融资为目的，但其与抵押有所不同。其具体形式是，出典人将自己拥有的房地产让予他人使用、收益，但保留产权，以获得资金，日后有能力时再原价收回；而典权人以典价取得房地产的使用和收益的权利。当典当期满，出典人无力偿还债务时，典权人可获得房地产产权。现在随着房地产业的发展，房地产典当在我国开始恢复，在房地产典当活动中也需要房地产估价，以确定房地产的典价。

3）房地产保险业务

房地产是一种特殊商品，虽然土地具有不可毁灭性，但建筑物则会由于自然灾害及意外事故而遭遇损毁。为了避免损失需要为房地产投保，投保的价值多少则需通过房地产估价来确定。经过投保的房地产在日后使用中如若遭受损坏，并且这一损坏属于保险范围，赔偿的价值的多少也需要通过房地产估价确定。

4）房地产税收

房地产自古以来是一个良好的税源，有关房地产税的种类很多，如房产税、土地增值税、房地产交易税、遗产税等。所有这些税收，都是以房地产的价值为课税基础，为了掌握切实可靠的课税基础，避免偷税漏税和课税不公平，课税机关和纳税人都需要对房地产进行估价，特别是课税机关要按照公正的房地产评估价格来说服纳税人缴税。

5）征用房地产补偿需要

房地产是生产和生活不可缺少的基本要素，随着社会的发展，国家需要用房地产来满足经济、文化和国防建设以及兴办各类社会公共福利事业，这些需用的房地产，除部分靠国家已空闲的房地产来解决外，还需要用征用的办法强行使用城乡个人、集体、机关、企业等已使用的房地产，国家在征用这些房地产时，必须给予原房地产所有者或使用者合理的补偿，而确定这些补偿额，需要根据一定原则对需要征用的房地产进行估价。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”至于补偿额的多少，则要通过房地产估价来确定。

6）房地产拆迁补偿

《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”从以上条例规定中我们可以看到房地产估价在城市房屋拆迁补偿中的需要。

7）处理房地产纠纷

房地产纠纷的情况很多，一类纠纷是交易各方对房地产买卖、租赁、抵押、课税、人股、互换中有关房地产的价格或租金持有不同的看法，这类纠纷无疑需要公正、权威的房地产估价者进行房地产估价，以确定纠纷各方都可接受的有说服力的价格或租金。另一类纠纷是遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷，要做到合理的分配或分割，某些情况下简单的实物分配是不行的（如果这样就会破坏房地产的使用价值），特别是许多情况下房地产在实物形态上很难分割，这时实际的分配或是分割是关于房地产价值形态的划分，就需要房地产估价。另外，对于各类房地产交易的违法行为，衡量情节轻重的参考依据之一，不仅是房地产的实物数量，而且应考虑房地产的价值量。

8）合资、合营、合作、企业兼并、企业承包经营等

无论是承包基数、股份大小，还是企业买卖、兼并等，土地和房屋因素都起着很大的作用。拥有同质同量机器设备的企业，由于占地位置和面积不同，承包基数可能很不一样。在实际生活中已经出现的例子是一个企业之所以兼并另一个企业，主要的动机是看中了被兼并企业的场地和房屋，以取得生产或生活发展的场所。以土地和房屋作价，合资、合作等形式办企业等更是普遍要求和存在的现象；以土地为条件建住宅、办公楼和商店等也时常出现。所有这些形式都需要对房地产进行估价以便确定各自的利益分配。

9）房地产估价复核或鉴定

房地产估价是估价师重要的日常活动，估价结果有可能造成当事人的经济利益受损而涉案。这时，因解决问题的需要，须由权威组织或机构对原估价结果进行复核或鉴定。在房屋拆迁管理中，由估价机构所评估的结果是拆迁补偿的重要依据，若拆迁当事人对评估结果有争议的，一方当事人可以在规定的时日内向原估价机构提出复估，可以在规定的日期内向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

房地产估价是房地产开发经营全过程中一项必不可少的基础性工作，从房地产开发投资决策、可行性研究，到房地产营销，都离不开房地产估价。现实生活中对房地产估价的需要来自方方面面，随着社会发展，房地产估价的作用还会越来越大，服务的领域也将越来越广。

1.7.2　国外房地产估价制度

1）美国房地产估价

美国的房地产估价业作为一个独立的行业始于1902年，美国无公设的房地产估价制度，而是由有关的房地产估价协会承担房地产估价人员的选拔与估价行业的管理，以估价师资格为核心内容的行业管理模式较好地适应了成熟市场经济情况下的估价业的发展。这些协会和学会都是以提高估价人员的地位为目的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。美国估价机构众多，业务量大，行业较为活跃，对估价行业采取指导为主的办法进行管理。联邦政府通过制定估价统一操作标准统一全国估价业规范操作，估价人员的管理由各州通过执业资格、政府培训进行管理。美国各州对估价业的管理要求有所不同，但大都采用分级管理，要想取得较高等级的执业资格必须经过严格考试和拥有一定的实践经验。由于估价师资格管理严格，行业从业人员素质较高，行业拥有较高的社会地位。因此，在美国执业估价师的专业技术人员身份普遍得到社会的承认和尊重。

（1）美国不动产估价者协会

美国不动产估价者协会于1932年成立，是美国全国不动产同业公会（The National Association of Realtors，简称NAR）的成员组织之一。要成为美国不动产估价者协会的会员并不容易，先要成为预备阶段的候选会员（Candidacy），然后才能成为正式会员。正式会员分为二级，资历较浅的称为住宅会员（Residential Member，简称RM），其资格要求是：①良好的候选会员；②25岁以上；③经协会所举行的考试及格；④经协会所举办的独立住宅估价考试及格；⑤有5年的不动产业务经验，包括2年的住宅用不动产估价经验；⑥提出模范估价报告书；⑦经协会分会的推荐；⑧必须是全国不动产同业公会的会员。资历较深的会员称为估价协会会员（Member of the Appraisal Institute，简称MAI），其资格要求是：①良好的候选会员；②28岁以上；③经有关考试及格；④5年以上的估价实务经验；⑤提出两份估价报告书，其中一份需包含收益性不动产；⑥经协会分会的推荐；⑦必须是全国不动产同业公会的会员。MAI者由协会认定其为不动产估价专家。

美国不动产估价者协会要求其会员应遵守下列规定：①必须避免做出有损于不动产估价业的行为；②协助本协会对公众或其他会员执行任务；③执行不动产估价时，不得为当事人的利益作辩护，或适应自己的利益；④在任何时候提供服务时需能胜任；⑤提出书面或口头估价报告时，必须遵守本协会有关此类报告的格式规定；⑥不得违背估价人员和当事人之间的诚信原则而泄露估价报告的机密；⑦必须抑制非业务上的行为，以保障不动产估价业务，也不得做过分渲染的广告。

（2）不动产估价者学会

不动产估价者学会成立于1935年，其会员分成准会员（Associate Membership）、高级住宅估价师（Senior Residential Appraisers Membership，简称SRA）、高级不动产估价师（Senior Real Property Appraisers，简称SRPA）、高级不动产分析家（Senior Real Estate Analyst，简称SREA）4种。这4种会员中，第一种只能算是志愿者，其余3种才是正式会员，而且以第四种最为资深，第三种次之，第二种资历较浅。准会员可以参加学会的一般性集会与教育活动，但不具备正式会员的权利。又由于不受学会推荐作为专门职业者，所以其在名片、估价报告事务用笺上，均不得使用学会的名称；高级住宅估价师这种资格，主要是授给那些对居住用不动产估价有多年的经验，其能力与见识达到学会所承认的程度者。其资格要求是：①不动产估价原理和居住用不动产估价实例研究考试及格；②提出居住用不动产的模范估价报告书经审查合格；③出席研讨会，写出的估价书合格；④有实务经验；⑤1944年以后出生的，还需大学毕业或毕业资格认定；⑥经入会审查委员会严格审查通过。高级不动产估价师的资格要求与高级住宅估价师的资格要求相似，其需考试的科目增加一门收益性不动产的估价原则。

高级不动产分析家这种资格，是对所有各种不动产能加以估价分析的专家资格。其资格要求是：①高级不动产估价师的优秀会员；②对收益性不动产有8～12年的经验；③估价分析的特殊适用考试及格；④对估价职业有特殊贡献而有记录者。这种资格的审查相当严格，而且取得资格的有效期间为5年，要在这5年中有充分的业绩或进步，才准予更新。

（3）美国估价者学会

美国估价者学会成立于1952年。该学会除不动产估价外，也包括其他资产估价。其会员除保险公司估价人员外，还包括会计师、律师等。该学会的会员分成准会员（Associate）、会员（Member）、高级会员（Senior Member）、特别会员（Fellowship）4种。准会员不具备专家的资格，要参加者，必须为21岁以上，有一定的业务经验，认同学会的活动宗旨，愿意负担会费等。

会员的资格一般为21岁以上，及3年以上的估价经验，并须由考试委员会审查，还要笔试及提出模范估价报告书，同时要大学毕业或经毕业资格认定。

高级会员的资格为21岁以上，5年以上的估价经验，并提出估价报告书，获得此资格的会员称为ARA。

特别会员是美国估价者学会中对估价业务或估价理论的研究有相当的成就而授予的特别资格，获得此资格的会员简称为FASA。

（4）美国估价协会

美国估价协会成立于1991年，是由上述美国不动产估价者协会和不动产估价者学会合并而成。所以，该协会虽然是新成立的组织，但由于吸收了过去协会和学会60多年的经验，使它在不动产行业中具有很高的权威性。美国估价协会的主要任务是：①向合格的不动产估价人员颁发专业资格称号；②保持高水平的估价服务；③制定和实施一套严格的行业法典，包括职业道德规范和不动产估价的统一标准；④发展和推行高质量的估价教育课程与培训计划；⑤加强和促进有关的研究工作；⑥提供有关不动产估价各方面的出版物、教材和资料等。

现在美国估价协会授予的专业资格称号有两种：一是高级住宅估价师（SRA），另一是估价协会会员（MAI）。后者较前者资深，也是美国不动产估价行业中最高的专业资格。高级住宅估价师是授给那些在居住用不动产估价中有经验的估价师。而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的不动产估价中有经验的估价师和在不动产投资决策中提供咨询服务的估价师。

成为高级住宅估价师的资格要求是：①受承认的教育机构颁发的大学学位；②通过估价协会举行的“估价行业从业人员行为准则”课程；③通过估价协会的住宅估价师委员会举行的3门或3门以上的课程考试；④提出一份有关居住用房地产的模范估价报告书；⑤3000小时有关居住用不动产估价的实践经验。

成为估价协会会员的资格要求是：①受承认的教育机构颁发的大学学位；②通过估价协会举行的《估价行业从业人员行为准则，估价报告书写作和估价分析》课程；③通过估价协会的一般产业估价师委员会举行的7门或7门以上的课程考试，这些考试的课程每门40个学时，包括不动产估价原理，基本估价程序，资本化原理和方法，不动产估价实例研究，估价行业从业人员行为准则，估价报告书写作和估价分析等；④提出一份估价报告书；⑤4500小时的在商业、工业、租售、农业和居住用不动产方面估价的实践经验。

（5）估价基金会

1988年美国一些主要专业估价组织发起成立了估价基金会，下设两个独立的委员会：一是估价标准委员会（ASB），它负责制定可行的估价行业从业准则和估价标准；二是估价资格认证委员会（AQB），它负责制定从业人员的最低教育水准和资格认证的标准。这两个委员会的目的，都是建立一个自我约束的体制和提高全行业的业务水准。估价标准委员全已发布了专业估价统一标准，主要有房地产估价标准、房地产估价报告标准、估价的复审标准、不动产咨询标准、不动产咨询报告标准、大量估价标准、私人产业估价标准、私人产业估价报告标准、商务估价标准、商务估价报告标准等。

估价资格认证委员会已发布了估价师注册及资格认证的参考标准，并要求各州根据本州的注册法建立自己的考核程序，但要经估价基金会的认可，没有建立自己考核程序的州则要求遵守联邦的标准。

2）德国房地产估价

在德国，法律规定房地产价格评估和其他财产价格评估由独立的专门机构即估价委员会负责实施，如有必要，还可以在几个行政区范围内设立高级估价委员会。德国的市（镇）、县因此都设有估价委员会，地区和州还设有高级估价委员会，统一负责所辖范围内的不动产估价工作。

（1）估价委员会

估价委员会的任务主要有：评估标准地价，评价房地产交易底价，收集和整理房地产交易资料，测算并确定与房地产评估有关的数据。估价委员会应接受法律规定的申请人所提出的估价申请，他们是：主管建设的部门；主管确定房地产价格、房地产补偿或设置与房地产有关的其他权力部门；房地产主、房地产主的代理人、他项权利人、有资格的房地产继承人；法院和司法机构；依据法规其他有资格的申请人。估价委员会为此所作出的估价结果一般只具有参考性而不具有约束力。

估价委员会的权限是：为确定小区改造费、补偿金额和征用补偿费以及了解、比较房地产的基本情况，估价委员会有权要求房地产主和他项权利人出具有关文件和资料；房地产主和他项权利人应允许估价委员会利用他们的房地产交易资料并实地勘察他们的不动产；在征得房地产主同意后，估价委员会成员可以进入其住所内察看。估价委员会有权进行购买价格和其他估价所需数据的收集工作，登记或公证部门有义务将交易合同副本送交估价委员会。所有法院和各政府部门应给予估价委员会司法和官方的协助与咨询。如果有人对估价委员会的估价结果有异议，而且法院已提出了申请，高级估价委员会可作仲裁性评估。

（2）资格要求

德国对房地产估价师的资格要求为：

①毕业于建筑学、建筑工程学、测量学或其他有关专业并已从事实际工作5年以上；

②无上述专业学历但在不动产经济领域从事实际工作已达10年以上；

③具备必要的职业知识，包括经济知识、技术知识、法律知识、估价理论与方法运用的知识，以及其他相关知识。

3）英国房地产估价

英国的房地产估价体系主要由全国性的特许测量师协会负责，英国政府将大部分估价指导工作交给了他们。英国最大的行业协会是英国皇家特许测量师协会（RICS）和估价师、拍卖师联合会（SVA）。因为世界大多数国家和地区的房地产估价师均认可RICS的标准，且其会员众多，遍及世界各地，在相关政策制定和教育培训方面作用巨大。英国土地估价师资格的确认，是由英国皇家协会负责。英国皇家协会通过举办专业考试招收会员，凡具备报考资格的人员通过考试后，方可取得估价师资格，其严格和富有特色的从业考试制度，从土地估价师的考核体系可见一斑。

（1）取得途径

在英国，欲取得土地估价师资格有三种途径：

①凡具有Alevel成绩（英国的学制高中毕业后，再读一年可取得Dlevel成绩，以此成绩可申请就读理工学院，再继续一年则可取得Alevel成绩，即可申请进入大学就读）及两年以上估价实务经验，以此资格报考者需参加英国皇家协会举办的一至三次专业考试，即通过第一次考试才可参加第二次考试，通过第二次考试后才可以参加第三次考试。

②取得英国各大学相关系科的学士学位者（例如，土地经济学、土地管理与开发系、不动产管理系、环境经济系、土地行政系、市场经济系等），再具有两年以上估价实务经验，以此资格报考者只需参加第三次考试。

③年满35岁，从事有关估价专业工作超过15年者，以此资格报考者仅需参加第三次考试。

（2）考试科目

①第一考试科目

a.估价Ⅰ。包括有关投资市场、不动产市场的角色，价值观念；影响土地与建筑物供给与需求的因素；估价方法及有关分析；复利理论；偿债基金理论；购买年观念；估价表的使用与建立；抵押的计算等。

b.法律Ⅰ。包括公司改组与合伙、契约的形成，代理以及债券行为的一般原则。

c.土地使用与开发。包括土地使用开发的目的，人类居住的发展；都市结构与市镇，农村结构及形成；过去100年来土地使用与开发的管理，现代城乡的发展，交通运输发展对居住的影响，人口的特性及层次所带来的土地使用问题，规划的角色。

d.经济学Ⅰ。包括基本的经济问题与解决工具，经济活动的特性，价格的功能与性质，生产理论，影响一般经济活动的因素，英国的一般经济组织。

e.建筑Ⅰ。包括住宅建筑方法，采光及舒适标准，排水及废物管理，建筑工程的估价与计算原则。

f.数量方法。包括统计学、查勘及测量。

②第二考试科目

a.估价Ⅱ。包括市场分析及其应用于不动产估价，税对偿债基金理论及购买年的影响，资本成本观念，有关结合价值（Marriage Value）的估算，租代契约的租金，额外费用，延期或更新等的决定；城市及乡村经常交易及租赁不动产的评估。

b.法律Ⅱ。包括物权与债权；土地登记，地主与雇农的关系，有关商业、住宅及农地租赁；仲裁制度及法律。

c.城乡规划。包括中央、区域及地方规划机关，规划准则，中心地区的再开发与都市更新，农村地区的开发、更新与维护，土地分类，土地开发的申请，规划过程的公共参与。

d.经济学Ⅱ。包括总体经济和个体经济两个方面。总体经济方面包括：一般经济活动的决定，货币理论，利率理论，股票，不动产市场，利率与不动产市场，土地使用与投资理论，通货膨胀及其对不动产占有和买卖的影响。个体经济方面包括：市地利用（住宅与商业用地的区位理论及利益分析、区位理论应用于区域经济政府的区域政策），市地价值（决定市地价值的因素，地租及经济地租理论），都市结构及都市问题，土地市场的干涉（地税及管制法令，都市公共财政理论与实务）。

e.建筑Ⅱ。包括建筑施工原则与程序应用于住宅与商业建筑，建筑的监工及报告，建筑契约的程序与估价。

f.税。中央税：税之原则，个人及公司对所得及财产课税的性质与归属，土地的资本利得与发展利得的性质；地方税：有关地方税的估价及其税负的计算。

③第三考试科目

a.估价Ⅲ。在现有法律规定下，对估价原则与方法应用于住宅、商业、工业用地及权益设定的估价；保险及抵押的估价；特殊不动产的估价，如加油站、旅馆、大饭店等；政府政策对不动产投资决策的影响。(www.xing528.com)

b.估价Ⅳ。补偿与受益问题；土地征收补偿的估价；规划决策不利影响的补偿估价；发展价值的评估等。

c.法律Ⅲ。地方政府的组织，有关土地与建筑物的公共卫生安全法令；土地使用计划与管制；土地征收程序；土地法庭功能；欧洲共同市场的架构，特别是有关土地的部分。

d.市场开发。包括设计与布置；开发评估，开发计划的财政分析与可行性决策及估价剩余法和收益分析；政府政策与活动对投资的影响；投资与出租对开发的影响；长期与短期成本及收益方法。

e.不动产代理。市场调查：不动产市场的特性，市场问题的性质，代理办公室的管理，单一与连锁代理店的管理。市场调查计划，推销决策，市场调查原则应用于住宅、商业、工业及特殊不动产，国外市场调查的技术。

管理：管理原理与技术运用于私有与公有部门的不动产，不动产管理的法律、社会、技术及财产因素，所有权与其他不动产权利的特性与选择，不动产的维护、服务、整修、保险、租赁及契约、管理记录与会计。

（3）实务要求

上面提到，凡是具有Alevel成绩和大学学士学位的人员，须再有2年以上估价实务经验，才有资格参加估价师专业考试，取得估价师资格。这2年业务训练一般是指两方面，一是必须从事过土地与建筑物的资本价值及租赁价值的估价，特别是都市土地及建筑物的估价；二是必须在以下项目中至少从事过三项广泛的训练：

①不动产管理与租赁；

②地方税，例如开发土地税；

③中央税，例如开发土地税；

④土地征收与补偿估价；

⑤维修估价；

⑥土地与建筑物买、卖、出租及承租的估价；

⑦城乡规划；

⑧不动产开发。

（4）取得条件

从以上介绍可以看出，不论通过哪种渠道取得英国土地估价师的资格，均需具备三个条件：

①具有相当的专业知识；

②具有一定的实务经验；

③通过必要的专业考试。

在英国，一旦获得土地估价师资格，即可执业，或在民间，或在官方，或为契约估价，或为法定估价。在英国的评估体系中，运用某些方法估价的过程不写在评估报告上，而是以另外的方式告知客户有关的评估方法和过程。另外，英国的测量师行业除了提供估价服务外，通常还提供相当广泛的其他服务，如物业管理、物业融资顾问、物业拍卖师、市场研究，房地产投资顾问、物业代理等。

4）日本房地产估价

日本的房地产评估师及其评估体制主要受美国评估体系的影响。它们是由日本房地产评估协会和日本政府共同管理，但分工有所不同。政府根据由日本房地产评估协会组织的考试结果发放评估师许可证，协会负责教育、培训在职人员。其财政支出由日本主要房地产公司、金融机构和其他组织提供资助。同时，日本信托银行也培养并雇佣许多日本评估师，以支持其房地产金融计划。

日本的房地产评估协会是1965年成立的，是日本的主要评估协会。该协会是可以利用中央政府公布的房地产信息的唯一一个全国评估协会。然而，对于地方政府收集的房地产信息，JAREA的会员大约只能获取10%。而地方政府公布的有关信息可由物业的出售方直接获取。

（1）评估许可证制度

日本国土厅负责发放房地产评估公司和评估师的评估许可证。为了使评估收费规范化，政府要求所有评估报告中都必须注明评估公司和评估师个人评估许可证的号码。此外，有时还可能需要评估公司总裁个人的号码，这种号码通常列在受托评估单位提供的评估报告上加盖的印章中。如果没有印章，评估师只能按照咨询报告的标准收费。

只有持许可证的评估师才有资格签署对外提供的估价报告，而没有许可证的评估师只能签署私人公司内部的报告。

（2）获取评估许可证的条件

为了获取许可证，评估师必须成功地通过三个阶段的考试并具有2年房地产评估的经验或相当的经历。

第一阶段考试主要是一般的知识，包括语文、数学、日本历史及一门外语，这一阶段的考试大学毕业生可免考。

第二阶段考试要进行3天，内容包括会计学、经济学、民法（包括房地产法）、行政管理法规以及房地产评估理论等。

第三阶段考试仅包括评估理论和评估报告的写作。在成功地通过了第二阶段考试后，候选者在申请参加第三阶段考试之前，必须先参加行业协会组织的讲座，该讲座共持续4周，每天有8课时。

要满足获取许可证的条件，一般需要2年时间。

1.7.3　我国房地产估价制度

1）我国房地产估价的历史沿革

我国的房地产估价行业兴起可以追溯到很早以前，据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，早在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。1840年鸦片战争之后，随着通商口岸以及租界的设立，许多外商纷纷在中国投资房地产，房地产经纪活动随之产生。最早出现在中国房地产经纪人员历史舞台上的是“二房东”。总的来说，我国房地产估价的发展历程可以划分为三个阶段：

（1）房地产管理部门独家垄断的公有产权阶段

1981年，国务院批准在全国实行基本建设财政拨款改为银行贷款。从那时起企业基建资金的融资渠道逐步从依靠政府拨款转为主要向银行贷款，并开始利用本企业的经营用房进行抵押贷款筹集资金。为确定抵押物价值，各地的房地产交易管理所开始设立专门负责评估的科室（评估机构），并在后来发展成为房地产估价事务所（非企业组织，房地产管理部门的一个事业性单位）。房地产管理部门是我国房地产行政主管部门，在房地产估价活动开展之初，顺理成章地拥有确定房地产价值的权威，并在后来也顺理成章地拥有成立房地产估价机构的行政审批权。由此在房地产估价业发展的初级阶段，房地产估价机构都隶属于房地产管理部门，形成了房地产管理部门独家垄断房地产估价机构的状况，并一直延续到1992年左右。

（2）以房地产管理部门为主体多部门割据的公有产权阶段

房地产估价机构公有产权独家垄断阶段的产生，在某种程度上是由于相关部门对房地产估价业丰厚利润的“无知”。随着房地产估价业的发展，其相关部门逐渐“觉醒”，虽然房地产管理部门想通过房地产抵押登记的权力、审批房地产估价机构的权力和办理房地产交易过户手续的权力来维持独家垄断的状况，但房地产估价业务存在多个环节，在利益的驱使下，银行、法院等房地产估价业务相关部门都利用自己在估价业务某个环节上的权力，成立自己的房地产估价机构或隶属于政府某一部门的经济实体。同时，各省市级房地产估价师协会和一些高校也利用自己的某些优势，成立自己的估价机构，试图在估价业谋得利润。于是房地产管理部门在房地产估价业上“一统天下”的垄断局面很快被打破，形成了以房地产管理部门为主体多部门割据的公有产权阶段。此种状态一直持续到2000年全国普遍实行中介机构脱钩改制为止。

（3）单纯的有限责任公司制度的私有化产权阶段

随着我国市场经济改革向纵深推进，公有产权制度固有的缺陷越来越为人们所认识，在实践中暴露的问题越来越多，在全国各中介行业积极改革中介机构产权制度，即改公有产权的事业单位体制为私有产权的合伙或有限责任公司体制的形势下，业内对房地产估价机构产权制度改革的呼声越来越高，原建设部于2000年4月28号适时地发布了《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》（建住房[2000]96号），规定：

①凡从事房地产价格评估的中介服务机构，目前隶属或挂靠在政府部门的，均要在人员、财务、职能、名称等方面与之彻底脱钩。

②房地产价格评估机构脱钩后，要按照《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》等有关规定改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业，参与市场竞争，不得承担房地产价格评估机构资质和人员资格审核等行政管理、行业管理的职能。

③房地产价格评估机构脱钩后，房地产价格评估机构的在职人员，不再列入国家行政、事业编制，其人事关系应转至当地人才交流中心管理；原主管部门不再持有或变相持有房地产价格评估机构的股份。

④凡没有脱钩的机构不再进行相应的资质评定和年审，已有的资质到2000 年12月31日终止。

至此，房地产估价机构的产权制度进入了私有化产权阶段。由于现行的合伙制要求合伙人承担无限连带责任，在房地产估价机构脱钩改制过程中，脱钩改制后的估价机构大多是选择有限责任公司制，因此实际是单纯的有限责任公司制阶段。

（4）初步形成统一开放、竞争有序的房地产估价市场

伴随着2000年6月国务院提出的经济鉴证类社会中介机构脱钩改制要求，并根据国务院统一部署，原建设部大力推进了原有房地产估价机构与政府部门的脱钩改制工作。到2001年底，脱钩改制工作基本完成，原有的房地产估价机构已经改制成为由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或合伙制企业。由此脱钩改制工作推动并形成了一批与现代企业制度相适应的房地产估价市场主体。至此，我国房地产估价市场已打破了行业垄断和地区市场分割的局面，初步形成了统一开放、竞争有序、公平合理的房地产估价市场环境。

2）我国房地产估价制度的缺陷

（1）管理体系交叉，收费标准与评估规程各异

从我国目前管理体制来看，评估业有房地产评估、土地评估和资产评估，且主要分属于住建部、国土资源部和国有资产管理局，相应的评估人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产评估师，各自形成了自上而下的管理系统，各自为政。如以土地资产为主的房地产评估（地价评估）要按国土资源部颁布的规程规章进行评估、以房产为主的房地产评估要按住建部颁布的规程规章进行评估，以至于相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。企业要进行评估，往往要穿梭于数家评估机构和其行业主管部门之间，并要分别交费，既加重了企业负担，也降低了办事效率，社会反响特别强烈。突出表现为一个部门的评估结果不被其他部门认可，限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于评估行业的整体发展。

（2）现有的房地产评估企业良莠不齐，从业人员整体素质偏低

我国的房地产评估实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。据清华大学房地产研究所对北京、上海、西安、天津和重庆的部分一级房地产估价机构进行的调查表明，被调查的33家估价机构的学历构成比例是：专科人员28%，本科53%，本科以上19%。由于我国的房地产评估起步较晚，整个评估行业有评估执业资格的房地产估价师总共是35036人，而实际办理人事代理并在房地产评估各类机构中工作的只有30274人（截至2013年）。尤其是在中介评估机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象。专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。主要原因是一部分兼职人员挂靠，特别是极个别单位把注册资金在注册后抽走。注册房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，某些考生做假现象严重。注册房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，也不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。

（3）以客户为导向，中介机构不按核准的资质和范围执业

对客户依赖性较大，客户意愿很大程度上影响估价的结果，难以起到客观、公正的第三方估价要求。其结果是，估价报告仅成为某些行政或商业行为中某些环节的必要文件（如法院的拍卖、商品房抵押贷款），对经济决策和商业投资决策的参考意义不大，行业发展的空间没有得到应有的释放，甚至某些房地产估价机构仅仅依赖行政保护才能够生存，造成了评估机构大量超资质、超业务范围执业。这种状况影响了整个房地产估价业发展的声誉和房地产估价企业的品牌塑造。许多境外投资者，尤其是机构投资者，需要房地产估价提供专业服务，但却不愿意选择国内房地产估价机构。只有在那些政府保护的领域或者收费明显低于国外中介机构时，才会出现本地评估机构进行的评估。这形成了一个恶性循环，委托方一般都非自愿地委托本地评估机构，他们所需要的常常仅是按照他们自己意愿做成的一纸评估报告，并不对评估报告仔细研读；评估机构也降低了服务标准，应付委托方，还可以节省开销。这使得评估机构很难在业内建立起自己的专业形象，于是就更无法承接到高层次的评估业务，也留不住高水平的估价师。

（4）房地产评估报告质量令人担忧

当前各评估机构的评估人员主要包括两类：一是从业的注册房地产估价师和估价人员；二是非专职的注册房地产估价师。自从房地产评估机构脱钩改制成为有限责任公司和合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了评估机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做评估的是那些根本没有评估师资格也谈不上有房地产估价经历的人，只因为要求的工资水平不高而被公司雇佣。这些人员多数对于房地产评估操作是一知半解，对于各项指标、数据只“知其然，不知其所以然”，只简单地、机械地套用评估报告模板，房地产评估报告质量令人担忧。

3）房地产估价的发展趋势

党的十八大召开以来，科学发展观、可持续发展和构建和谐社会等得到了大力推崇，房地产业作为国民经济的支柱产业已经从粗放型规模扩张阶段向集约化内涵发展阶段转变，单一的追求经济利益最大化的管理目标已经不能适应形势的发展要求。另外，随着经济全球化的进一步加深，计算机技术、通信技术的发展，房地产自身的复杂性，决定了房地产估价向国际化、专业化、网络化、科技化方向发展的必然趋势。

（1）评估过程自动化、网络化

席卷全球的信息革命深刻地改变了人类的社会结构、行为模式和价值观念，信息技术的广泛应用成为经济发展和时代进步的主要动因。房地产估价行业是房地产业的重要组成部分，房地产业的发展与国家的经济发展、政策调控密切相关，掌握大量的房地产市场信息以及建立完善的客户信息数据库对房地产估价行业就显得至关重要，是行业提供高质量服务的前提和保证，因此信息化是房地产估价行业乃至评估机构未来发展的方向。

评估业务的信息软件开发也将被提升到影响发展过程的重要因素予以重视和考虑。其主要原因有二：一是评估行业不提高技术含量，就不能有效提高估价结果的准确性和管理的科学性。当今的时代是知识的时代，是飞速发展变化的时代。市场的变化需要建立一个高级、规范、实用的信息开发系统，以达到信息查询网络化、图文一体化和管理科学化的目的；二是评估行业开发行业信息软件，提高技术含量，利于维护估价工作的科学性、严肃性。

（2）市场细分专业化、服务多样化

从国外成功的管理制度可以看出，估价业务范围涉足多个方面、多元化发展趋势越来越明显。我国的房地产估价市场必须走多元化发展的道路，拓宽业务领域，创新业务品种，除为政府部门提供土地定价的估价咨询服务外，还应积极介入各类房地产评估、咨询、策划、可行性研究等相关服务市场，为发展商、投资机构提供全面、便捷的一条龙服务；同时，充分发挥估价人员的专业技术优势，挖掘市场业务潜力，拓宽业务渠道。

（3）估价制度规范化

发达国家的行业法规及技术规范都很健全，具有规模化和规范化的优势。要想和国际接轨，与国际评估机构竞争，就必须引入并采用国际通行评估标准，加强估价立法，规范估价技术。规范化是房地产估价行业得以健康发展的方向。

有章可循、有法可依是房地产估价行业存在和发展的根本和保证。只有明确的法律支持，才能保证房地产估价师独立、客观、公正地开展业务，真正实现其中介服务的职能。房地产估价行业的法律建设，有利于房地产评估机构和房地产估价师的权利、义务和职责，切实落实行业自律守则，规范行业职业道德，严厉查处估价活动中的违法违规典型案例，完善处罚措施，树立行业典型，建立接受社会监督的反馈机制，用法制的手段规范房地产估价市场。

（4）估价业务国际化

随着经济全球化进程的加快，越来越多的国外资金涌入我国，这对我国的房地产估价行业的发展无疑是一个很好的市场契机，为适应这一客观需要，评估机构应在业务类型、估价机构的理念以及估价机构的人才方面向国际化发展。

复习思考题

1.现实生活中有哪些方面需要进行房地产估价？

2.房地产估价的基本要素有哪些？

3.房地产估价假设的具体内容是什么？

4.房地产估价的原则有哪些？

5.地租理论在实际工作中如何应用？

6.我国大陆从事房地产估价须具备什么条件？