构建完善的法律配套机制

（一）加强对金融机构和评估机构的监管力度

对于金融机构的违法经营行为，我国虽然已经规定了处罚办法——《金融违法行为处罚办法》，但由于惩治力度较小，导致金融机构的违法成本较低，且许多规定过于笼统，产生纠纷时法官不便于援引，只能依赖于自由裁量权，这无疑増加了金融机构侵权的可能性，进而影响了人们对金融机构的信赖程度。法律以其权威性和强制力规范社会成员的行为，因此，在完善立法和建立配套运行的法律机制的同时，还需在法律规定的前提下，加大执法力度，严打借贷双方的侵权行为，真正做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”，解除老百姓与金融机构之间存在的信任危机，是在中国发展“以房养老”、拓宽老年人的养老渠道的重要任务。

第一，政府因进一步督促金融机构保障客户的信赖利益，加强监管力度，加大对金融机构的失信行为与个人侵权行为的惩处力度，规范银行等金融机构的经营行为，引领和促进银行业的发展与改革。

第二，为配合政府的监督，金融机构内部也应当组建对应的问责部门，制定内部问责制度，及时防范与杜绝内部工作人员利用职务之便侵害客户的合法权益。

第三，根据我国《反不正当竞争法》的规定，要严厉杜绝机构竞争过程中的虚假宣传与窃取他人商业秘密的行为，对涉嫌不正当竞争的机构进行严厉处罚，促进贷款机构间的公平竞争。

除此之外，我国一直欠缺对房地产评估行业的统一监管，导致房地产评估机构的质量良莠不齐，从而公信力不高，难以获得人们的肯定。房地产评估机构应具有中立性，用专业的评估手段为借贷双方提供最为精准的房产价值评估报告。因此，为了良好实施“以房养老”，我国应当加大对房地产评估机构的监管力度，甚至可以成立专门的监管部门，树立统一的行业标准，将房地产价值评估纳入制度的范围之内，提高房地产评估机构所提供的评估的权威性。

（二）建立多元化纠纷解决机制

美国为规避“以房养老”所带来的法律风险，规定借款机构有义务告知借款人在贷款前必须接受独立咨询，其中夏威夷州与1999年通过的50号法案较为典型：一旦贷款机构违背了告知义务，将被处以严重的民事处罚。因为“以房养老”模式直接牵涉到经济利益，一旦监管不力容易产生法律风险与经济纠纷。因此，我国应当借鉴美国的相关规定，要求金融机构在与老年人签订“以房养老”借款合同前，为老年人提供专业的法律服务，甚至可以与法律援助中心合作，邀请专业律师为借款人提供法律咨询服务，以便于借款人认知该行为的法律性质以及法律后果。同时，政府部门也应当加强法制宣传，引导“以房养老”业务的借贷双方进一步了解这一产品的特点、所有的法律权利义务以及纠纷解决途径。司法部门在处理纠纷时，也应当秉持公正与客观的态度来定纷止争，公平公正地审判案件，不得徇私枉法。与此同时，要在我国顺利促进“以房养老”制度的发展，需要采取多种方法解决纠纷，构建纠纷解决机制时不能过于单一。通过诉讼或者仲裁的确是公民维权的重要手段，但当事人要为之付出金钱以及时间。因此，应当发挥各种救济方式的优势。

首先，可以在开设了“以房养老”业务的贷款机构内部设立专门的纠纷处理中心，快速解决一些简单的矛盾，促成借贷双方和解，以此提高纠纷解决的效率。

其次，政府部门应树立服务意识。当贷款机构内部的纠纷处理中心不能如期为当事人妥善处理矛盾时，行政机关应当接受当事人的申诉，利用行政强制手段处理侵权行为，也可以协调双方通过调解来解决纠纷。

再次，一旦进入诉讼阶段，法院应本着公正与高效的原则，及时对案件做出合理的处置。若纠纷发生在借款人身故后，应允许借款人的继承人作为本案的适格主体参与诉讼。

最后，关于诉讼阶段的举证责任。由于在订立“以房养老”贷款合同时，双方信息不对称的问题十分突出，发生纠纷时，贷款机构很难举证证明借款人对房屋的所有权有瑕疵，而借款人也难以证明贷款机构所给出的金额是否合理。笔者认为，如果纠纷涉及“以房养老”借款合同，举证责任应当倒置，由借款机构证明所付价款是合理合法的。

（三）完善征信制度

在完善征信立法的基础上，还要进一步完善征信制度，建立良好的监管机构，提高征信机构的准入门槛，建立信息管理平台并且加大对信息使用者的行为的监管力度，规范信息采集行为，降低道德风险与法律风险，增强主体办理“以房养老”贷款的信心。国家可以通过设立专门的征信管理机构进行监管，有效地对个人信息进行采集、管理以及使用，加强对金融机构以及个人的信用管理与监督。对于失信行为，可由征信管理机构予以处罚。如果出现严重失信行为，可由征信管理机构向社会公布，避免办理“以房养老”业务过程中因双方信息不对称而导致的法律风险。例如：借贷双方签订“以房养老”借款合同后，一方当事人在合同到期之前私自转移房屋所有权的，除可追究其违约责任之外，还可将其行为记入失信行为之中，要求征信管理机构进行登记，并对其进行相应处罚或者向社会公布。(www.xing528.com)

（四）加强对“以房养老”合同的监督

“以房养老”借款合同涉及的抵押标的为房屋的产权，由于房屋价值高且法律风险较大，笔者认为应当加强对合同的监督管理，并可以制定合同登记制度，要求合同双方当事人在签订借款合同之后，必须报相关部门审核与登记，并以此作为合同的法定生效条件。更甚者，还可要求“以房养老”合同履行过程中发生签订补充协议、中止合同履行和终止合同履行的情况时，都应报有关部门登记。这样可以有效控制法律风险，降低侵权行为出现的概率，也减少纠纷出现的频率，保障“以房养老”市场交易过程当中的安全性，增强借贷双方的安全感。

（五）建立政府担保机制

与普通的商业贷款不同，“以房养老”是一种公益性的经济活动，旨在弥补现有养老方式的不足，提高老年人晚年生活质量。所以，“以房养老”的顺利实施，离不开政府的大力扶持。不论是美国、英国、加拿大这样的欧美国家，抑或是日本、新加坡等亚洲国家，都是在政府主导的基础之上开展“以房养老”业务的。在这方面，美国的做法是由政府设立专门担保机构向借款机构收取一定比例的费用并成立担保基金，对抵押人因客观原因所遭受的损失进行补偿。房屋价值不稳定以及金融机构自身偿付能力的不可预期性，是需要建立政府保障机制的重要原因。我国可以效仿美国，由政府成立专门的“以房养老”保障基金会，定期向开设此项业务的借款机构收取一部分费用，当房屋价值升高或者借款机构出现支付危机甚至破产，造成借款人损失时，可向基金会申请补偿；反之，当房屋价值因非借款人的因素而贬损时，借款机构也可向基金会申请退还收取的费用并申请补偿。有了政府大力支持作为后盾，能进一步激发大家办理“以房养老”业务的热情，扩大“以房养老”在中国的市场，为该养老模式在中国生根发芽提供充分保障。

【本章小结】我国现有养老保险制度与传统养老模式所存在的不足，使“以房养老”模式在我国推行具有必要性，同时也提供了可行性。作为一种补充养老模式，“以房养老”已在美国、英国、加拿大、日本等国家逐渐发展成熟，但作为舶来品，不管是在学术界还是日常生活中，“以房养老”都备受争议。2014年，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，以期从国外引进该养老模式，并让其弥补我国现有养老模式的不足。但试点开始以来，人们对此有诸多争议，除却“父死子继”“但留方寸之地，留予子孙耕”等传统观念的影响之外，我国金融机构的运行机制不如国外成熟，导致在处理很多事情的时候缺乏经验，最重要的是，我国的法制尚不够健全，对于有关“以房养老”的立法尚不明确。所以，在我们国家，“以房养老”还处在探索与试运行阶段，需要进一步的研究与完善。我国需从基本国情出发，立足于实践，完善立法，制定配套运行机制来规避“以房养老”这一模式中所存在的法律风险，克服障碍，使“以房养老”模式的实施符合我国经济发展与社会生活的基本规律，成为造福百姓、减轻国家财政负担、有利于社会和谐的养老新模式。

【注释】

[1]陈训敬，曹艳春，冯瑞琳.民法总则［M］.北京：中国政法大学出版社，2010.

[2]“421家庭”，即四个老人、一对夫妻、一个孩子。随着第一代独生子女大多已进入婚育年龄，这种家庭模式开始呈现出主流倾向。而这种“倒金字塔”的家庭结构，也衍生出一些现实问题来。

[3]“以房养老”四地试点将到期，两年仅60户投保［OL］，来自http：//finance.ifeng.com/a/20160711/14583072_0.shtml，访问时间：2020-04-01.

[4]《中华人民共和国个人所得税法》第二条下列各项个人所得，应纳个人所得税：一、工资、薪金所得；二、个体工商户的生产、经营所得；三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得；四、劳务报酬所得；五、稿酬所得；六、特许权使用费所得；七、利息、股息、红利所得；八、财产租赁所得；九、财产转让所得；十、偶然所得；十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。

[5]上述案件事实来自https：//www.sohu.com/a/295492540_548923，访问时间：2020-04-01.

[6]来自https：//www.sohu.com/a/200895158_99978033，访问时间：2020-04-01.

[7]来自http：//news.cqjjnet.com/html/2015-07/07/content_34687019.htm，访问时间：2020-04-01.