不动产估值方法：解决比较法难点的关键

（一）比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。该方法适用于同类不动产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的不动产，如住宅，特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅、写字楼、商铺、标准厂房、不动产开发用地等。下列不动产难以采用比较法估价：同类数量很少的不动产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的不动产，如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的不动产，如在建工程等。

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似不动产的交易。不动产市场不够活跃或类似不动产交易较少的地区，难以采用比较法估价。不动产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生不动产交易。

目前，获取不动产真实成交价格以及估价所必要的交易不动产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由：估价对象所在地存在较多类似不动产的交易，而由于不动产估价机构和不动产估价师没有努力去搜集和积累交易实例，造成不能采用比较法估价。

1.搜集交易实例

搜集的交易实例信息应满足比较法运用的需要，宜包括下列内容：交易对象基本状况；交易双方基本情况；交易方式；成交日期；成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；交易目的等。

运用比较法估价需要拥有估价对象所在地的大量、真实成交的不动产交易实例。只有这样，才能掌握估价对象所在地的不动产市场行情，保证评估出的估价对象价值或价格不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，保证根据这些可比实例的成交价格测算出的估价对象价值或价格更加准确而不会出现较大误差。因此，不动产估价机构和不动产估价师应努力搜集较多的交易实例。

不动产估价机构应建立不动产买卖、租赁等交易实例库。建立不动产交易实例库不仅是比较法的需要，而且是从事不动产估价及相关咨询业务的一项基础性工作，也是形成不动产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立不动产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，能有效提高估价工作效率。

2.选取可比实例

可比实例的选取应符合下列规定：可比实例应从交易实例中选取且不少于3个；可比实例的交易方式应适合估价目的；可比实例应与估价对象不动产相似；可比实例的成交日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过1年，且不得超过2年；可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；在同等条件下，应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例为可比实例。

可作为比较法估价的价格依据的，应是交易实例的成交价格。挂牌价等非成交价格，只能作为估价的参考，不能作为估价的依据。

针对实际估价中选取可比实例的随意性，或者为了达到高估或低估的目的，明显有更合适的可比实例不选取，本条规定在同等条件下应选取位置与估价对象较近、成交日期与价值时点较近的交易实例。

下列特殊交易情况下的交易实例，不宜选为可比实例：利害关系人之间的交易；对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；被迫出售或被迫购买的交易；有人为哄抬价格的交易；对交易对象有特殊偏好的交易；相邻不动产合并的交易；受迷信影响的交易。

可比实例及其有关信息应真实、可靠，不得虚构。应对可比实例的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。

选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。标准化处理应包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位，并应符合下列规定：统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不同造成的价格差异；统一付款方式应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格；统一融资条件应将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格；统一税费负担应将可比实例在交易税费非正常负担下的价格，调整为在交易税费正常负担下的价格；统一计价单位应包括统一为总价或单价、楼面地价，统一币种和货币单位，统一面积或体积内涵及计量单位等。不同币种之间的换算宜按国务院金融主管部门公布的成交日期的市场汇率中间价计算。

3.建立比较基础

建立比较基础的目的，是对可比实例的成交价格进行标准化处理，以统一可比实例成交价格的内涵和形式，使可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间、各个可比实例的成交价格之间的口径一致、相互可比。

可比实例与估价对象的财产范围不同主要有3种情况：一是含有非不动产成分。例如，估价对象是“纯粹”的不动产，而选取的可比实例是有附赠家具、家电、汽车，附带入学指标、户口指标、特许经营权等的交易实例；或相反。二是带有债权债务的不动产。例如，估价对象是“干净”的不动产，而选取的可比实例是设立了抵押权、地役权，有拖欠建设工程价款，或由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用和税金的交易实例；或相反。三是不动产的实物范围不同。例如，估价对象为土地，而选取的可比实例是含有类似土地的不动产交易实例；估价对象是一套封阳台的住宅，而选取的可比实例是未封阳台的住宅；估价对象是一套不带车位的住宅，而选取的可比实例是一套带车位的住宅。

在统一计价单位方面，价格有总价、单价，土地还有楼面地价；币种有人民币、美元、港元等；货币单位有元、万元、亿元等。采用单价的，有单位面积、单位体积、每延长米（如围墙、道路）、每个（如车位）、每间等的价格。采用面积的，有建筑面积、套内建筑面积、使用面积等；面积计量单位有平方米、公顷、平方英尺、亩等。

4.进行交易情况修正

当满足要求的交易实例少于3个时，在掌握特殊交易情况且能量化其对成交价格影响的情况下，可将特殊交易情况下的交易实例选为可比实例，但应对其进行交易情况修正。修正时，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。

5.进行市场状况调整

进行市场状况调整时，应消除成交日期的市场状况与价值时点的市场状况不同造成的价格差异，将可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点的价格，并应在调查及分析可比实例所在地同类不动产价格变动情况的基础上，采用可比实例所在地同类不动产的价格变动率或价格指数进行调整，且价格变动率或价格指数的来源应真实、可靠。

6.进行不动产状况调整

不动产状况调整应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。

进行区位状况调整时，应将可比实例在自身区位状况下的价格调整为在估价对象区位状况下的价格，且调整的内容应包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，单套住宅的调整内容还应包括所处楼幢、楼层和朝向。

进行实物状况调整时，应将可比实例在自身实物状况下的价格调整为在估价对象实物状况下的价格。土地实物状况调整的内容应包括土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等；建筑物实物状况调整的内容应包括建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、建筑功能、外观、新旧程度等。建筑功能包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等。

进行权益状况调整时，应将可比实例在自身权益状况下的价格调整为在估价对象权益状况下的价格，且调整的内容应包括规划条件、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。

进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。因不同用途的不动产，影响其价值或价格的区位、实物和权益状况因素有所不同，所以在实际估价中，应根据估价对象的用途确定调整的具体内容和比较因素。

交易情况修正、市场状况调整和不动产状况调整，可根据具体情况，基于总价或单价，采用金额、百分比或回归分析法，通过直接比较或间接比较，对可比实例成交价格进行处理。这是对修正、调整方法的规定。总价调整是基于总价对可比实例成交价格进行调整。单价调整是基于单价对可比实例成交价格进行调整。金额调整是采用金额对可比实例成交价格进行调整。百分比调整是采用百分比对可比实例成交价格进行调整。直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。间接比较调整是设定某种标准不动产，以该标准不动产状况为基准，将估价对象状况和可比实例状况分别与其进行比较，根据两者差异情况对可比实例成交价格进行调整。

进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，应符合下列规定：分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%；经修正和调整后的各个可比实例价格中，最高价与最低价的比值不宜大于1.2；当幅度或比值超出本条规定时，宜更换可比实例；当因估价对象或市场状况特殊，无更合适的可比实例替换时，应在估价报告中说明并陈述理由。

这里的修正和调整，不包括建立比较基础。“单项”是指交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整五项中的任何一项。“综合”是指该5项合在一起。调整幅度不宜超过20%和30%，是指不宜超过可比实例经建立比较基础后的成交价格的20%和30%。

7.求取比较价值

对经修正和调整后的各个可比实例价格，应根据它们之间的差异程度、可比实例不动产与估价对象不动产的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用简单算术平均、加权算术平均等方法计算出比较价值。

（二）成本法

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧到估价对象价值或价格的方法。

新近开发完成的不动产（简称新开发的不动产）、可以假设重新开发的现有不动产（简称旧的不动产）、正在开发的不动产（在建工程）、计划开发的不动产（如期房），都可以采用成本法进行估价。对很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收入或没有潜在经济收入而限制了收益法运用的不动产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的不动产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的不动产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。

在不动产保险（包括投保和理赔）和不动产损害赔偿中，往往也是采用成本法进行估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，不动产的损毁通常是建筑物的局部，需要将其恢复到原状；对发生建筑物全部损毁的，有时也需要采取重建方式来解决。另外，在不动产市场不够活跃或同类不动产交易较少的地区难以采用比较法估价时，通常只好采用成本法进行估价。

成本法一般适用于测算可独立开发建设的整体不动产的价值或价格。当采用成本法测算局部不动产的价值或价格时，例如，测算某幢住宅楼中某套住宅的价值，通常是先测算该整幢住宅楼的平均价值，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才可得到该套住宅的价值。在实际估价中，根据估价对象的开发建设方式，还可能需要先测算整个“小区”的平均价值，然后调整到“楼幢”的平均价值，再在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后得出该套住宅的价值。采用成本法测算开发区中某宗土地的价值或价格，通常也与此类似。

1.选择具体估价路径

成本法估价时，对包含土地和建筑物的估价对象，应选择具体估价路径，并应符合下列规定：

（1）应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地合估路径或房地分估路径，并应优先选择房地合估路径；

（2）当选择房地合估路径时，应把土地当作原材料，模拟不动产开发建设过程，测算不动产重置成本或重建成本；

（3）当选择房地分估路径时，应把土地和建筑物当作各自独立的物，分别测算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本。

要注意房地合估路径中把土地当作原材料的土地重置成本与房地分估路径中把土地当作独立的物的土地重置成本是不同的。另外，在选择房地分估路径时，要注意土地和建筑物的成本构成划分及相互衔接，防止漏项或重复计算。

2.测算重置成本或重建成本

测算不动产重置成本或重建成本，应符合下列规定：

（1）重置成本和重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的不动产的必要支出及应得利润；

（2）不动产的必要支出及应得利润应包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。不动产重置成本或重建成本构成，实际上就是不动产价格构成。

运用成本法估价的一项基础工作，是要弄清估价对象的价格构成。在现实中，特别是目前在土地供应、不动产开发经营和相关税费等制度、政策、规则尚不完善、不明晰、不统一、时常发生变化的情况下，不动产价格构成很复杂，不同时期、不同地区、不同用途或不同类型的不动产，其价格构成可能不同。不动产价格构成还可能因不同的单位和个人对构成项目划分的不同而有所不同。但在实际运用成本法估价时，不论估价对象的价格构成多么复杂，首先最为关键的是要模拟估价对象所在地的不动产开发经营过程，深入调查从取得土地到房屋竣工验收乃至完成租售的全过程中所需要做的各项工作（一般要经过获取土地、前期工作、施工建设、竣工验收、商品房租售等阶段），在该全过程中发生的各项成本、费用、税金等必要支出及其支付或缴纳的标准、时间和依据，以及正常的开发利润，进而整理出这些成本、费用、税金和利润等的清单，做到既不遗漏，也不重复。然后在此基础上结合估价对象的实际情况，确定估价对象的价格构成，进而测算出各个构成项目的金额。

测算土地成本和土地重置成本，可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法，并应符合下列规定：

（1）土地成本和土地重置成本应为在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润；

（2）重新购置土地的必要支出应包括土地购置价款和相关税费，重新开发土地的必要支出及应得利润应包括待开发土地成本、土地开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；

（3）除估价对象状况相对于价值时点应为历史状况或未来状况外，土地状况应为土地在价值时点的状况，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余期限。

测算建筑物重置成本或重建成本，可采用单位比较法、分部分项法、工料测量法等方法，或利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整，并应符合下列规定：

（1）对一般的建筑物，或因年代久远、已缺少与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术、工艺改变等使得旧建筑物复原建造有困难的建筑物，宜测算重置成本；

（2）对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本；

（3）建筑物重置成本和重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润；

（4）建筑物的必要支出及应得利润应包括建筑物建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润；

（5）利用政府或其有关部门公布的房屋重置价格扣除其中包含的土地价值且进行适当调整测算建筑物重置成本或重建成本的，应了解该房屋重置价格的内涵。

单位比较法、分部分项法、工料测量法测算的建筑物重置成本或重建成本，一般是越来越精确的。

3.测算折旧

各项必要支出及应得利润的测算，应符合下列规定：

（1）各项必要支出及应得利润应为正常客观的支出和利润；

（2）销售税费和开发利润不应作为投资利息的计算基数；

（3）作为投资利息计算基数的各项必要支出的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止；

（4）开发利润应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以开发建设类似不动产的相应开发利润率。

开发利润率有多种，如成本利润率、投资利润率、销售利润率等。不同的开发利润率，不仅内涵不同，而且计算口径不同。因此，在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用相应的开发利润率。

建筑物折旧应为各种原因造成的建筑物价值减损，并应等于建筑物在价值时点的重置成本或重建成本减去建筑物在价值时点的市场价值，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。

测算建筑物折旧，可选用年龄—寿命法、市场提取法、分解法。采用年龄—寿命法测算建筑物折旧后价值时，可选用下列方法：

（1）直线法：

（2）成新折扣法：

式中　V——建筑物折旧后价值（元或元/m2）；

　　　C——建筑物重置成本或重建成本（元或元/m2）；

　　　S——建筑物预计净残值（元或元/m2）；

　　　t——建筑物有效年龄（年）；

　　　N——建筑物经济寿命（年）；

　　　q——建筑物成新率（%）。

建筑物有效年龄应根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，在建筑物实际年龄的基础上进行适当加减调整得出。

建筑物有效年龄是根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。建筑物实际年龄是建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。建筑物有效年龄可能大于或小于建筑物实际年龄，其大小的影响因素主要有建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况。

建筑物经济寿命应自建筑物竣工时起计算，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护、更新改造等状况及周围环境、不动产市场状况等进行综合分析判断后确定。非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的，测算建筑物折旧时，应将建筑物经济寿命替换为自建筑物竣工时起至土地使用权期间届满之日止的时间。

采用市场提取法测算建筑物折旧时，应先从交易实例中选取不少于3个含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物作为可比实例，再通过这些可比实例的成交价格减去土地重置成本得到建筑物折旧后价值，然后将建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧后价值得到建筑物折旧。

采用分解法测算建筑物折旧时，应先把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，并应分为可修复折旧和不可修复折旧两类，再分别测算出各个组成部分，然后相加得到建筑物折旧。修复成本小于或等于修复所能带来的不动产价值增加额的，应作为可修复折旧；否则，应作为不可修复折旧。对可修复折旧，应测算修复成本并将其作为折旧额。

测算建筑物折旧时，应到估价对象现场，观察、判断建筑物的实际新旧程度，并应根据建筑物的建成时间和使用、维护、更新改造等情况确定折旧额或成新率。

4.计算成本价值

成本价值的计算，应符合下列规定：

（1）对估价对象为包含土地和建筑物的不动产的，房地合估路径的成本价值应为不动产重置成本或重建成本减去建筑物折旧，房地分估路径的成本价值应为土地重置成本加建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧；

（2）对估价对象为土地的，成本价值应为重新开发土地的必要支出及应得利润；

（3）对估价对象为建筑物的，成本价值应为建筑物重置成本或重建成本减去建筑物折旧。

在建工程和新近开发完成的不动产，采用成本法估价时可不扣除折旧，但对存在减价因素的，应予以相应的减价调整。新近开发完成的不动产包括新开发的房地、新开发的土地和新建成的建筑物。在建工程和新近开发完成的不动产虽然不存在一般意义上的折旧，但应考虑存在的减价因素予以适当减价调整。减价因素包括选址不当、规划设计不合理、工程施工质量欠佳、周围环境被破坏、不动产市场不景气等。例如，采用成本法评估某个在建工程的市场价值，虽然该在建工程实实在在投入了较多费用，或无论谁来开发建设都需要这么多支出，但在不动产市场不景气的情况下应予以减价调整。成本法测算出的价值，宜为房屋所有权和土地使用权且不存在租赁、抵押、查封等情况下的价值。当估价对象的权益状况与此不相同时，应对成本法测算出的价值进行相应调整。这种情况下的调整一般是减价调整，个别情况下是加价调整。

（三）收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。将未来收益转换为价值，类似根据利息倒推出本金，称为资本化。该方法适用于估价对象或其同类不动产通常有租金等经济收入的收益性不动产，包括住宅、写字楼、商店、酒店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。这些估价对象不限于其目前是否有收益，只要其同类不动产有收益即可。例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价。即先根据有租赁收益的同类住宅的有关资料，采用比较法测算该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法估价。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性不动产的估价。

1.选择具体估价方法

收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。

（1）选用全剩余寿命模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

式中　V——收益价值（元或元/m2）；

　　　Ai——未来第i年的净收益（元或元/m2）；

　　　Yi——未来第i年的报酬率（%）；

　　　n——收益期（年）。

（2）选用持有加转售模式进行估价时，收益价值应按下式计算：

式中　V——收益价值（元或元/m2）；

　　　Ai——期间价值（元或元/m2）；

　　　Vt——期末转售收益（元或元/m2）；

　　　Yi——未来第i年的报酬率（%）；

　　　Yt——期末报酬率（%）；

　　　t——持有期（年）。

（3）选用直接资本化法进行估价时，收益价值应按下式计算：

式中　V——收益价值（元或元/m2）；(www.xing528.com)

　　　NOI——未来第一年的净收益（元或元/m2）；

　　　R——资本化率（%）。

根据将未来收益转换为价值的方式不同，或者说资本化类型的不同，收益法分为报酬资本化法和直接资本化法。报酬资本化法是预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法，它实质上是一种折现现金流量分析（Discounted Cash Flow analysis，DCF），即不动产的价值或价格等于其未来各年的净收益的现值之和。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。

报酬资本化法又分为“全剩余寿命模式”和“持有加转售模式”，并鉴于收益期一般较长，通常难以准确预测该期限内各年净收益的情况，倡导采用“持有加转售模式”来估价，即利用持有期、期间收益和期末转售收益，选用相应的收益法公式来估价。

2.测算收益期或持有期

收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。具体是自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。土地使用权包括建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。土地使用权剩余期限是自价值时点起至土地使用期限（或承包期、利用期限）结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。建筑物经济寿命是建筑物自竣工时起至其对不动产价值不再有贡献时止的时间，可在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、不动产市场状况等进行综合分析判断后确定。

收益期应根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命进行测算，并应符合下列规定：

（1）土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命同时结束的，收益期应为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；

（2）土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命不同时结束的，应选取其中较短者为收益期，并应对超出收益期的土地使用权或建筑物按相关规定处理；

（3）评估承租人权益价值的，收益期应为剩余租赁期限。

持有期应根据市场上投资者对同类不动产的典型持有时间及能预测期间收益的一般期限来确定，并宜为5～10年。这是借鉴国外和我国香港地区不动产估价中通常确定的持有期长度，给出了5～10年的参考值。

3.测算未来收益

净收益可通过租赁收入测算的，应优先通过租赁收入测算，并应符合下列规定：

（1）应根据租赁合同和租赁市场资料测算净收益，且净收益应为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用；

（2）有效毛收入应为潜在毛租金收入减去空置和收租损失，再加租赁保证金或押金的利息等各种其他收入，或为租金收入加其他收入；

（3）运营费用应包括不动产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等维持不动产正常使用或营业的必要支出，并应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入；

（4）评估承租人权益价值的，净收益应为市场租金减去合同租金。

净收益不可直接通过租赁收入测算的，应根据估价对象的用途等情况，选择下列方式之一测算：

（1）商服经营型不动产，应根据经营资料测算净收益，且净收益应为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于商服经营者的利润；

（2）生产型不动产，应根据产品市场价格和原材料、人工费用等资料测算净收益，且净收益应为产品销售收入减去生产成本、销售费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用及应归属于生产者的利润；

（3）自用或尚未使用的不动产，可比照有收益的类似不动产的有关资料按相应方式测算净收益，或通过直接比较调整得出净收益。

期间收益也是净收益，因此净收益的测算包含了期间收益的测算。

收益性不动产获取收益的方式，可分为出租和经营两大类。据此，测算净收益的途径可分为两种：一是通过租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类不动产；二是通过经营收入测算净收益，如酒店、影剧院、娱乐中心、汽车加油站、高尔夫球场等类不动产。在英国，将前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些不动产既有大量租赁收入又有经营收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入来测算净收益。因此，通过租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。

收益法估价中收入、费用或净收益的取值，应符合下列规定：

（1）除有租约限制且评估出租人权益价值或承租人权益价值中的租金收入外，都应采用正常客观的数据；

（2）有租约限制且评估出租人权益价值的，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租金收入，未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租金收入；

（3）评估出租人权益价值或承租人权益价值时，合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

有租约限制的，评估出租人权益价值时根据合同租金估价，是基于租赁合同及合同租金真实的事实。但在实际中，出现了为高评估价对象价值或价格，估价委托人伪造租赁合同或虚报租金的现象。另外，也有合同租金明显高于或明显低于市场租金的真实情况，但这种租赁关系可能不牢固。针对这些情况，本处规定在合同租金明显高于或明显低于市场租金的情况下，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。

计算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近3年的各年实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似不动产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。当与正常客观的数据有差异时，应进行分析并予以修正。

期末转售收益应为持有期末的不动产转售价格减去转售成本。持有期末的不动产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方法来测算。持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。

测算净收益时，应根据净收益过去、现在和未来的变动情况，判断确定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。未来净收益流量的常规类型可分为以下几种：一是每年基本上不变；二是每年基本上按某个比率递增；三是每年基本上按某个数额递增；四是每年基本上按某个比率递减；五是每年基本上按某个数额递减。

4.确定报酬率或资本化率、收益乘数

（1）报酬率宜选用下列方法确定。

①市场提取法：选取不少于3个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。

②累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或一年期国债年利率；风险调整值应为承担额外风险所要求的补偿，并应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。

③投资收益率排序插入法：找出有关不同类型的投资及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。

（2）资本化率宜采用市场提取法确定。其中的综合资本化率还可根据具体情况，选用下列方法确定：

①根据不动产的购买资金构成，将抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：

式中　R0——综合资本化率（%）；

　　　M——贷款价值比（%）；

　　　RM——抵押贷款资本化率（%）；

　　　Re——权益资金资本化率（%）。

贷款价值比是抵押贷款额与不动产价值的百分比。抵押贷款资本化率也称为抵押贷款常数，是第一年还本付息额与抵押贷款额的百分比。权益资金资本化率是权益资金（自有资金）所要求的正常收益率。

②根据不动产中土地和建筑物的价值构成，将土地资本化率与建筑物资本化率的加权平均数作为综合资本化率，按下式计算：

式中　R0——综合资本化率（%）；

　　　L——土地价值占房地价值的比率（%）；

　　　RL——土地资本化率（%）；

　　　B——建筑物价值占房地价值的比率（%）；

　　　RB——建筑物资本化率（%）。

土地价值占房地价值的比率（L）与建筑物价值占房地价值的比率（B）之和应为100%。

5.计算收益价值

（1）利用土地和建筑物共同产生的净收益计算土地价值时，可按下式计算：

式中　VL——土地价值（元或元/m2）；

　　　A0——土地和建筑物共同产生的净收益（元或元/m2）；

　　　VB——建筑物价值（元或元/m2）。

（2）利用土地和建筑物共同产生的净收益计算建筑物价值时，可按下式计算：

收益价值的计算，应符合下列规定：

（1）对土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的不动产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值；

（2）对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的非住宅不动产，收益价值应为按收益期计算的价值；

（3）对建筑物剩余经济寿命超过土地使用权剩余期限，且出让合同等未约定土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权及地上建筑物的不动产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值折现到价值时点的价值。

自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值，可根据具体情况，选用下列方法计算：

（1）先分别测算自价值时点起计算的剩余期限土地使用权和以收益期为使用期限的土地使用权在价值时点的价值，再将两者相减；

（2）先预测自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在收益期结束时的价值，再将其折现到价值时点。

土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命的不动产的收益价值计算举例如下：某宗收益性不动产的建筑物剩余经济寿命为30年，建设用地使用权剩余期限为40年，测算该不动产现在的价值，可先测算该不动产30年收益期的价值，然后加30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限建设用地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的建设用地使用权的价值减去现在30年使用期限的建设用地使用权的价值。

（四）假设开发法

假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。该方法在形式上是测算新开发的不动产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求得的是开发完成后的不动产价值；而在假设开发法中，开发完成后的不动产价值已事先通过预测得到，需要求得的是土地价值。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的不动产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种不动产开发用地）、在建工程（或称为不动产开发项目），可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是拆除重建，则属于毛地的范畴）。

1.选择具体估价方法

假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：

（1）应根据估价对象所处开发建设阶段等情况，选择动态分析法或静态分析法，并应优先选用动态分析法；

（2）动态分析法应对后续开发的必要支出和开发完成后的价值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续开发的投资利息和应得利润；

（3）静态分析法应另外测算后续开发的投资利息和应得利润。

估价对象所处开发建设阶段，是指估价对象的规划条件尚未明确、已经明确，建筑设计方案已确定，项目已开工等。不动产开发期限一般较长，土地成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间通常不同，特别是大型不动产开发项目。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现现金流量分析的方式，这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是测算后续开发的利息和利润（也称为投资利息、开发利润）的方式，这种方式下的假设开发法称为静态分析法。

2.选择估价前提

估价对象所处开发建设状态，是指估价对象是在正常开发建设，还是半停工或已停建、缓建等。在运用假设开发法评估待开发不动产价值时，面临着待开发不动产是继续由其业主（拥有者或不动产开发企业）开发，还是要被其业主自愿转让给他人开发，或要被人民法院强制拍卖、变卖给他人开发。在这三种情形下，测算出的后续开发经营期的长短和后续开发的必要支出的数额是不同的，从而计算出的待开发不动产价值是不同的。

例如，估价对象为某个不动产开发企业开发的商品房在建工程，在运用假设开发法测算其价值时，要搞清楚该在建工程是仍然由该不动产开发企业续建完成，还是将由其他不动产开发企业续建完成，特别是该在建工程是否要被人民法院强制拍卖。假如测算该商品房在建工程的后续建设期，通过比较法得到类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为2年，则在该在建工程由现不动产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为1年。但如果该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加由现不动产开发企业转为其他不动产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”，因此在测算后续开发的必要支出时，还应加这部分“前期费用”。

假设开发法的估价前提应根据估价目的、估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列前提之一：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开发前提。

3.选择最佳开发经营方式

选择最佳开发经营方式时，应先调查估价对象状况、估价对象所在地的不动产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成后的不动产状况及其经营方式。

运用假设开发法估价的关键之一，是要把握住两头：一是待开发不动产状况；二是未来开发完成后的不动产状况。然后假设将待开发不动产状况“变成”未来开发完成后的不动产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。现实中的待开发不动产状况和未来开发完成后的不动产状况是多种多样的。待开发不动产状况可分为可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的旧房三大类。可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。未来开发完成后的不动产状况，包括不动产类型、用途、规模和档次等。未来开发完成后的不动产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房。另外，未来开发完成后的不动产状况不一定是纯粹的不动产，还可能包含家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

未来开发完成后的不动产经营方式，包括出售、出租、自营等。

4.测算后续开发经营期

后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的不动产状况、未来开发完成后的不动产经营方式、类似不动产开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来不动产市场状况等进行测算。

为了测算后续开发的各项必要支出和开发完成后的价值发生的时间及金额，便于进行折现现金流量分析或者测算后续开发的利息和利润，需要测算后续开发经营期。后续开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发不动产）的时间（价值时点），终点是未来开发完成后的不动产经营结束的时间。测算考虑的因素包括估价对象状况、未来开发完成后的不动产状况、未来开发完成后的不动产经营方式、类似不动产开发项目相应的一般期限、估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来不动产市场状况等。

5.测算后续开发的必要支出

后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的不动产状况、未来开发完成后的不动产经营方式、估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定：

（1）后续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的不动产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成项目包括后续开发的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成项目还应包括估价对象取得税费。

（2）动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为预计其在未来发生时的金额，静态分析法中后续开发的必要支出可为假设其在价值时点发生时的金额。

估价前提为业主自行开发的，后续开发的必要支出一般不包括估价对象取得税费。

6.测算开发完成后的价值

开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

（1）不应采用成本法测算；

（2）当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的不动产单价，再将该单价乘以未来开发完成后的不动产面积或体积等得出开发完成后的不动产总价值；当未来开发完成后的不动产中有不同用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的不动产总价值。

开发完成后的价值如果采用成本法测算，则形式上的假设开发法实际上为成本法，因此假设开发法中不应采用成本法来测算开发完成后的价值。

采用比较法测算开发完成后的价值时，应先测算开发完成后的不动产单价，并且当未来开发完成后的不动产中有不同用途或档次等较大差别时，应分别测算不同部分的单价，这是为了避免实际估价中对开发完成后的价值测算过于粗略。

静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后的不动产在价值时点的价值。

7.确定折现率或测算后续开发的应得利润

动态分析法中的折现率，应为类似不动产开发项目所要求的收益率。

静态分析法中后续开发的投资利息的计算基数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还应包括估价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。

静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数和相应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似不动产开发项目的相应开发利润率。

开发利润率有成本利润率、投资利润率、销售利润率等多种。不同种类的开发利润率的内涵不同，计算口径也不同。因此，在测算开发利润时，应搞清楚开发利润率的含义，并据此采用相应的计算基数；或者反过来，当确定了计算基数后，应选用相应的开发利润率。

8.计算开发价值

动态分析法中折现前开发完成后的价值测算，应符合下列规定：

（1）应为未来开发完成后的不动产在其开发完成时的价值，但当能预计未来开发完成后的不动产预售或延迟销售时，应为在预售或延迟销售时的价值；

（2）应根据类似不动产未来市场价格变动趋势进行预测。

动态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值和后续开发的必要支出分别折现到价值时点后相减；静态分析法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。